720 - Tramitación del procedimiento monitorio en relación a la propiedad horizontal

A través de este procedimiento monitorio «especial» de propiedad horizontal, una comunidad de propietarios acreedora puede reclamar a los propietarios de inmuebles pertenecientes a la comunidad, las deudas derivadas de los gastos comunes del edificio al que pertenece dicho inmueble.

Dada la importancia de la contribución de los propietarios a los gastos de la comunidad de propietarios, el art. 21.1 de la LPH faculta a la comunidad a adoptar medidas disuasorias frente a la morosidad, citando como ejemplo el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones.

CUESTIÓN

Las medidas disuasorias que puede adoptar la comunidad frente a la morosidad, ¿tienen algún límite?

Sí, la LPH recoge que las mismas no pueden ser abusivas o desproporcionadas, ni afectar a la habitabilidad de los inmuebles. Además, también se recoge expresamente que no podrán tener carácter retroactivo.

La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 21, recoge las especialidades de este procedimiento en los siguientes términos:

«1. La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.

2. La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre. El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento.

3. Para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente. En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose. Además del certificado deberá aportarse, junto con la petición inicial del proceso monitorio, el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días. Se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor.

4. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando las garantías establecidas en la Ley procesal.

5. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si la comunidad obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

6. La reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable».

El proceso monitorio, preceptuado desde el artículo 812 al artículo 818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se constituye como una alternativa rápida y ágil para la reclamación de deudas dinerarias, que se centra en que la parte interesada presente ante el tribunal un documento con el que pueda acreditar la existencia de una deuda dineraria, vencida, líquida, determinada y exigible.

CUESTIÓN

¿Existe algún límite a la cantidad que se puede reclamar mediante el procedimiento monitorio?

No, no existe límite cuantitativo, se puede reclamar cualquier deuda sea cual sea su importe.

Aunque este sea un procedimiento especifico en propiedad horizontal, la deuda reclamada, al igual que en los demás procedimientos monitorios, debe ser siempre:

• Determinada.
• Dineraria.
• Vencida.
• Líquida.
• Exigible.

Por tanto, se podrá acudir a este procedimiento para exigir el pago de todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva.

Las principales ventajas del procedimiento monitorio son:

• Competencia en el lugar en que radica la finca (excepción al fuero general de la LEC de domicilio del demandado).
• Posibilidad de embargo preventivo y obtención de un título ejecutivo ante la falta de oposición del deudor.
• Posibilidad de reclamar honorarios de abogado y procurador aun cuando su intervención no sea preceptiva.

CUESTIÓN

¿El procedimiento verbal presenta alguna ventaja sobre el monitorio?

Sí, en los juicios declarativos (verbales u ordinarios) existe la posibilidad de acumular las cuotas de la comunidad que se vayan devengando con posterioridad a la presentación de la demanda, con lo cual podría obtenerse sentencia condenando al pago de la deuda actualizada. Si bien, tras la reforma del art. 21 de la LPH, llevada a cabo por la  Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, con entrada en vigor el 16/6/2022, podrán incluirse en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, no permitiéndose la acumulación de deudas futuras más allá de la mentada notificación.

Como ya hemos dicho nos encontramos ante un procedimiento monitorio especial, por lo que, para el inicio del procedimiento, será necesario realizar las siguientes acciones:

• Enviar al deudor la convocatoria de la junta de propietarios, en la que uno de los puntos del orden del día debe ser la certificación de la deuda por parte de la comunidad de propietarios para iniciar un procedimiento monitorio para la reclamación de la misma.
• Hacer constar en el acta de la reunión, tanto la certificación de deudas, como la intención de iniciar el procedimiento monitorio para reclamar la misma. Además, en el acta se deberán de especificar todas las cantidades adeudadas y los conceptos.
• En la misma reunión y en el mismo punto del día se deberá de autorizar de forma expresa al secretario administrador profesional para que pueda exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento.
• Enviar el acta a todos los propietarios de la comunidad.
• Al demandando, además de la referida acta, se le enviará la certificación de la deuda, en donde conste el importe adeudado y su desglose, que debe de estar firmada por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso, no será precisa la firma del presidente. Debe de constar esta notificación al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días, si bien lo recomendable sería realizarlo mediante el envío de un burofax por las facilidades de prueba que presenta.

