910 - Tipos de normas que se pueden establecer en las comunidades de propietarios

Los estatutos aunque no vienen definidos en la LPH, se alude a ellos en el artículo 5, párrafo tercero, de la mencionada norma, cuando respecto del título constitutivo se dice «El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad», y en tal sentido se pronuncia la jurisprudencia menor en sentencias, como por ejemplo, la de la Audiencia Provincial de Zamora n.º 457/2021, de 16 de diciembre, ECLI:ES:APZA:2021:630: 

«(...)  es de señalar que los estatutos, según la LPH, comprenden un conjunto de normas destinadas a regir la constitución y ejercicio de derechos y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservaciones y reparaciones. Artículo 5.3 LPH».

Por tanto, los estatutos obedecen a la libre voluntad de la comunidad de propietarios que expresamente y con independencia de la regulación existente, ha querido configurar las reglas que particularmente van a regir los derechos y deberes, limitaciones o prohibiciones de esa comunidad en concreto. Se extrae de la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos n.º 399/2021, de 30 de julio, ECLI:ES:APBU:2021:836, que las comunidades de propietarios son soberanas para dotarse de las normas estatutarias que crean convenientes y obligarse por ellas, fundamento en síntesis que permite, que ante el incumplimiento de los estatutos se pueda ejercitar la acción de cesación. Por tanto, es posible que ante actividades perfectamente lícitas y permitidas que no produzcan daños, se pueda ejercitar la acción de cesación por haberse acordado por los comuneros la restricción al particular desarrollo de una o varias actividades en los estatutos. 

CUESTIÓN

¿Es obligatorio que la comunidad cuente necesariamente con estatutos?

No. La Ley de Propiedad Horizontal no establece la obligatoriedad de crear estatutos, sino que le atribuye carácter facultativo, al determinar el artículo 5 párrafo tercero de la LPH que el título podrá contener un conjunto de reglas, formando un estatuto privativo que como ya hemos apuntado será delimitado a voluntad de los comuneros. STS n.º 1152/2008, de 27 de noviembre, ECLI:ES:TS:2008:6451: «(...) La prohibición no es materia propia y exclusiva de los estatutos que tienen carácter facultativo y no obligatorio (...)». 

Según la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos n.º 399/2021, de 30 de julio, ECLI:ES:APBU:2021:836: «Los Estatutos, como parte integrante del Título Constitutivo, le son de aplicación las reglas de constitución y modificación del Título. Y así los Estatutos pueden ser constituidos por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo arbitral o por resolución judicial (párrafo segundo del artículo 5). Y solo pueden ser modificados observándose los mismos requisitos que para la constitución (párrafo quinto y último del artículo 5)». Ahora bien, si los estatutos se crean, son de obligado cumplimiento.