1110 - Posibilidad de privar del uso de la vivienda o local tras estimarse la acción de cesación interpuesta por una comunidad de propietarios

Ya como última consecuencia de la acción de cesación, hay que analizar la posibilidad de que, en la sentencia estimatoria, se pueda disponer la privación del derecho al uso de la vivienda o local o en su caso declarar extinguidos los derechos del infractor no propietario, con su inmediato lanzamiento.

Es decir, la Ley de Propiedad Horizontal recoge dos medidas que pueden ser adoptadas por el juez en su sentencia:

• La privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años.
• La extinción definitiva de todos los derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento, cuando el infractor no coincida con el propietario (por ejemplo, en el caso de inquilinos, usufructuarios...). Con relación a esta medida la sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva, n.º 198/2004, de 8 de octubre, ECLI:ES:APH:2004:919, recoge que: «(...) Efectivamente el fundamento de esta posibilidad resolutoria es doble, de un lado retribuir la conducta especialmente infractora para con los deberes del comunero en relación con facilitar a los demás una tranquila y ordenada vida en común que ha llevado a cabo el inquilino y en segundo lugar evitar que en el futuro vuelvan a reproducirse actuaciones de tal índole; sin que para sea preciso que en el momento de dictar sentencia se estén dando tales actos, lo cual sería indeseable y evitable por el juego de las medidas cautelares que previamente se pueden adoptar».

La sentencia de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa n.º 828/2019, de 30 de diciembre, ECLI:ES:APSS:2019:1330, se refiere a la constitucionalidad de esta medida, citando la sentencia del Tribunal Constitucional n.º 28/1999, de 8 de marzo,ECLI:ES:TC:1999:28:

«El Tribunal Constitucional ya se ha pronunciado sobre la constitucionalidad de la privación del uso contemplada en el art. 7.2 LPH. En este sentido, la STC n.º 28/1999, de 8 de marzo, declara en su fundamento jurídico sexto: "Este precepto ha sido ya objeto de control por parte de este Tribunal. Concretamente, en la STC 301/1993, como respuesta a una cuestión de inconstitucionalidad en la que se planteaba la posible vulneración del derecho de propiedad (art. 33 C.E.) a través de lo dispuesto en dicho precepto legal, este Tribunal declaró que "el artículo cuestionado se refiere a un tipo de propiedad, el de la propiedad horizontal, en el que la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos, justifica, sin duda, la fijación, legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares" (fundamento jurídico 3.º). En el mismo fundamento jurídico concluye declarando que en el citado precepto "no se configura, en efecto, una expropiación forzosa —en el sentido constitucional del concepto— sino una específica sanción civil o, más precisamente, una obligación cuyo cumplimiento puede ser exigido por los órganos judiciales —que no ejercen potestad expropiatoria alguna— cuando se constate determinada conculcación del ordenamiento y basta con advertirlo así para concluir en que la regla legal no está afectada por los vicios de inconstitucionalidad que sugiere el Auto de planteamiento". Y en el fundamento jurídico octavo añade: "el artículo de la L.P.H. cuestionado supone 'una abstracta previsión legal que liga una determinada consecuencia negativa (privación temporal del uso del piso) a la transgresión de un deber impuesto por la propia Ley en el seno de una relación jurídico-privada, consecuencia negativa que grava sobre el patrimonio del transgresor, a quien el órgano judicial puede privar del uso del inmueble (vivienda o local) durante un máximo de dos años'. De este modo, nos encontraríamos ante la privación de un derecho privado, el derecho de uso de una concreta vivienda, consecuencia del incumplimiento de deberes propios de una relación jurídico-privada, la derivada del régimen de propiedad horizontal, que aún cuando va a suponer un condicionamiento al derecho a la libre elección de domicilio no implica, por las razones antes expuestas, una restricción del contenido constitucionalmente protegido del derecho fundamental a la libertad de residencia".