Con relación a la notificación de la realización de la junta de propietarios se ha pronunciado el Tribunal Supremo en su sentencia n.º 572/2020, de 3 de noviembre, ECLI:ES:TS:2020:3624, que, tras analizar los preceptos de la LPH que se refieren a la notificación, concluye que:

«(…) no ofrece duda que la comunidad ha de ser cuidadosa con la citación de los propietarios a la junta en que se adoptan los correspondientes acuerdos por los que se ha de regir la vida comunitaria; para ello la Ley determina la forma en la que se ha de llevar a efecto tal citación, indicando tres posibilidades al respecto, a través de un orden jerárquico de necesaria observancia: primero; si el propietario ha comunicado un domicilio para sus notificaciones, en tal lugar; en defecto de una comunicación de tal clase, es válida la practicada en el piso o local integrados en la comunidad accionante, llevada a efecto con quien los ocupara, y, ante la imposibilidad de la citación, en los domicilios indicados, a través de notificación en tablón de anuncios».

También se hace referencia en la mentada sentencia a la obligatoriedad de cumplir con las normas que regulan la notificación, y lo hace en los siguientes términos:

«Las normas que rigen la forma de practicar tales citaciones tienen carácter imperativo, siendo, por lo tanto, de necesario y obligado cumplimiento, cuya vulneración es sancionada por la jurisprudencia con la nulidad radical de la Junta y de los acuerdos en ella adoptados, —sentencias de 3 de mayo de 1988, 25 de octubre de 1989, 29 de octubre de 1993, 3 de febrero de 1994 y 21 de julio de 1995 entre otras—, sin que la entrega de la citación por escrito en el domicilio de cada propietario pueda omitirse o sustituirse por otra formalidad alegando viciosas practicas o usos que, por contrarias a la ley, no pueden judicialmente aprobarse —sentencia de 30 octubre 1992— o hacerse descansar en simples suposiciones de conocimiento  —sentencia de 14 de diciembre 2001—».

CUESTIONES

1. ¿A quién le corresponde probar que la notificación se ha realizado correctamente?

La carga de la prueba en estos casos corresponde a la comunidad de propietarios, y así se ha establecido por el Tribunal Supremo, entre otras, en la STS n.º 706/2003, de 10 de julio, ECLI:ES:TS:2003:4885, que señala que:

«(…) Efectivamente, la Sentencia recurrida sostiene que la Comunidad debe probar haber convocado a los copropietarios a la Junta, y que, si por un comunero se niega haber recibido la citación, incumbe a dicha Comunidad la carga de la prueba de que la misma se efectuó. Esta doctrina, que constituye fundamento decisivo del fallo, es correcta porque la alegación de falta de citación implica un hecho negativo, que, al no poder ser probado mediante un hecho positivo del mismo significado, produce el efecto de desplazar el "onus probandi" a la parte que sostiene que la citación ha tenido lugar. La solución adoptada se ajusta a la doctrina mantenida por esta Sala, tanto con carácter general respecto de los hechos negativos (Sentencias 3 junio 1.935, 10 julio 1.967, 17 octubre 1.983, 8 octubre 1.984, 23 septiembre 1.986, 8 julio 1.988, 8 marzo y 30 abril 1.991, 9 febrero 1.993 y 4 febrero 2.002, entre otras), como en particular en relación con la citación para las Juntas de Propietarios (Sentencia 30 abril 1.992). (…)».

2. ¿Qué ocurre si intentada la notificación por burofax u otro medio fehaciente el comunero no recoge la citada notificación?

Es numerosa la jurisprudencia que se pronuncia en el sentido de entender por realizada la notificación intentada cuando el destinatario no la recoge sin causa justificada, y así, por ejemplo, podemos citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga n.º 13/2022, de 19 de enero, ECLI:ES:APMA:2022:316, que señala que:

«Una comunicación no entregada por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario sino que por el contrario prueban la voluntad renuente (es decir, la renuncia a ser notificado) del mismo a recoger la documentación correspondiente (Sentencia n.º 31/2012 de AP La Rioja, Sección 1.ª, 6 de Febrero de 2012), y no le era exigible a la Comunidad actora ninguna actuación añadida correspondiendo al comunero probar que la recepción de la comunicación no tuvo lugar por causas ajenas a su voluntad y que no le son imputables. No es necesario que el sujeto a quien va dirigida la comunicación llegue a conocer la misma para que se entienda recibida. Es suficiente que la remisión se efectúe en condiciones tales que el destinatario actuando con una diligencia normal, esté en condiciones de poder recibir la comunicación. Pues, como dijo la sentencia del Tribunal Supremo de 2/3/07, no puede quedar a la voluntad del destinatario la recepción de las comunicaciones remitidas pues ello no sería admisible, bastando la prueba de la remisión en las condiciones indicadas».

