1160 - ¿Puede plantearse una acción de cesación contra la existencia de locales de hosteleria u otros locales comerciales en una comunidad de propietarios?

Una de las preocupaciones más comunes de los vecinos en una comunidad de propietarios es el destino que se le va a dar a sus locales comerciales. Hay que partir de la idea de que el derecho a la propiedad privada no tiene más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, y que estas deben ser interpretadas siempre de forma restrictiva. 

En este sentido podemos citar la sentencia del Tribunal Supremo n.º 145/2013, de 4 de marzo, ECLI:ES:TS:2013:1641, que recoge que:

«B) Esta Sala ha expuesto reiteradamente que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (SSTS 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010).

La doctrina de esta Sala considera que la mera descripción del uso y destino del inmueble en los estatutos o en el título, no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta que así lo establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. (SSTS 23 de febrero de 2006 [RC n.º 1374/1999], 20 de octubre de 2008 [RC n.º 3106/2002], entre otras)».

Es decir, existe la posibilidad de que se limiten o prohíban determinadas actividades o cambios de uso, pero debe hacerse constar de manera expresa e inscribirse en el Registro de la Propiedad de cara a su eficacia frente a terceros. Para llevar a cabo esta limitación no bastaría una descripción del uso y destino del inmueble, sino que debe recogerse forma precisa y concreta y teniendo en cuenta que la misma deberá interpretarse de forma restrictiva. Mientras esta limitación concreta no se dé, el propietario del local comercial podrá destinarlo a cualquier uso e incluso cambiar el mismo sin autorización de la comunidad.

Cabría la posibilidad de que la comunidad acuerde por unanimidad dicha limitación o prohibición, pero raramente se da en la práctica ya que normalmente el afectado vota en contra.

En esta línea se ha pronunciado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que en su resolución de 25 de julio de 2019 considera ajustado a derecho el cambio de un local a vivienda por entender que no está expresamente prohibido en los estatutos:

«(...) La disposición estatutaria según la cual "los locales comerciales o tiendas estarán destinados a usos comerciales o industriales" debe ser objeto de interpretación restrictiva en cuanto limite un derecho constitucionalmente reconocido, como es el derecho a la propiedad privada. (...) 

En todo caso, lo relevante a estos efectos es que del tenor de los estatutos de la propiedad horizontal no resulta una explicita prohibición de destinar los mismos a vivienda. No estando expresamente limitado el cambio de uso de local a vivienda no cabe entender que ello implique una actuación en contra de lo establecido en el título, lo que sólo podría llevarse a cabo modificándolo por acuerdo de la junta de propietarios. A ello contribuye, sin duda, la mayor flexibilidad de la idea de modificación del título constitutivo y sus consecuencias que se desprende de la reforma de la Ley sobre propiedad horizontal por obra de la Ley 8/2013, de 26 de junio.

Por último, no consta que la transformación realizada por los interesados cambiando el destino de su local a vivienda afecte a elementos comunes del inmueble, modifique las cuotas de participación, menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores (cfr. artículos 5, 7 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal)».

Sin embargo, si en los estatutos existe una cláusula expresa de prohibición de determinada actividad, esta debe ser respetada, sin perjuicio de que el propietario pueda impugnar la negativa de la comunidad por abuso de derecho mediante el proceso correspondiente; viabilidad de la acción que habría que examinar en cada caso concreto.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre el cambio de uso de los locales en la STS n.º 358/2018, de 15 de junio, ECLI:ES:TS:2018:2202, haciendo un repaso de la doctrina establecida por nuestro Alto Tribunal, recogiendo que:

«(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 C.E.), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

(ii) También es doctrina de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.

(...)

Es por ello que la citada sentencia 728/2011, de 24 de octubre, afirma que: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».

(iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia (sentencias de 6 de febrero de 1989; 7 de febrero de 1989; de 24 de julio de 1992; de 29 de febrero de 2000; de 21 de abril de 1997).

(iv) No empece a que el comunero, en aras a su derecho de propiedad, pueda modificar el uso o destino de su elemento privativo, con la posibilidad de que el destino que elija o el uso que haga, pueda ser dañoso, molesto, insalubre, peligroso o inmoral, cuestión a decidir en otro ámbito normativo.

