420 - Clasificación de las obras obligatorias que deben realizarse en una comunidad de propietarios

Concepto, regulación y tipos

Lo que se conoce como obras obligatorias en las comunidades de propietarios vienen definidas en el art. 10 de la LPH:

«1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 % del importe de las mismas.

c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas».

Este tipo de obras, precisamente por su carácter obligatorio, deberán ser abonadas por el conjunto de propietarios de la comunidad y no requieren acuerdo de la junta, independientemente de que modifique o no el título constitutivo o los estatutos. Dicha junta únicamente se limitará a acordar la distribución de la derrama pertinente así como determinar los términos en los que habrá de abonarse.

CUESTIÓN

¿Debe responder el nuevo propietario por los gastos de las obras obligatorias?

Sí, el art. 10.2 de la LPH, en su letra c), recoge que: «Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales». Es decir, tal y como establece el art. 9.1. f) de la LPH, el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido, de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Es importante tener en cuenta que, para el caso del propietario que se oponga o demore injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente, la LPH en su art. 10.2 b) prevé la consecuencia de responder individualmente de las sanciones que puedan imponerse en la vía administrativa.

Por su parte, la Audiencia Provincial de Asturias realiza una clasificación de las obras obligatorias, diferenciando tres tipos: «1) Las impuestas por la Administración (rehabilitación, regeneración y renovación urbana). 2) Las solicitadas por los comuneros y que sean necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble (seguridad, habitabilidad, ornato). (...) 3) Las obras de accesibilidad que no superen las doce mensualidades ordinarias repercutidas anualmente o si se superan, cuando el interesado soporte el exceso de las doce mensualidades». (SAP Asturias n.º 376/2018, de 29 de octubre, ECLI:ES:APO:2018:3258).

A TENER EN CUENTA. El art. 10.3 de la LPH, modificado por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, con entrada en vigor el 29/12/2023, recoge lo siguiente:

«3. Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:

a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en sus mismos términos.

b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y según la mayoría de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley».

Las especialidades de las obras necesarias

Dentro de las obras obligatorias merecen una mención especial las obras necesarias. Se califican como tales las obras «que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación». [Art. 10.1 a) de la LPH].

Es decir, se trata de obras destinadas a:

• La conservación del inmueble, así como de sus servicios e instalaciones comunes.
• El mantenimiento de los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.
• Las derivadas de una imposición por parte de la Administración del deber de conservación.

Hay que tener en cuenta que tal y como se recoge en la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña n.º 291/2020, de 4 de diciembre, ECLI:ES:APC:2020:2647, no todas las obras necesarias tienen el carácter de urgente:

«3. La discusión sobre la urgencia de la obra no tiene relevancia para decidir si la obra se podía realizar sin previo acuerdo de la Junta de Propietarios al amparo del artículo 10.1 a) de la LPH. Este precepto no menciona la urgencia como requisito necesario para realizar las actuaciones sin acuerdo previo. En lo que nos interesa sólo se refiere a conceptos como necesidad, mantenimiento y conservación de servicios, con especial mención a las necesarias para mantener la seguridad. La posible discordancia con lo previsto en el artículo 14 c) de la LPH no ha sido planteada y podría resolverse en favor de la actual redacción del artículo 10 por ser ley posterior».

Una importante fuente de conflictos en este tipo de obras es delimitar hasta dónde llega la obligación de la comunidad de propietarios de llevar a cabo las obras necesarias para el mantenimiento y la conservación del inmueble, existiendo una gran cantidad de sentencias que se pronuncian sobre este tema. A modo de ejemplo, podemos citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias n.º 127/2019, de 29 de marzo, ECLI:ES:APO:2019:1049: «(...) Lo que permite el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal es exigir a la Comunidad "las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones, incluyendo en tales las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad, y accesibilidad universal". (...). A lo que la Comunidad no está obligada es a la realización de mejoras no requeridas para cumplir esas condiciones de conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características».

Por su parte, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 300/2019, de 16 de septiembre, ECLI:ES:APIB:2019:2118, se establece que:

«El artículo 10.1 de la LPH dispone que las obras de carácter necesario tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios al Presidente o al Secretario-Administrador.

Tales obras de carácter necesario se refieren al adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, así como los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal. El artículo 17.10 LPH dispone que en caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la junta de propietarios».