De acuerdo con el artículo 1964 del Código Civil, el plazo de prescripción de la acción será de 5 años:

«Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan».

CUESTIÓN

Para interrumpir el plazo de prescripción de 5 años, ¿es necesario algún tipo de formalidad?

No, y para dar respuesta a la presente cuestión es altamente ilustrativa la argumentación dada por la sentencia del Tribunal Supremo n.º 182/2021, de 30 de marzo, ECLI:ES:TS:2021:1265, la cual expone, «(…) aunque no empleara el término interrupción de la prescripción, puso de manifiesto la existencia de actos de reclamación de las cantidades debidas, explicó que en todas las juntas se reclamaron a la parte demandada las cuotas dejadas de abonar, y aportó comunicaciones y reclamaciones efectuadas a la demandada (doc. 5 y docs. 15 a 20 de la demanda). En el mismo sentido, en su escrito de oposición al recurso de apelación de la demandada, la demandante hizo valer nuevamente que, en cada una de las juntas de propietarios celebradas, la Comunidad demandante había procedido a reclamar a la demandada las cuotas dejadas de abonar, que la demandada era perfecta conocedora de la deuda reclamada por los burofaxes enviados y por los pleitos mantenidos entre las partes, además de haber asistido a las reuniones periódicas de la junta de propietarios. Es decir, la Comunidad planteó que no hubo abandono alguno de la reclamación de las cuotas impagadas».

Como ya hemos dicho, el acuerdo deberá notificarse al propietario moroso en la forma prevista en la letra h) del artículo 9.1 LPH. Debe cumplirse con ello ya que si no la reclamación no tendrá futuro. Cabe destacar que tras la última reforma de la LPH en el propio artículo 21 se recoge expresamente que la notificación al deudor podrá llevarse a cabo subsidiariamente en el tablón de anuncios o en lugar visible de la comunidad, durante un plazo mínimo de 3 días.

No es obligatorio que la notificación sea fehaciente, pero será necesario hacerlo de una forma que acredite que esa notificación fue realizada. Por ejemplo, en la SAP de Madrid n.º 330/2012, de 14 de junio, ECLI:ES:APM:2012:9141, se establece lo siguiente:

«(…) prescribiendo el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal que la utilización del procedimiento monitorio requerirá, entre otras cuestiones, que el acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios se hubiese notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9, regulándose en éste que, de no designarse otro domicilio para citaciones y notificaciones las mismas se practicarán en el piso perteneciente a la comunidad, especificando que si fuese imposible su práctica, una vez intentada, "se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada...", lo cierto es que las meras alusiones a haberse sido publicado el acta de la Junta en la que se liquidó la deuda "en el portal de la Comunidad" (certificación del administrador, al folio 11 de autos), en modo alguno da cumplimiento a lo prevenido en el precepto: en el tablón de anuncios o en lugar visible habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos ya citados, con firma del Secretario con el visto bueno del Presidente, máxime cuando tampoco existiría constancia de haberse efectuado la comunicación del acuerdo de otra forma pues, como acertadamente razona la Juez a quo, del envío por correo ordinario que se alude no quedaría constancia de su recepción».

De aportación obligatoria con la demanda se encuentra la certificación de la deuda, que será expedida por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, añadiendo la ley una salvedad para el caso en que el secretario sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente.

Con relación al contenido de la certificación de deuda se especifica en el apartado 3 del artículo 21 de la LPH que en este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose. Cabe citar aquí la sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya n.º 620/2018, de 28 de septiembre, ECLI:ES:APBI:2018:2565, que señala que:

«La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.

El articulo 21.1 LPH no determina cual debe ser el contenido del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación, pero es obvio que el acuerdo de liquidación debe especificar los distintos conceptos que comprenden la liquidación, pues en otro caso no sería posible acreditar el pago total o parcial de la deuda a la que se refiere la liquidación, ni formular ninguna objeción a la liquidación. En este sentido se pronuncia entre otras, la SAP Alicante Sección Quinta 29/2013 de 16 enero de 2013, recurso 258/2012 … que dice: "la aprobación en junta no exime a la Comunidad en la reclamación con apoyo en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, de especificar a qué periodos y conceptos corresponde la deuda reclamada, exigencia que no responde a ningún formalismo, sino a la necesidad de que el demandado conozca el alcance de la reclamación y pueda, en consecuencia, oponer frente a la misma lo que crea oportuno, formando parte del propio derecho a la defensa, que no puede ejercitarse de manera efectiva frente a reclamaciones inconcretas(…)"».

