510 - Posibles responsabilidades del presidente de una comunidad de propietarios por los daños provocados en la ejecución de las obras

El presidente de la comunidad de propietarios se configura como uno de los órganos de gobierno. El artículo 13.3 de la LPH establece que el mismo ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. La LPH no establece el tipo de responsabilidad que tiene el presidente por sus actos. Por ello, debemos recurrir a la regulación que recoge el Código Civil respecto a la figura del mandato. El artículo 1709 del Código Civil establece que «Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra».

El artículo 1718 del Código Civil señala que el mandatario queda obligado en el momento de la aceptación del cargo, en el supuesto del presidente de la comunidad de propietarios, la LPH establece la obligatoriedad del cargo, por lo cual queda obligado desde el momento del nombramiento. En lo referente a la posible responsabilidad del presidente, el artículo 1726 del CC establece que el mandatario es responsable por dolo y culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido.

Los tribunales en el momento de determinar una posible responsabilidad del presidente valoran tanto el hecho de que se trate de un cargo obligatorio como que el mismo no es retribuido. Por este motivo, la jurisprudencia menor entiende que el hecho de la culpa o negligencia del presidente debe atribuirse de manera restrictiva, ya que nadie está obligado a conocer y actuar con total acierto ante cualquiera de las situaciones que puedan presentarse.

Se reconoce la responsabilidad del presidente de la comunidad en los supuestos en que la persona que ostenta el cargo se excede de sus atribuciones o actúa con exceso sobre el mandato que ha recibido. Esta circunstancia se produce por no someter a votación de la junta de propietarios la decisión o cuando, habiendo discutido los propietarios sobre la cuestión a determinar, el presidente no actúa conforme a lo acordado. En este sentido se han pronunciado diversas resoluciones judiciales.

RESOLUCIONES RELEVANTES

Sentencia de la Audiencia provincial de Alicante n.º84/2010, de 17 de febrero, ECLI:ES:APA:2010:329

«(...) Ahora bien, si bien conforme a lo dicho, el presidente puede llegar a incurrir en responsabilidad en caso de dolo o negligencia, con la correspondiente obligación de indemnizar los daños y perjuicios que se hubiesen podido generar, especialmente cuando adopte decisiones que no le correspondían, en orden a enjuiciar tal responsabilidad, no regulada la misma en la Ley de Propiedad Horizontal, debe partirse para ello del hecho de la culpa o negligencia en el proceder del presidente debe ser atribuida de forma restrictiva, ya que nadie está obligado a conocer y actuar con total acierto, ante cualesquiera de las situaciones que puedan presentársele, que pueden incluso ser de solución compleja, y porque en todo caso, y aún cuando no puedan serle aplicadas al presidente de la Comunidad la totalidad de las normas que rigen el contrato de mandato, pues su poder surge ex lege y es de carácter obligatorio y gratuito (...)».

Sentencia de la Audiencia provincial de Las Palmas n.º210/2016, de 5 de mayo, ECLI:ES:APGC:2016:931

«(...) Resultando un hecho evidente que no existen en la LPH normas específicas sobre la responsabilidad del presidente, es por lo que habrá que aplicar al caso las reglas generales de la responsabilidad del representante —como el artículo 1725— y las de responsabilidad por culpa de los artículos 1902 y siguientes del Código Civil, pero como pauta a seguir en el presente caso ha de tenerse en cuenta que el demandado era en la fecha de los hechos Presidente por designación de la Junta de Propietarios con carácter obligatorio y sin cobrar remuneración alguna; que al no constar en la LPH, como acabamos de decir, normas sobre la responsabilidad del cargo de Presidente, las decisiones sobre su actuación han de ser de interpretación muy restrictiva y, por último, que la culpa o negligencia en su proceder, por disposición legal, ha de ser igualmente interpretada de forma restrictiva, según dispone el artículo 1726 del Código Civil por ser el mandato en todo caso gratuito (...)».

Sentencia de la Audiencia provincial de Madrid n.º 385/2017, de 28 de diciembre, ECLI:ES:APM:2017:18244

«Se trata de una representación de naturaleza mixta, entre la representación orgánica y la voluntaria, de un lado en cuanto órgano de la Comunidad creado por la ley con las funciones legalmente asignadas, y de otra parte con las notas propias del mandato representativo. Precisamente sobre ese fundamento, cuando el Presidente ejecuta actos o contrae obligaciones excediéndose de sus atribuciones no obliga a la Comunidad (con excepciones asociadas a la apariencia de su actuación y buena fe de los terceros), y de igual forma, cuando actúa con exceso sobre el mandato recibido, traspasando sus límites, contrae responsabilidad personal, en la forma que contempla el art. 1725 Cc. (Por todas, Ss T.S. 24.Jun.2016, 25.Abr.1992 o 14.Jul.1989)».

CUESTIÓN

En mi comunidad han hecho unas obras que han producido un daño en mi propiedad. La empresa que realiza la obra no es la que se decidió en la junta, sino que el presidente la contrató por amistad con el dueño. ¿Quién es responsable? ¿La comunidad o el presidente?

En este caso, el presidente otorga el contrato de la obra por su propia voluntad sin ajustarse a lo que se había decidido en la junta de propietarios. Este es un supuesto claro de extralimitación en el cumplimiento del mandato y, por tanto, en el caso de que concurra culpa in eligendo, el presidente es responsable de los daños solidariamente con la empresa que realiza los trabajos.