890 - ¿Cómo es el procedimiento de ejecución de sentencias en relación a la propiedad horizontal?

La Ley de Enjuiciamiento Civil dedica su libro III a la ejecución forzosa y a las medidas cautelares.

Además, la Ley de Propiedad Horizontal contiene una mención especial a la manera que tienen las comunidades de propietarios de responder de sus deudas, y así, el artículo 22 de la citada ley dispone que:

«1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.

2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.

Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda».

Por tanto, este artículo recoge la posibilidad de que los acreedores puedan dirigirse contra los propietarios de la comunidad de forma subsidiaria, por la cuota insatisfecha que les corresponda, siempre y cuando estos hayan sido parte en el proceso, teniendo, en todo caso, la condena al pago por parte del copropietario carácter subsidiario respecto a la comunidad. Hay que tener en consideración que el propietario tiene la facultad de oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente de abono de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad.

Resulta muy ilustrativa la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 45/2020, de 7 de febrero, ECLI:ES:APIB:2020:340, que sobre este artículo destaca:

«De esta norma, interesa destacar que: A) Se parte de la premisa de que la comunidad de propietarios responde de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor.

B) La forma de responsabilidad de los comuneros que se contempla es subsidiaria. En consecuencia, no cabe declararla prescindiendo de la responsable principal que es la comunidad de propietarios, que es lo que se está pretendiendo.

C) Es necesario, para que pueda depurarse esa responsabilidad subsidiaria de los comuneros, que sean parte en el procedimiento tanto la comunidad de propietarios como sus integrantes.

D) Como consecuencia de la naturaleza subsidiaria de la responsabilidad de los comuneros, sólo puede serles exigida previa constatación de la insolvencia de la comunidad de propietarios.

E) Además, esta responsabilidad sólo es exigible si, ya en fase de ejecución de la sentencia recaída en el litigio en el que han sido demandados tanto la comunidad de propietarios como los comuneros, se ha practicado un requerimiento de pago a éstos (en este sentido, puede citarse la sentencia de la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial de Baleares de 11 de abril de 2019 [ROJ: SAP IB 772/2019 - ECLI:ES:APIB:2019:772 ])».

También la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia n.º 119/2019 de 22 de marzo, ECLI:ES:APV:2019:1105, que establece 3 requisitos para la aplicación del artículo 22:

«(...) a) Que no existan fondos y créditos a favor de la comunidad o que "todos" sean insuficientes para atender el total de la deuda: es un supuesto de excusión a favor de los copropietarios. Como pone de manifiesto la SAP Navarra, de 10 octubre 2001: "lo cual implica que legalmente la condena al pago por parte del copropietario tenga carácter subsidiario respecto a la comunidad". En el caso que nos ocupa este requisito lo debemos de tener por cumplido por cuanto que, en contra de lo defendido por la parte recurrente, sí hay una declaración expresa de insolvencia de la Urbanización, concretamente en el Decreto de fecha 9 de mayo de 2013 que fue dictado en la ejecución subsiguiente a la condena efectuada por el Juzgado de primera instancia número 5 de Sueca (folios 274 y siguientes), no quedando dicha resolución afectada por la nulidad de actuaciones decretada en dicho procedimiento por Auto de 14 de abril de 2014, puesto que la misma tenía efectos desde la Diligencia de ordenación de 13 de junio de 2013, posterior al citado Decreto.

b) Que dicho propietario haya sido parte en el correspondiente proceso. Esto obliga al acreedor que quiera dirigir su crédito contra los bienes privativos de los copropietarios el tener que demandarlos en el procedimiento declarativo, a fin de que éstos sean condenados subsidiariamente.

No obstante ello, este requisito no lo podemos sacar de contexto, como pretende la parte apelante, puesto que hace referencia al supuesto en que se quiera ampliar la ejecución de un declarativo anterior llevado únicamente contra la comunidad de propietarios, supuesto éste que es lo que ha ocurrido en el procedimiento del Juzgado de primera instancia número cinco de Sueca, en el que se ha visto imposibilitada la demandante a ampliar la ejecución contra los hoy recurrentes, no quedándole otra opción, por mor del requisito estudiado, que precisamente entablar el declarativo del que trae causa la presente alzada.

Es por ello que también debemos dar por cumplido el presente requisito.

c) Que se requiera de pago al propietario respectivo. Requisito que entendemos cumplido en virtud de los requerimientos extrajudiciales realizados a cada uno de los demandados, acordados por la diligencia de ordenación de 13 de junio de 2013 y que obran en autos (f. 343, y 80 a 85), al cual no afecta la nulidad de actuaciones, anteriormente mencionada, por ser ésta puramente procesal».

Por su parte la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña n.º 74/2018, de 19 de febrero, ECLI:ES:APC:2018:288, analiza el carácter subsidiario de la responsabilidad de los propietarios:

«No puede compartirse en modo alguno tal argumentación, el sentido del art. 22 de la LPH aun siendo una responsabilidad subsidiaria, es que cada uno de los comuneros actúen a modo de auténticos garantes o fiadores de la comunidad —fianza subsidiaria—, con las normas generales de la misma, en particular la regla del beneficio de excusión.