(v) El derecho de cambio no implica autorización de hacer obras en elementos comunes (sentencia 9 de octubre de 2009), pues en tal caso será preciso que lo conceda la Junta de Propietarios, a salvo lo que se prevea en los Estatutos o en el título constitutivo».

A TENER EN CUENTA. La instalación de chimeneas para la salida de humos es una problemática habitual en los negocios de hostelería. Los estatutos suelen prever esta situación y exoneran a los propietarios de los locales de contar con el acuerdo comunitario para instalar la chimenea. La STS n.º 196/2011, de 17 de enero de 2012, ECLI:ES:TS:2012:282, vino a  indicar que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales, para evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Esta jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la autonomía de la voluntad que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario. Por lo tanto, la existencia de una autorización en el título no es una carta blanca, sino que la instalación debe hacerse siempre dentro de esos límites. 

Cuestión distinta supone que la actividad que se realice en los locales comerciales pueda encuadrarse dentro de las actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, dando lugar a la acción de cesación recogida en el art. 7.2 de la LPH. En estos casos procede analizar la situación concreta alegada y probada en función de la cual el tribunal decidirá si estima o no el cese de la actividad. Como casuística habitual que nos permite hacernos una idea de cuándo la actividad desarrollada en un local comercial entraría dentro de la categoría de molesta, podemos citar distintos ejemplos en los que la actividad desarrollada en locales de hostelería se ha calificado como molesta:

• La Audiencia Provincial de Valencia en sentencia n.º 439/2012, de 26 de julio, ECLI:ES:APV:2012:3557, considera molesta la actividad desarrollada por una asociación en el local al que se accede desde un zaguán, y en el que además se visionan partidos de fútbol con lo que ello conlleva:

«Resulta probado que la actividad que se desarrolla en los citados locales produce molestias a los vecinos que las han venido soportando desde hace muchos años. En efecto, no sólo la configuración del local al que se accede desde el interior del zaguán, obliga al público a acceder por el zaguán, limitando la privacidad que el resto de copropietarios de las viviendas tienen derecho, sino también el acopio de material a través del zaguán incide negativamente en aspectos importantes de una comunidad como son la limpieza, el orden y la disposición de los elementos para una finalidad de servicio común y no privativo. Además, el hecho de que el público en general acceda al local como si de un establecimiento abierto al público se tratara, cuando en realidad no lo es, provoca molestias a los copropietarios en cuanto deben soportar la continua entrada de personas por el zaguán y a soportar en ocasiones los excesos que el uso de alcohol produce, y ello supone una situación sostenida en el tiempo que constituye una molestia que no debe ser soportada por los copropietarios máxime cuando de realizar realmente la actividad asociativa para la que se encuentra constituida la demandada, el acceso de los socios para realizar actividades lúdicas o punto de encuentro no sería molesto de realizarse dentro de unos márgenes horarios adecuados.

La constitución de la Peña Valencianista, documento 13 de la contestación a la demanda, cuyo domicilio es el de la CALLE000 n.º NUM000 de Valencia agrava la situación que padece la comunidad demandante, no sólo en cuanto amplía el número de personas que acceden a los locales para ver los numerosos partidos de fútbol que se retransmiten, sino también porque el fútbol despierta pasiones y provoca gritos que de manera reiterada inciden negativamente en el confort y bienestar del resto de los copropietarios que no pueden verse obligados a soportar de forma continua el uso de unos locales para desarrollar actividades que producen molestias directas y que no se encuentran autorizadas administrativamente de acuerdo con la actividad que realmente se desarrolla».

• La sentencia de la Audiencia Provincial de Ourense n.º 319/2019, de 16 de junio, ECLI:ES:APOU:2020:265, se ha pronunciado sobre la actividad desarrollada en un bar y que considera molesta por los ruidos que produce, independientemente del alcance que pueda tener en la esfera administrativa:

«(...) La actividad se ejerce con las puertas y ventanas abiertas, por lo que la insonorización del local resulta irrelevante y permite la audición de la música desde el exterior, por su elevado volumen, permaneciendo el equipo musical conectado en horas nocturnas. La abundante prueba practicada rectamente analizada en la sentencia apelada y cuya valoración probatoria no ha sido cuestionada, conduce a estimar probado que en el local de negocio propiedad de los demandados y explotado por el codemandado D. Carmelo se han venido produciendo a los lo largo de los años ruidos reiterados en horario nocturno, que resultan gravemente molestos para los vecinos de la comunidad, impidiendo el descanso de sus moradores y el normal desarrollo de las actividades propias de la vida cotidiana, desoyendo las continuas quejas y requerimientos efectuado por los vecinos, conducta que claramente incide en la prohibición sancionada en el art. 7.2 LPH.