También la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña n.º 64/2014, de 12 de marzo, ECLI:ES:APC:2014:1467, se pronuncia sobre el alcance del citado precepto 10.1 de la LPH y, citando a nuestro Alto Tribunal, recoge que:

«Según señala la STS de 3 de enero de 2007: "La conclusión a que llega la sentencia de apelación ante los expresados hechos, en el sentido de que 'los actores no tienen el deber jurídico de soportar las humedades, deficiencias e incomodidades que repercuten no sólo en su calidad de vida sino en su propio derecho a la salud', y la consiguiente imposición a la comunidad del deber de efectuar las oportunas reparaciones se muestra acorde con la obligación que el artículo 10.1 LPH, que se cita como infringido, impone a la comunidad de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad... En consonancia con ello, la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que pudieran proceder respecto de los agentes de la construcción para exigir responsabilidad por los daños materiales sufridos por el inmueble"».

CUESTIONES

1. ¿La comunidad de propietarios tiene que asumir los posibles daños ocasionados a algún propietario por la no realización de las obras recogidas en el art. 10.1 a) de la LPH?

Sí, tal y como se recoge en la sentencia de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa n.º 231/2019, de 18 de marzo, ECLI:ES:APSS:2019:370: «(...) todas las comunidades de propietarios vienen obligadas a realizar dichas obras y, a asumir, de acuerdo con el principio "alterum non laedere" (no causar daño a los demás), el coste de los daños que su falta de realización haya podido ocasionar en el propietario perjudicado».

2. ¿Cuál es el plazo para poder reclamar por estos daños?

El Tribunal Supremo se ha pronunciado entendiendo que sería aplicable el plazo de 5 años. Así, la STS n.º 491/2018, de 14 de septiembre, ECLI:ES:TS:2018:3102, establece que: 

«TERCERO. -Para resolver la cuestión controvertida es necesario tener en cuenta que la acción de reclamación de indemnización de daños y perjuicios causados parte de la afirmación, no discutida, de que los daños y perjuicios que se dicen producidos nacen precisamente del incumplimiento de una obligación legal que a las comunidades de propietarios impone el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal en el sentido de llevar a cabo las obras que resulten necesarias para el mantenimiento y conservación de los elementos comunes, de modo que no causen daño alguno a otros bienes comunes o a los privativos. Se trata de una obligación legal, en el sentido a que se refiere el artículo 1089 del Código Civil, que no resulta asimilable a las derivadas de actos u omisiones ilícitas, que comprenden un ámbito distinto y a las que resulta de aplicación el plazo de prescripción anual del artículo 1968-2.º. No cabe disociar el plazo de prescripción para exigir el cumplimiento de las obligaciones legales del correspondiente a la acción para exigir las consecuencias dañosas de dicho incumplimiento, por lo que no puede ser compartida la posición sostenida al respecto por la sentencia impugnada que, en consecuencia, habrá de ser casada puesto que la acción de reclamación de daños y perjuicios ejercitada no está prescrita al ser aplicable el plazo de cinco años, según la redacción del artículo 1964 del Código Civil que resulta aplicable».

Es importante tener en cuenta el supuesto en el cual este tipo de obras de conservación se dan en elementos comunes que tienen atribuido el uso privativo a uno de los propietarios. En estos casos, a la comunidad le corresponde asumir las obras y reparaciones no derivadas del uso ordinario cuando no intervenga el dolo del beneficiario del uso privativo, mientras que el propietario que disfruta del uso del bien debe asumir el mantenimiento ordinario derivado del uso normal del elemento. Se pronuncia sobre este asunto la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 81/2022, de 22 de febrero, ECLI:ES:APIB:2022:170, que afirma: «(...) cuando el expresado deber de mantenimiento afecte a las instalaciones generales o a elementos comunes del edificio cuyo uso exclusivo corresponda un propietario individual, o que están incluidos en su piso o local, la obligación que éste tiene de respetarlos y cuidarlos no se extiende, en principio, a la realización de obras de conservación o reparación, salvo que su necesidad provenga de un uso inadecuado o poco diligente de los mismos susceptible de causar daños o desperfectos, según se desprende del art. 9.1 a) y g) de la LPH, sin que baste a tal efecto el simple deterioro producido por el paso del tiempo o por el uso normal dichos elementos o instalaciones (...)».

Concluye la sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete n.º 450/2019, de 18 de noviembre, ECLI:ES:APAB:2019:768, que:

«El artículo 10,1,a) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que "(t)endrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, (...) los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".

Las notas que definen las actuaciones a las que se refiere el precepto, por lo tanto, son el carácter necesario y que tengan por objeto el mantenimiento o la conservación del inmueble, y no tanto que sean urgentes.

De su carácter necesario resulta que no es posible evitar su realización, por lo que la posible decisión negativa de la junta de propietarios previa a su realización se convierte, a ojos del legislador, en improbable y en indigna de protección. Y de ahí que en la ley se prescinda de ella.