Y tampoco cabe concluir que la previsión legal contemplada en el art. 7.2 LPH vulnere el art. 47 de la constitución que, como el propio Tribunal Constitucional ha declarado, no reconoce un derecho fundamental, sino que enuncia un mandato o directriz constitucional que ha de informar la actuación de todos los poderes públicos (art. 53.3 CE) en el ejercicio de sus respectivas competencias (así, STC n.º 32 de 28 de febrero de 2019 y las que cita en la misma), un principio rector de la política social y económica, una directriz constitucional dirigida a los poderes públicos, que no es incompatible en modo alguno con el establecimiento por el legislador de procedimientos judiciales para dirimir las controversias que puedan suscitarse en relación con las facultades de uso derivadas de la titularidad o posesión de bienes inmuebles en régimen de propiedad horizontal"».

Tal y como recoge el art. 7.2 de la LPH en su último párrafo, a la hora de optar por este tipo de sanciones habrá de atenderse a la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

Así, la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra n.º 395/2016, de 21 de julio, ECLI:ES:APPO:2016:1592, recoge que:

«(...) Estas consecuencias, derivadas del ejercicio y estimación de la acción de cesación, no son, pues, el objeto directo de la acción, ni integran necesariamente el contenido de la pretensión deducida al efecto en la demanda, sino que constituyen una sanción que puede ser decretada por el Juez con carácter facultativo "en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad", correspondiendo al arbitrio judicial decidir, no solamente el alcance temporal, sino la procedencia de la sanción misma. Si antes de la citada reforma la estimación de la demanda conllevaba imperativamente la imposición de alguna de dichas consecuencias, de forma diferenciada y según la clase de acción ejercitada, contra el propietario o contra el ocupante, ahora la sentencia puede limitarse a acordar el cese de la actividad sin la sanción, valorando las circunstancias expresadas, o, incluso, disponer su eventual imposición, ante un posible incumplimiento del mandato de cesación de la actividad, en el proceso de ejecución».

También la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada n.º 413/2019, de 20 de septiembre, ECLI:ES:APGR:2019:1781, se refiere a la proporcionalidad que debe tener esta medida en los siguientes términos:

«(...) la sanción de la privación del uso del inmueble debe ser adecuada o proporcionada a la gravedad de la conducta y perjuicios ocasionados, a lo que cabe añadir que la propia estimación de la demanda en lo que se refiere a la cesación en las actividades, ya conlleva una serie de consecuencias que han de ser tenidas en consideración a la hora de determinar si, aparte de ellas, queda justificada la privación del uso del inmueble.

Deberá analizarse, en consecuencia, la gravedad y perjuicios ocasionados por la conducta, sin desconocerse que el principal interés en supuestos como el presente, ha de ser básicamente el de evitar la persistencia en la actividad molesta, debiendo tenerse en consideración que la sanción de la privación del uso está encaminada, a juicio esta Sala, más a disuadir de una persistencia en la actividad molesta en lo sucesivo, que a cumplir una finalidad, por así decirlo retributiva, y aunque ésta no sea totalmente ajena a la finalidad del referido precepto, a juicio de esta Sala, es preponderante la finalidad disuasoria en orden a evitar la persistencia en la conducta del comunero».

El punto de partida a la hora de valorar la aplicación de estas medidas tan gravosas debe de ser la libertad de cada propietario en sus derechos dominicales, pero sin olvidar que la propiedad no es un derecho absoluto, si no que tiene sus límites. Cabe citar en este punto la sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz n.º 1007/2021, de 22 de diciembre, ECLI:ES:APBA:2021:1751, que realiza el siguiente análisis:

«La jurisprudencia ha declarado con absoluta reiteración la libertad de los derechos dominicales y la posibilidad que cada uno de los propietarios bajo el régimen de propiedad horizontal pueda realizar cuantas actividades parezcan adecuadas sobre su inmueble, otorgándole las máximas posibilidades de utilización.