(...)

En suma y a la luz de la doctrina jurisprudencial reseñada, la realidad de actos de inmisión perjudícales o nocivos (transmisión de ruidos superiores a los niveles permitidos), provenientes de la actividad de industria desarrollada en el bajo del edificio vivienda de la actora, ubicada en el piso primero del mismo edificio, convierte en perfectamente operativa la pretensión de condena a la adopción de las medidas paliativas de tal actividad, al amparo de lo dispuesto en el art. 1902, del Código Civil y 7, párrafo tercero de la Ley de Propiedad Horizontal y ello con independencia de la existencia de licencia municipal y de la regularidad o irregularidad en la observancia de normas administrativas de carácter general y preventivo (...)».

• La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 522/2019, de 24 de octubre, ECLI:ES:APM:2019:16954, considera también como actividad molesta la desarrollada en un pub situado en el local del inmueble:

«No cabe duda que una de las actividades molestas que se pueden derivar del uso de un local comercial, es las incomodidades y perjuicios que se causan o pueden causarse a los vecinos del inmueble por la instalación en un local del inmueble de un establecimiento, como el propiedad de la demandada que por su actividad de pub, y por el horario de funcionamiento, hasta las 4 de la mañana causa perturbación y molestias a los vecinos, como consecuencia de dicha actividad, y del acceso y salida de los clientes al exterior del local, con el correspondiente ruido y perjuicio para los vecinos.

No se puede desconocer que una de las actividades molestas que puede incidir gravemente en la convivencia y en el derecho de los vecinos del inmueble, es que como consecuencia de esa actividad se produzca un nivel de ruido y perturbaciones que perjudique gravemente en su derecho de uso y disfrute de sus propias viviendas de carácter residencial.

(...) 

(...) de la valoración de la prueba en su conjunto, debe entenderse que concurren todos los presupuestos y requisitos necesarios a fin de que se ordene el cese de la actividad de PUB, que se lleva a cabo en el local propiedad de la parte demandada y apelante, en la medida que como consecuencia de esa actividad, y en la forma y horario en que se desarrolla, especialmente de noche y de madrugada, causa unas graves molestias a los demás miembros de la comunidad de propietarios, produciéndose como consecuencia de esa actividad, y del uso que los clientes hacen, una inmisión de ruidos en las viviendas, superior a las permitidas legalmente, que dicho ruido y el resto de las molestias que se producen, y que se recogen de una forma clara y precisa, en el informe elaborado por el detective privado aportado a los autos, suponen un grave perjuicio que desde largo tiempo vienen soportando, y que les afecta al uso de sus propias viviendas, sin que sea necesario que se produzca las molestias solo por el ruido que se deriva del interior del local, sino también del ruido y del resto de las graves molestias que se derivan de la actividad desarrollada en el local, cuando al contrario de lo que se alega, no costa que por parte de la ahora apelante se hayan adoptado medidas reales y eficaces. Sino para suprimir si reducir esas molestias, si reducirlas, cuando consta en los autos, como los clientes del local sale a la calle con bebidas del interior del establecimiento, sin que por parte de la entidad apelante haya adoptado medida de tipo alguna para evitar esas situaciones, o que los clientes invadan otras zonas comunes de la comunidad».

A TENER EN CUENTA. No cabría solicitar en la demanda una prohibición a arrendar o explotar el local con estos fines de hostelería, en tanto no se acredite la insonorización del mismo, y así aparece reflejado en la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz n.º 146/2019, de 14 de octubre, ECLI:ES:APCA:2019:1851, que niega esta posibilidad amparándose en que el art. 7.2 de la LPH no contempla esta posibilidad, y además en que se trata de una condena de futuro, dado que el local no estaba siendo explotado en ese momento, y estaría prohibido en nuestro derecho procesal civil: «(...) no cabe una condena de futuro respecto de los negocios de bar o pub que puedan establecerse en el futuro en el local».