De la exigencia de que se trate de actuaciones de mantenimiento o conservación se deriva, en parecido sentido, la falta de necesidad de que la junta elija los detalles de las mismas, pues vienen determinadas por la lógica de las cosas. "Mantenimiento" es, según el DRAE, el "conjunto de operaciones y cuidados necesarios para que instalaciones, edificios, industrias, etc., puedan seguir funcionando adecuadamente", mientras que "conservación" es la "acción y efecto de conservar", y "conservar" es "mantener o cuidar de la permanencia o integridad de algo o de alguien". Ni la conservación ni el mantenimiento implican la modificación del inmueble, por lo que ninguna precisa de la toma de decisiones, o si la precisa es en mucho menor grado que las modificaciones. Ello explica que el legislador las haya exceptuado de la necesidad de acuerdo previo de la junta para su realización».

CUESTIONES

1. ¿Qué debe de hacer el propietario que quiere que se repare un elemento común?

Podemos encontrar la respuesta a esta cuestión en la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 300/2019, de 16 de septiembre, ECLI:ES:APIB:2019:2118, que establece el procedimiento a seguir:

«Por tanto, si un propietario requiere la reparación de algún elemento común, deberá seguir los siguientes pasos:

1. Avisar de ello al Presidente o al Secretario-Administrador.

2. Si pese al requerimiento previo a éstos, la Comunidad muestra una actitud pasiva ante el problema (incumpliendo así con el art. 10 de la LPH) caben dos posibilidades: 1. Si la obra tiene carácter necesario y urgente, el propietario estará autorizado a realizar la obra por su cuenta y posteriormente reclamar los gastos de la misma a la Comunidad, aun cuando el artículo 7.1 LPH prohíbe de forma expresa la realización de obras en elementos comunes por parte de propietarios sin la debida autorización. Así lo dispone la Sentencia del Tribunal Supremo 16/2016 de 2 de febrero, que sienta jurisprudencia.

2. Si la obra no tiene carácter urgente, deberá volver a requerir de nuevo al Presidente o al Administración su realización, pedir que el tema se aborde en la siguiente junta de la Comunidad (o pedir que se convoque una junta extraordinaria), artículo 16 LPH, y en última instancia acudir a los tribunales.

Lo que el articulo 10 A) de la LPH por tanto permite sin necesidad de acuerdo de la Junta de Propietarios son reparaciones urgentes en elementos comunes (...)».

2. ¿Cuáles son los requisitos para poder exigir el reembolso de los gastos efectuados por el propietario particular cuando ha realizado una obra en un elemento común?

La sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba n.º 442/2021, de 22 de abril, ECLI:ES:APCO:2021:337, se refiere a estos requisitos y hace un repaso de la doctrina del Tribunal Supremo y de su aplicación en la jurisprudencia menor:

«C) La determinación de dichos requisitos viene claramente resulta doctrina fijada por la referida STS de 2 de febrero de 2016, en base a la cual procede remarcar, que la procedencia del reembolso en estos casos de ejecución unilateral de obras en zonas comunes, queda necesariamente supeditada ("sólo procederá el reembolso") a la acreditación de: requerimiento previo al Secretario-Administrador o al Presidente (o imposibilidad material de efectuar dicho requerimiento); la urgencia y necesidad de las obras; y la pasividad en la que incidieron los órganos de gobierno requeridos a la hora de acometer la solución del problema.

Téngase presente que la doctrina fijada en dicha sentencia fue expresamente asumida por ATS de 5 de junio de 2019, y que la misma ha encontrado cumplido eco en la denominada jurisprudencia menor, entre otras, SAP de Valladolid de 18 de diciembre de 2020, SAP A Coruña de 14 de noviembre de 2019 y SAP de Ourense de 30 de junio de 2020, sustancialmente expresivas de que la justificación de la actuación unilateral del propietario requiere la acreditación de que se practicó un requerimiento a la comunidad y que se advirtió a ésta de la urgencia de las obras; de forma, que únicamente procederá reembolso cuando la Comunidad haya incidido en pasividad en la realización de las obras que se han urgentes y necesarias y no en los demás casos, pues un comunero no puede proceder unilateralmente a la ejecución de tales obras a costa de todos los copropietarios sin haberles comunicado las deficiencias existentes de forma previa (y ello sin que la falta de acreditación de dichos requisitos conduzca, ante la efectiva constatación de la realización de las obras, a la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto, pues, tal y como indica la STS primeramente indicada, no se produce enriquecimiento injusto cuando hay una ley que prevé expresamente el caso —los citados artículos de LPH— y el hecho cuyo pago se pretende lo ha sido a espaldas, sin conocimiento y sin autorización de la Comunidad)».