Ahora bien, la propiedad no es un derecho absoluto, tiene por supuesto sus limitaciones.

(...)

En primer lugar, en el plano formal, la condena a la privación es correcta. Y lo es porque la comunidad de propietarios observó el requisito de procedibilidad que le impone el art. 7.2 LPH. Antes de interponerse la demanda, la junta de propietarios autorizó el ejercicio de acciones frente don Edemiro y doña Lorena por su actividad molesta. Como dice la ley solo se exige el visto bueno al ejercicio de la acción de cesación por el presidente. No se pide más. Es una simple habilitación. No se exige la aprobación del contenido de la pretensión.

Debemos recordar que el derecho de acceso a la jurisdicción, aunque no es un derecho absoluto, es parte principal del derecho a obtener la tutela judicial efectiva que reconoce el art. 24 de la Constitución. Una decisión judicial de inadmisión o de restricción de una demanda solo se justifica si encuentra fundamento en la existencia de una causa legal que resulte aplicada razonablemente.

Sí, donde alcanza toda su intensidad el principio pro actione justamente en el acceso a la jurisdicción. La inadmisión o el condicionamiento de una demanda o de una solicitud solo puede justificarse en la falta de los requisitos materiales o procesales previstos en la ley. Aunque es un derecho de configuración legal, la interpretación de esos presupuestos nunca debe ser rigurosa o exacerbada. Hay que evitar los formalismos de modo que las inadmisiones o restricciones siempre sean justificadas y razonables (sentencias del Tribunal Constitucional 6/2018, de 22 de enero; 12/2017, de 30 de enero; 163/2016, de 3 de octubre y 186/2015, de 21 de septiembre).

En este contexto, debemos interpretar el art. 7.2 sin más presupuestos que los literalmente exigidos. Ir más allá sería ampliar los contornos del óbice procesal y, ello, comportaría una infracción del principio pro actione. No es exigible, pues, que la junta de propietarios apruebe la privación para que la misma pueda ser acordada judicialmente. Desde luego tiene la facultad de hacerlo, pero no la obligación a los efectos de la encomienda que se hace al presidente, que en nombre de la comunidad ejerce la acción con el contenido legalmente previsto. No podemos hablar aquí de una extralimitación del presidente en el ejercicio de la acción.

Eso de una parte. En el plano material, tampoco llevan razón los recurrentes.

La ley anuda a la cesación la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Y demás está decir que esta privación no distingue entre titulares de viviendas y locales. Afecta a cualquier propietario.

Además, tiene un marcado carácter sancionador. Trata de prevenir, de evitar este tipo de conductas. Si las actividades molestas dentro de una comunidad no tuvieran más castigo que su cese, tales actividades estarían a la orden del día. La convivencia sería imposible por anárquica. La forma de proteger, en este caso, un ambiente libre de inmisiones acústicas es el miedo a verse uno privado del uso de su inmueble. Toda norma jurídica, por definición, conlleva una sanción para el caso del incumplimiento del mandato. Aquí la sanción no es el cese, es justamente la privación del uso, que además se ha fijado con claro carácter moderado, lejos del límite legal de tres años».

CUESTIÓN

¿Cabe solicitar como medida cautelar la privación del uso de la vivienda o local?

