1050 - Sujetos legitimados para poder entablar la acción de cesación en el contexto de una comunidad de propietarios

De perseverar la actuación renuente del infractor a cesar en la actividad, tras haberse efectuado oportunamente requerimiento de cese, estipula el apartado 2 del art. 7 de la LPH (con clara alusión a la legitimación activa de la acción de cesación), que el presidente, quien ostenta en virtud del artículo 13.3 de la LPH la representación de la comunidad en juicio y fuera de él en todos los asuntos le afecten, con la previa autorización de la junta, puede entablar acción de cesación a través de juicio ordinario. Así la sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia n.º 169/2017, de 28 de abril, ECLI:ES:APBI:2017:705, trata esta cuestión:

«Esta Sala, entre otras resoluciones en su auto de 10 de noviembre de 2006 y en sus sentencias de 14 de febrero de 2006 y 24 de mayo de 2007, ha declarado:

"...la Comunidad de propietarios surgida al amparo del régimen de propiedad horizontal tiene capacidad para ser parte en los procesos civiles, actuando como demandante o demandada, conforme al art. 6 n.º 1, 5 LECn, y manifiesta su capacidad procesal a través de la actuación de su Presidente (art. 7 n.º 6 LECn y art. 13 n.º 3 LPH), respecto del cual reiterada Jurisprudencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, en sus sentencias de 14 de abril y 8 de julio de 2003 y en la de 8 de julio de 2004 ha declarado ".. según ha declarado la STS de 19 de noviembre de 1993, la Ley de Propiedad Horizontal, precisamente para evitar cuestiones de legitimación, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de tales Comunidades, carentes de personalidad jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del Presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad (SSTS de 27 de marzo, 17 de junio, 3 y 14 de julio y 25 de septiembre de 1989), lo que no obsta para considerar que cada condueño está también legitimado para la defensa de los elementos comunes (SSTS de 9 de febrero de 1991, 8 de enero, 18 de marzo, 15 y 16 de marzo, 15 y 16 de julio y 2 de octubre de 1992); y es el Presidente quién tiene que otorgar los poderes a Procuradores, que serán válidos aunque la persona del Presidente cambie con posterioridad, como también serán válidas las actuaciones procesales aunque, durante el proceso, cambie el Presidente (STS de 16 de julio de 1990)".

"...es sabido que dentro del régimen de la propiedad horizontal en el que se encuentran integradas las partes como titulares de elementos privativos (vivienda y local respectivamente), en un mismo inmueble formando una Comunidad (art. 3 LPH), tiene en la Junta de Propietarios el órgano de expresión de la voluntad del conjunto de los propietarios de elementos privativos que la integran, estando entre sus atribuciones, conforme a la legislación bajo la cual se desenvuelven los hechos de este proceso, la de 'conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común' (art. 14 e) L.P.H.)"».

Pese a que el artículo 13.3 y el propio artículo 7.2, ambos de la LPH, dejan expresamente sentado quien está habilitado para ejercer la acción, lo cierto es que también este último artículo limita la propia actuación del presidente al obligarle a recabar la autorización de la junta de propietarios con carácter previo a la presentación de la demanda, no pudiendo actuar al margen de la voluntad de aquella.

La sentencia del Tribunal Supremo n.º 204/2012, de 27 de marzo, ECLI:ES:TS:2012:2143, contiene doctrina jurisprudencial sobre esta cuestión:

«A) La doctrina jurisprudencial declara que: "[..] el Presidente de la Comunidad, si bien representa a la Comunidad (art. 12 LPH de 1.960), ello ha de tener por base la ejecución de acuerdos de la Junta sobre asuntos de interés general para aquélla (art. 13.5.º). La representación de la Comunidad en juicio y fuera de él del Presidente no tiene un contenido 'en blanco', de tal forma que esa representación sirva para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones. Es la Junta de Propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el Presidente ejecuta; su voluntad no suple, corrige o anula la de la Junta" (STS de 20 de octubre de 2004 [RC n.º 2655/1998]. En igual sentido la STS de 10 de octubre de 2011 [RC n.º 1281/2008] en cuanto a la legitimación del presidente para representar en juicio a la comunidad de propietarios fija que: "Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente".

En este sentido, y, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige, de modo expreso, el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos concretos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2) y de reclamación de cuotas impagadas (artículo 21), sin embargo, no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos, si cabe de mayor trascendencia para la vida de la comunidad que los indicados anteriormente, tales como la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes.

En definitiva, con carácter general, se requiere previo acuerdo de la comunidad de propietarios que legitime al presidente para instar acciones judiciales en nombre y defensa de esta, lo que no obsta para que aquel no resulte necesario en los casos en los que los estatutos de la comunidad expresamente prevean lo contrario o en el supuestos en que el presidente ejercite acciones judiciales no en calidad de tal sino individualmente como copropietario.

B) Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario».

