880 - ¿Cuál es el plazo legalmente establecido para la reclamación de un tercero frente a una comunidad de propietarios por la existencia de daños?

En este supuesto el afectado es un tercero que sufre un daño o perjuicio por algún elemento o servicio del inmueble, por ejemplo, el caso de una teja que cae sobre el vehículo del tercero.

En este supuesto, tal y como ya hemos visto, el plazo para ejercitar la acción será el previsto para las obligaciones derivadas del artículo 1902 del Código Civil, por lo que, será de 1 año. Podrá ejercitar esta acción cualquier persona física o jurídica distinta de los propietarios que hayan sufrido un daño cuyo origen se encuentre en elementos comunitarios.

Resaltamos en este apartado el caso del arrendatario de una vivienda o local, ya que este podrá ejercitar la acción, tal y como hemos visto, en el plazo de 1 año, y no de 5 años. Así lo establece el Tribunal Supremo en la STS n.º 45/2017, de 25 de enero, ECLI:ES:TS:2017:165:

«Esta sala debe declarar que la acción la ejercita la sociedad arrendataria y no los propietarios cuya intervención procesal fue rechazada en auto de 10 de septiembre de 2012.

El arrendatario puede ejercitar las acciones propias del art. 1902 del C. Civil, por los daños que le fuesen inferidos.

Dicha acción tiene un plazo de prescripción de un año (art. 1968 del C. Civil)».

El procedimiento a seguir dependerá de la cuantía de la reclamación, ya que al tratarse de un tercero no entraría en juego las especialidades reguladas en los arts. 249.1.8.º, y 250.1.15.º de la LEC.

Un supuesto que merece una especial mención es la posibilidad del arrendatario de reclamar por un daño al arrendador aun cuando este provenga de un elemento común de la comunidad de propietarios, y así lo recoge la sentencia del Tribunal Supremo n.º 596/2011, de 29 de febrero, ECLI:ES:TS:2012:1588, que señala que:

«(...) al margen de que el origen de los daños debatidos no esté en el inmueble si no en un elemento común, por mor de las normas que citan sobre la obligación general del arrendador de mantener en el goce pacífico le es exigible a este responsabilidad al haber sido requerido por el arrendatario al efecto de cumplirla y no haber hecho todos los actos conducentes a que ello tuviera lugar hasta acudir a la vía judicial, lo que en relación con el demandado de autos ha tenido lugar como se infiere de las pruebas practicadas.

(...)

B) No obsta a lo expuesto y, con ello ya examinamos la segunda y tercera cuestiones, la acción directa que el art. 1560 del CC da al arrendatario frente al tercer perturbador de hecho según el tenor de la citada STS de 5-12- 89 eximiendo de responsabilidad al arrendador de esta pues, según la misma es correcto dirigir la acción por el arrendatario contra el arrendador, aunque se trate de elementos comunes, y no demandar a la Comunidad titular de estos. Ello se induce de la tesis sobre la que hemos optado al resolver la primera cuestión y con la de la SAP de Madrid de 14-2-06 que cita la apelante en el sentido de que, esta acción directa no es de uso obligado ya que el arrendatario viene siempre amparado para reclamar al arrendador por mor del repetido art. 21 de la LAU y este obligado por el mismo a hacer todos los actos frente a ese tercero en defensa de la propiedad y para cesar en la perturbación, los que, como se ha dicho no ha realizado el aquí demandado, incurriendo a su vez en negligencia que le haría a su vez merecedor de su responsabilidad, tanto por vía contractual, como por mor del art. 1902 del CC. Todo ello sin obviar que, como en toda la materia analizada, también la doctrina es contradictoria, como es ex Ponente la S.T.S. de 24-1-92 que, en contra de nuestro criterio y de la otra citada, señala: "... si bien es conforme a Derecho que el arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (art. 1554.3.º del Código Civil), esta obligación no alcanza a responder de las perturbaciones de mero hecho que los terceros causen en el uso de la finca arrendada (art. 1560 del Código Civil), esto es, que el arrendador solo responde de las perturbaciones causadas por el mismo tanto de hecho como de Derecho y de las perturbaciones de Derecho, causadas por terceros; de aquí, que el Código Civil (art. 1560 párrafo primero), confiera acción directa al arrendatario para hacer frente a las perturbaciones de las que no responde el arrendador; esta posición no prejuzga, desde luego, las responsabilidades de los terceros o de los sujetos que deban responder, por ellos, respecto de los perjuicios causados..."».

También la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra n.º 420/2019, de 2 de septiembre, ECLI:ES:APPO:2019:1930, que tras examinar distintas sentencias establece que:

«Este criterio no es compartido por la Sala, ya que el actor ha reclamado por un lado la reparación de la causa de las filtraciones y por otra la indemnización por los daños sufridos, concretamente las placas de escayola afectadas por el agua y la sustitución del cabezal electrónico; respecto a las primeras lo único que se discute es su falta de legitimación, alegación que no puede compartirse, en primer lugar, por la aplicación de la doctrina general del artículo 1902 del C.C. ya que la acción la puede ejercitar quien ostenta la condición de perjudicado por el evento dañoso, en este caso las filtraciones de agua y los daños en la escayola, pues la demandada en el local es la que ejerce la actividad de peluquería y por tanto está afectada por aquellos daños cuyo resarcimiento interesa, ya la Jurisprudencia de manera continuada ha mantenido que la legitimación para reclamar por la responsabilidad extracontractual compete a quien ha sufrido el daño o perjuicio, sin que la acción indemnizatoria requiera ineludiblemente fundamentarse en el título dominical, (ss. TS. de 10 de marzo de 1980, de 16 octubre 1987 y de 3 noviembre 1992). En segundo lugar, porque el artículo 1560 del C.C., concede al arrendatario acción directa contra el tercero perturbador del uso de la finca arrendada. Y en tercer lugar, por la obligación que le impone el artículo 1561 del C.C., de devolver la finca como la recibió y la presunción en su contra del artículo 1563 del C.C., respondiendo frente al arrendador de los daños causados al inmueble arrendado; esta responsabilidad implica el derecho del arrendatario de reclamar frente al tercero que los ha causado, sin perjuicio de la legitimación del arrendador en cuanto propietario de la vivienda. Reconoce también la misma legitimación la SAP de Barcelona, Sección 12.ª, de 23 de marzo de 2006».