A TENER EN CUENTA. Tras la modificación del art. 21 de la LPH llevada a cabo por la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que entró en vigor el 16/6/2022, aparece expresamente reconocida la posibilidad de acudir a mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable, para la reclamación de los gastos de la comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos.

RESOLUCIÓN RELEVANTE

Sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón n.º 307/2023, de 7 de julio, ECLI:ES:APCS:2023:751.

«Sostiene la parte apelante que el requisito consistente en la acreditación de la deuda mediante la certificación del impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos a que se refiere el art. 812.2.2º LEC o, como dice el art 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal según la redacción aplicable al caso "la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente", son aplicables al proceso monitorio, pero no al juicio declarativo correspondiente a la cuantía con arreglo al cual se sustancia la reclamación si se formula oposición por el deudor.

Comparte este tribunal el criterio del apelante.

En primer lugar, porque los preceptos mencionados que exigen el indicado requisito lo imponen para la viabilidad de la reclamación monitoria que expresamente mencionan, pero no hacen extensiva dicha exigencia al juicio declarativo con arreglo a cuyos trámites debe sustanciarse la pretensión cuando, como es el caso, el reclamado plantea oposición.

Por otra parte porque, salvo que expresamente exija la ley determinada prueba para la acreditación de los hechos en que se basa la pretensión, estos pueden ser acreditado por cualquiera de los medios de admitidos en derecho, ya sean documentales, subjetivos (interrogatorio de parte, testimonios), periciales, medios de reproducción del sonido o la imagen y otros no expresamente previstos (art. 299 LEC).

Por lo tanto, a diferencia del procedimiento monitorio —en el que, en puridad, no debió darse lugar al requerimiento de pago a falta de la correspondiente certificación del acta de la comunidad y autorización al presidente— en el presente declarativo ordinario no hay prueba tasada, ni cabe la exigencia de una específica, como pudiera ser la constancia en el acta de la comunidad, o la certificación del secretario. En consecuencia, la falta de tales documentos no determina la desestimación de la reclamación, pues puede probarse la vigencia de la deuda cuyo importe se reclama por otro medio de acreditación. Piénsese que la parte demandante pudo no formular la reclamación monitoria e interponer directamente la demanda de juicio verbal, en el que no ha lugar —como no lo hay ahora— a la exigencia de presentación de ninguna documentación específica.

El criterio que acaba de exponerse es el que ha mantenido esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón en anteriores ocasiones.

En este sentido, cabe citar la Sentencia núm. 367 de 22 de diciembre de 2003 (ECLI:ES:APCS:2003:868). En esta resolución, con cita de la anterior sentencia n.º 143/03 de fecha 19 de mayo de 2.003, decía esta Sala que "el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la posibilidad de que el presidente o el administrador puede exigir judicialmente las obligaciones establecidas en los apartados e) y f) del artículo 9, a través del procedimiento monitorio, refiriéndose el primero de estos apartados a la obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, y establece además dicho precepto expresamente en su párrafo segundo que la utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente" para concluir que "(d)e dicha normativa se deduce sin género alguno de dudas que la certificación del acuerdo de la Junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios es un requisito necesario en el procedimiento monitorio, y no por el contrario en el posterior juicio declarativo que puede plantearse cuando el deudor haya presentado en tiempo y forma escrito de oposición a la demanda de dicho procedimiento monitorio".

La misma opinión quedó plasmada en la Sentencia núm. 408 de 31 de julio de 2006 (ECLI:ES:APCS:2006:789), al decir que la falta del presupuesto que determinó la desestimación de la reclamación, como sucede en el presente supuesto, "debió ser valorada en su día al decidir sobre la admisión a tramite de la petición de monitorio, controlando de oficio el Juez de instancia entonces la concurrencia de todos los requisitos relativos a la admisión de la petición, pero no puede comportar la desestimación de la demanda cuando ya se ha transformado el procedimiento monitorio en un proceso ordinario y plenario —un verbal en atención a la cuantía reclamada— al oponerse la demandada (articulo 818 de la L. E. Civil) siendo una solución contraria a la economía procesal la de rechazar la demanda pese a estimar acreditada la existencia de la deuda a través de la documental aportada y obligar a la parte a acudir a un proceso declarativo verbal para formular su reclamación, es decir, al mismo procedimiento que ya se ha seguido entre las partes litigante"».