El auto de la Audiencia Provincial de Málaga n.º 319/2021, de 21 de julio, ECLI:ES:APMA:2021:1609A, recoge que: «(...) hemos de concluir que estamos ante un procedimiento especial donde precisamente no puede instarse dentro del mismo proceso una medida cautelar consistente en la cesación inmediata de la actividad molesta denunciada por ruidos así como el desalojo de las personas que actualmente viven en ella, hasta la conclusión del procedimiento no siendo procedente el acordar como medida cautelar por el supuesto genérico del periculum in mora de toda medida cautelar, el cual, aunque efectivamente pudiera existir, no es razón para acordar la medida cautelar, interesada que como bien indica el juzgador se identifica en definitiva con el propio objeto de la petición, pretendiendo por la vía cautelar que se le anticipe la resolución del fondo del asunto». En el mismo sentido el auto de la Audiencia Provincial de Cantabria n.º 245/2007, de 17 de abril, ECLI:ES:APS:2007:181A, también se pronuncia sobre la imposibilidad de privar del uso de la vivienda como medida cautelar: «(...) Tal privación ha sido objeto de análisis por el T.C. que en sus SS. de 21 de octubre de 1993 y 8 de marzo de 1999 la configuran como una sanción civil consecuencia del incumplimiento de deberes propios de una relación jurídico privada, derivándose de tal naturaleza de sanción la imposibilidad de su adopción como medida cautelar, cuya finalidad no es otra que asegurar la eficacia de toda sentencia estimatoria, máxime cuando el propio texto legal que autoría la sanción la reserva específicamente para la sentencia que se dicte en el procedimiento. Procede en consecuencia la desestimación del recurso».

Resulta importante pararse a analizar la legitimación pasiva en estos casos. Cuando la infracción consiste en la privación del uso del inmueble y es el propio propietario el que comete la infracción que da lugar a esta medida, no cabe duda de que será el mismo el que deba soportar la sanción consistente en la privación de uso de su vivienda o local. La duda surge cuando la infracción es cometida por el ocupante no propietario, en cuyo caso se discute sobre la legitimación pasiva del propietario para soportar una privación de uso por una infracción que no ha cometido personalmente.

En las sentencias de las distintas audiencias provinciales no existe unanimidad, si no que en atención a las circunstancias del caso concreto encontramos supuestos en los que no se condena al propietario por entender que ha tenido un comportamiento diligente, y otros en los que sí se impone dicha sanción.

En la línea de no imponer sanción a los propietarios podemos citar, entre otras, la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 29 de noviembre de 2013, Rec. 551/2013, ECLI:ES:APV:2013:5318, que confirma la sentencia de primera instancia en la que no se condenaba a los propietarios: «Y concluyó la estimación parcial de la demanda, razonando que: "Ha quedado probado que los propietarios del piso han actuado de modo diligente al resolver el contrato con los inquilinos que estaban produciendo molestias a los vecinos del edificio (art. 27-2-e LAU, 1555-2° y 1556 CC), por lo que no deben ser condenados (...)». También la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña n.º 201/2011, de 5 de abril, ECLI:ES:APC:2011:1203, que en el mismo sentido establece que: «2.º.- La segunda pretensión, que se prohíba al propietario del local, don Conrado, utilizarlo durante el plazo de tres años debe ser rechazada. Esta prohibición se configura en la Ley de Propiedad Horizontal como una posibilidad ("podrá disponer... la privación..."), cuya aplicación se vincula a la mención "en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la Comunidad". La actuación de "Ludatex Carballo, S.L." no puede considerarse como dolosa civilmente. La intención no era perjudicar a nadie, sino desarrollar su actividad (cuestión distinta es el error a la hora de buscar ubicación). Lo que menos aún puede predicarse del propietario. Por lo tanto se estima que no concurren las circunstancias necesarias para acordar la prohibición del uso del local».

Por otra parte podemos citar como ejemplos de sentencias que aplican esta gravosa sanción al propietario, entre otras, la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos n.º 112/2021, de 29 de marzo, ECLI:ES:APBU:2021:291, que recoge que: 

«La propietaria era plena conocedora de la realidad de las actividades gravemente molestas y perturbadoras para los vecinos que se desarrollaban en el inmueble que tenía alquilado al codemandado desde hacía más de un año y no obstante absolutamente nada hace hasta más de un año después, no siendo los requerimientos realizados al inquilino, así el burofax de 26 de septiembre de 2018, actuación más bien formal y de pura apariencia, siendo la única actuación realmente dirigida a poner fin a la situación existente la realizada tras recibir la demanda de cesación de actividad.

(...)