Lo normal será dirigirse contra la comunidad de propietarios a través de su presidente, de forma prioritaria, aunque no exclusiva porque el art. 22 permite dirigirse también contra los comuneros para obtener el pago, de forma subsidiaria, siempre "que hubiesen sido parte en el correspondiente proceso, por la cuota que le corresponde en el importe insatisfecho" por la comunidad.

Es ese el sentido del precepto, acción subsidiaria cuando se hayan agotado todos los bienes de la comunidad, lo cual en la práctica va a hacer difícil que los comuneros respondan, pues es inimaginable una situación de insolvencia absoluta de la comunidad —salvo casos de extinción de la misma—, siendo embargables las cuotas futuras.

Ahora bien; aun teniendo la razón la recurrente en tal punto, la responsabilidad entre los comuneros no es solidaria como se peticiona sino mancomunada, en proporción a la respectiva cuota de los mismos (véase por su claridad la sentencia de la A.P. de Madrid de 1.junio.2011, sección 19, Alicante de 20.oct.2004 , sección Vª, Zaragoza de 2 de noviembre 2005 , sección 2.ª ... etc.).

Por ello; la sentencia debió condenar a los comuneros con carácter subsidiario, pero entre ellos con carácter mancomunado».

También la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 268/2020, de 25 de junio, ECLI:ES:APM:2020:7422, insiste en el carácter mancomunado de esta responsabilidad en los siguientes términos: «(...) en nuestro ordenamiento civil las obligaciones mancomunadas simples son la regla general, y las solidarias la excepción, pues de concurrir una pluralidad de sujetos se presupone que el crédito o la deuda no subsisten como un todo inseparable, sino que se encuentran divididos en partes iguales entre cada uno de ellos (artículos 1137 y 1138 del Código Civil). Esta responsabilidad mancomunada, salvando las distancias, es la que la ley impone a los comuneros de las comunidades de propietarios (artículo 22 de Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal».

CUESTIÓN

¿Es necesario que se demande a todos los comuneros para poder dirigir posteriormente la ejecución contra uno de ellos?

No, la jurisprudencia se ha pronunciado en el sentido de que puede demandarse únicamente a alguno de los comuneros, sin que sea necesario accionar contra todos, eso sí, solo responderán por la cuota que les corresponda. En este sentido podemos citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias n.º 149/2017, de 23 de marzo, ECLI:ES:APO:2017:783, que recoge que: «(...) una cosa es para exigir la responsabilidad que de modo subsidiario establece el art. 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por ello, para que el acreedor pueda dirigir su crédito contra los bienes privativos de un copropietarios sea preciso su demanda, tal como sobre este extremo, las Audiencias Provinciales se han pronunciado de forma unísona, pudiendo destacar los pronunciamientos de las de Burgos, de 21 septiembre 1999, Pontevedra, de 16 julio 2002 o Valencia, de 12 marzo 2001, y otra cosa muy distinta es que el ejercicio de la acción del art. 22 exija que se dirija contra todos y cada uno de los copropietarios, pues, como señala la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9ª en sentencia del 24 de junio de 2011 "el acreedor es libre para dirigir su demanda no contra todos los comuneros sino solo contra alguno de ellos, eso sí por la cuota correspondiente, sin que en tal caso se pueda entender que exista un litisconsorcio pasivo necesario, en la medida que el acreedor puede ejercitar la acción de reclamación de forma subsidiaria contra todos o alguno de los comuneros, y en especial desistir de alguno de ellos, pero sin que tal conducta del acreedor afecte al resto de los comuneros, puesto que de ser condenados o deber de responder de la deuda de la comunidad, solo deberá de responder de la cuota correspondiente, con independencia de que se haya dirigido la demanda contra todos los comuneros, o solo contra alguno de ellos". Y en el mismo sentido se ha pronuncia Sección 1ª de dicha Audiencia en sentencia de 15 de junio de 2015 y la Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5.ª, en su sentencia de 27 de julio de 2009».

Con relación a la exigencia del requerimiento previo de pago al propietario, afirma la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 125/2019, de 11 de abril, ECLI:ES:APIB:2019:772, que: «(...) La exigencia de este requerimiento de pago previo parece ser una reminiscencia de la doctrina jurisprudencial existente con anterioridad a la Ley 8/1999, según la cual el juez debe requerir al Presidente de la comunidad para que comunique la parte que corresponda satisfacer a cada propietario, confiriéndole, caso de ser preciso, un plazo prudencial para que convoque la junta de propietarios, y una vez requeridos los comuneros al abono de la parte a que estén obligados, si no realizan su pago cabría trabar embargo sobre sus bienes privativos. Ni que decir tiene que este requerimiento de pago debe realizarse en la fase de ejecución, pues hasta ese momento no es posible conocer si la comunidad dispone de bienes suficientes».