Si bien, el artículo 13.3 de la LPH prevé la representación orgánica por parte del presidente de la comunidad de propietarios, lo cierto es que en determinadas ocasiones queda habilitada una regla excepcional por la que la acción de cesación podrá ser ejecutada bien por el vicepresidente de la comunidad, bien por el propietario que se vea perjudicado por la actividad. 

En primer lugar, el párrafo 4 del citado artículo señala respecto de la figura del vicepresidente:

«4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.

Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios». 

Así, de existir un posible conflicto de intereses entre el presidente y la comunidad, la acción de cesación podrá llevarla a cabo el vicepresidente, de haber sido designado, pues como hemos anticipado su nombramiento es facultativo; al respecto la sentencia de la Audiencia Provincial de las Islas Baleares n.º 49/2016, de 26 de febrero, ECLI:ES:APIB:2016:275, contiene un supuesto de hecho sobre esta cuestión:

«Se trata de un supuesto de imposibilidad del presidente para la representación de la comunidad por razón del conflicto de intereses existente.

La duda que se presenta es quién le sustituye en el supuesto, como en el que nos encontramos, en el que no se ha designado vicepresidente. En ese caso sería posible que la comunidad designara un propietario para que le representara o, en el caso, como el presente, en el que el presidente no ha convocado junta con esa finalidad y para evitar la indefensión de la comunidad, permitir que sea un copropietario quien represente a la comunidad, haciendo uso de la legitimación que se les reconoce para actuar en defensa de los intereses de la comunidad».

En segundo lugar, de no haber sido designado vicepresidente o bien de verse privado de sus derechos el comunero que se ve afectado directamente por la actividad prohibida, ante la pasividad y falta de actuación por parte del presidente o la junta de propietarios, ya sea tras recibir comunicación de actuación la junta, —recordemos que el artículo 16.2 de la LPH permite a cualquier propietario poner en conocimiento de la junta cualquier tema de interés—, o bien tras recibirla el presidente para promover el cese de actividad de conformidad con lo dispuesto por el artículo 7.2 de la LPH, es posible que el propietario actúe directamente en defensa de sus derechos. 

RESOLUCIONES RELEVANTES

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 74/2018, de 20 de febrero, ECLI:ES:APM:2018:2798

«No obstante nuestro más alto tribunal, pese a la dicción literal del artículo 7.2 LPH, ha admitido la legitimación activa de un comunero para el ejercicio de la acción de cesación del, sin acuerdo previo de la Junta, por lo que los ahora demandantes resultarían legitimados para formular la presente demanda. Así en STS, Civil del 18 de mayo de 2016 afirma: "El problema que aquí se presenta es si esta jurisprudencia, que es clara e incluso el Tribunal Constitucional lo deduce de la tutela judicial efectiva, es aplicable en el caso que plantea el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que contempla la actuación del presidente de la comunidad. Pero éste no lo impone como exclusivo y excluyente. Así, si el presidente o la junta de propietarios, no toma ninguna iniciativa, el propietario individual que sufre en su persona o familia las actividades ilícitas de un copropietario y tras los requerimientos oportunos (como en el caso presente) no puede quedar indefenso y privado de la defensa judicial efectiva, por lo cual tiene la acción de cesación que contempla dicha norma y ante la inactividad del presidente o de la junta (o de ambos) está legitimado para ejercer esta acción en interés propio (no en el de la comunidad) y en defensa de su derecho, que no ha ejercido la comunidad"».

Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña n.º 17/2021, de 26 de enero, ECLI:ES:APC:2021:118

«En este caso, de acuerdo con la doctrina expuesta, y con independencia de que no se haya formulado requerimiento de cese de la actividad por el Presidente de la comunidad de propietarios del inmueble litigioso, ni se haya adoptado acuerdo sobre el particular por la Junta de propietarios, hay que entender cumplido el requisito de procedibilidad exigido en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, y considerar al demandante, propietario de una vivienda en el edificio comunitario en el que se desarrolla la actividad objeto de demanda, legitimado activamente para ejercitar la acción de cesación contemplada en esta norma, ante la pasividad mostrada por el Presidente de la comunidad y por la Junta de propietarios, pese a las reiteradas quejas y reclamaciones dirigidas por el actor, tanto al demandado como al Presidente, de las que son prueba evidente el requerimiento fehaciente dirigido al demandado mediante burofax de fecha 17 de junio de 2015, y los igualmente remitidos, a través de certificados postales de fecha 24 de mayo de 2018, al demandado y al Presidente, requiriendo su actuación para lograr el cese de las actividades molestas que se desarrollaban en el trastero que ocupa el ahora apelante en el inmueble comunitario, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales oportunas, haciendo además mención expresa, en la comunicación enviada al Presidente de la comunidad, a las numerosas peticiones y reclamaciones que la había dirigido previamente por el mismo motivo, y solicitando que, además de requerir al demandado el cese de la actividad, recabase, previa convocatoria al efecto, la autorización de la Junta de propietarios para entablar la acción de cesación, sin que tales requerimientos hubiesen tenido respuesta formal ni se hubieran atendido en ningún momento».