Si la propiedad deja transcurrir más de un año (desde julio de 2017 hasta noviembre de 2018) sin hacer absolutamente nada por poner fin a los a las actividades gravemente molestas para los vecinos que se desarrollaban en el inmueble, existe persistencia en su conducta infractora en cuanto consentidora de las actividades realizadas por el inquilino, y queda justificada la sanción de privación del demandado del uso de la vivienda, que teniendo en cuenta que las molestias se han venido desarrollando prácticamente desde el inicio del contrato, pues hay constancia de las quejas ya en el Acta de la Comunidad de Enero de 2016, existe proporcionalidad entre la duración de la infracción gravemente perjudicial para los vecinos y la duración de la privación del derecho de uso del inmueble al propietario para sí o para evasión».

Si la medida a la que nos referimos es la extinción definitiva de todos los derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento, la legitimidad pasiva corresponderá tanto al propietario como al ocupante, pudiendo citar aquí como ejemplo la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra n.º 395/2016, de 21 de julio, ECLI:ES:APPO:2016:1592, que establece:

«(...) ahora se reconoce a la comunidad una acción propia de cesación contra el arrendatario. Sin embargo, la naturaleza de esta acción, lejos de excluir la legitimación pasiva del propietario la presupone, ya que, como consecuencia de su ejercicio, puede privarse temporalmente al arrendatario, y no sólo al propietario, del derecho al uso de la vivienda o local o extinguirse definitivamente el arriendo (art. 7.2, párrafo último, LPH), pronunciamiento que sin duda afecta también al arrendador y puede resultar perjudicial para el mismo, de lo que se deriva un interés jurídico en oponerse a la demanda que justifica su obligada llamada al proceso».

También cabe citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real n.º 366/2021, de 28 de octubre, ECLI:ES:APCR:2021:1161, que se refiere a la necesidad de demandar tanto a propietario como a ocupante cuando son distintos, en los siguientes términos:

«Y en el fondo, lo que subyace en la cuestión de la falta de requisito de procedibilidad, es que, además de no darse el mismo, no está bien constituida la legitimación pasiva, por concurrir aquí un litisconsorcio pasivo necesario, puesto que se pretende el lanzamiento de los arrendatarios u ocupantes de una serie de viviendas, respecto de los que se pretende el lanzamiento, sin haber sido, ni requeridos, ni emplazados y llamados a juicio. (...) No puede por tanto estimarse el recurso, puesto que, de hacerlo, se acordaría el lanzamiento contra los arrendatarios de inmuebles, contra quienes, ni se ha formulado el requerimiento exigido por la ley para el cese de las actividades, faltando ese requisito de procedibilidad, ni se les ha demandado en forma, dándoles la oportunidad de comparecer en juicio y defenderse».

CUESTIÓN

¿Cabe solicitar como medida una prohibición de uso condicionada para determinadas actividades futuras?

Tal y como recoge la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz n.º 146/2019, de 14 de octubre, ECLI:ES:APCA:2019:1851, que analiza un supuesto en el que se solicitaba en la demanda que se prohibiera a los demandados arrendar el local o explotarlo mientras el mismo no hubiese sido insonorizado y aislado acústicamente, así como instalado un limitador-controlador acústico en el equipo de música, no cabría dicha medida:

«En primer lugar, porque el art. 7.2 de la LPH no contempla la posibilidad de imponer la prohibición solicitada por la parte demandante (...).

(...)

Por tanto, la pretensión deducida no puede ser concedida dado que no está prevista legalmente en el citado art. 7.2 de la LPH.

En segundo lugar, consta que, en la fecha de presentación de la demanda, el local no estaba siendo explotado. Por tanto, el pedimento deducido por la parte demandante va referido a situaciones futuras cuando los propietarios vuelvan a arrendar o ceder a un tercero la explotación del local o lo realicen por ellos mismos. En tal supuesto, considera el Tribunal que estaríamos ante una condena de futuro».