600 - Medidas para la prevención y solución de aquellas humedades que aparezcan en una comunidad de propietarios

La aparición de humedades en nuestras viviendas o locales es una problemática que incide en el bienestar de las personas, tanto desde un punto de vista personal —como consecuencia de, por ejemplo, la posible aparición de enfermedades derivadas de la exposición a dichos agentes térmicos— como a nivel económico, con ocasión de los perjuicios que nos puede ocasionar tener que asumir el coste de las reparaciones o incluso el lucro cesante en aquellos supuestos en los que, la filtración o humedad existente, nos limite a la hora del ejercicio de aquellos negocios jurídicos inherentes de la propiedad tales como el alquiler de la vivienda, del local o, en su caso, del ejercicio de la profesión o actividad económica que se ejercite o desarrolle dentro del mismo.

CUESTIÓN

¿Qué tipo de humedades podemos encontrarnos?

- Humedades por filtración: tienen un origen externo (precipitaciones atmosféricas o aguas subterráneas). Generalmente la mala ejecución de la obra tiene consecuencia directa en su aparición.

- Humedades por capilaridad: tienen origen en una acumulación de agua que se encuentra en contacto con un material poroso. 

- Humedades por condensación: tienen origen en la ausencia o insuficiencia del aislamiento y/o una indebida ventilación.  

- Humedades accidentales: tienen origen en la rotura o fisura de una instalación por la que pasa el agua. 

De conformidad con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE), la construcción de un edificio requiere el preceptivo cumplimiento de determinadas exigencias en materia de seguridad y de habitabilidad.

En este sentido, y en relación con las concretas exigencias frente a la humedad, es a través del denominado como «Documento Básico DB-HS Salubridad» donde nuestro ordenamiento jurídico recoge la debida limitación del riesgo previsible de presencia inadecuada de agua o humedad en el interior de los edificios y en sus cerramientos como consecuencia del agua procedente de precipitaciones atmosféricas, de escorrentías, del terreno o de condensaciones, disponiendo medios que impidan su penetración o, en su caso, permitan su evacuación sin producción de daños.

Es concretamente en el apartado 3.º del artículo 13 del Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación, donde se recoge de forma específica la referencia al documento básico de salubridad y su ámbito de protección:

«3. El Documento Básico "DB-HS Salubridad" especifica parámetros objetivos y procedimientos cuyo cumplimiento asegura la satisfacción de las exigencias básicas y la superación de los niveles mínimos de calidad propios del requisito básico de salubridad.

13.1 Exigencia básica HS 1: Protección frente a la humedad: se limitará el riesgo previsible de presencia inadecuada de agua o humedad en el interior de los edificios y en sus cerramientos como consecuencia del agua procedente de precipitaciones atmosféricas, de escorrentías, del terreno o de condensaciones, disponiendo medios que impidan su penetración o, en su caso permitan su evacuación sin producción de daños».

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, tiene por objeto «regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios».

Sin embargo, la protección que otorga la Ley de Ordenación de la Edificación, así como sus normas y documentos de desarrollo frente a las humedades, no es, tal y como veremos, absoluta (ni tampoco ilimitada en el tiempo).

Por su parte, y en el supuesto de que la vivienda en la que se manifiestan las humedades pertenezca a una comunidad de vecinos, tampoco debemos olvidar que, independientemente de los defectos constructivos, nuestro ordenamiento jurídico prevé, a través de lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, la obligación de la comunidad de propietarios a realizar aquellas obras de mantenimiento y reparación de los elementos comunes que eviten humedades o filtraciones que produzcan daños en elementos privativos. Todo ello, sin perjuicio del hecho de que, si la filtración o humedad deviene de defectos de la construcción y nos encontramos dentro del plazo previsto al efecto, la comunidad de propietarios pueda repercutir contra los agentes que hayan participado en el proceso de edificación en virtud de las previsiones contenidas en la LOE (véase en este sentido la sentencia de la AP de Madrid n.º 615/2008, de 11 de diciembre, ECLI:ES:APM:2008:1896 o SAP de Málaga n.º 474/2018, de 13 de septiembre, ECLI:ES:APMA:2018:2937.

Asimismo, también cabe la posibilidad de que la causa y origen de la humedad no devenga como consecuencia de un defecto en la construcción sino por la actuación de un vecino (responsabilidad aquiliana).

Consecuencia de todo lo anterior, resulta que, cuando nos encontremos ante una humedad, de forma previa a su reclamación, es fundamental determinar, de forma clara y expresa, las causas y el origen de la misma.