770 - ¿Cuáles son los motivos de impugnación determinados por el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal?

¿Cuáles son los motivos de impugnación determinados por el artículo 18 de la LPH? Se trata de impugnar acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos de la comunidad de propietarios, acuerdos que entrañen un perjuicio grave para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, un acuerdo que suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho. Entendiendo estos motivos y sus consecuencias, conozca aquí los detalles sobre los motivos de impugnación del Artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

a) Acuerdos contrarios a la ley o los estatutos de la comunidad de propietarios

La alusión hecha por el artículo 18 de la LPH a acuerdos contrarios a la ley permite atender a dos cuestiones importantes.

En primer lugar, trataremos, de una parte, los acuerdos contrarios específicamente a la Ley de Propiedad Horizontal y a los estatutos de la comunidad de propietarios, por ser estos acuerdos anulables en virtud del citado artículo de la LPH y, de otra parte, trataremos los acuerdos contrarios a cualquier otro tipo de ley, por ser estos acuerdos nulos de pleno derecho. Respecto a la segunda cuestión, consecuencia de la determinación como acuerdos anulables o nulos de pleno derecho, destacaremos que la acción contra los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos caduca al año, y por su parte la acción contra los acuerdos nulos de pleno derecho por ser contrarios a la ley no está sujeta a plazo, algo sobre lo que volveremos al tratar el plazo para impugnar. Al respecto nos servimos de la previamente citada, STS n.º 12/2022, de 12 de enero, ECLI:ES:TS:2022:36, por acoger la jurisprudencia existente respecto de la anulabilidad o nulidad de los acuerdos comunitarios:

«Sobre la validez y plena eficacia de tales acuerdos, la jurisprudencia declara:

"los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos (SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996, 28 de febrero de 2005, 19 de octubre de 2005, 30 de diciembre de 2005, 7 de junio de 2006 y 700/2013, de 6 de noviembre)".

(...)

3.- Por otro lado, también es doctrina jurisprudencial (recogida, entre otras, en las sentencias de esta sala de 28 de octubre de 2004, 25 de enero de 2005, 17 de diciembre de 2009 y 6 de noviembre de 2013), que si bien son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, corresponde la más grave calificación de nulidad radical o absoluta a aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3. º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo (SSTS 29 de octubre de 2010, RC 1077/2006, 18 de abril de 2007 RC 1317/2000, y 320/2020, de 18 de junio).

Como declaró la sentencia 342/2018, de 7 de junio, invocada por la recurrente:

"En el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo.

En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC, pero este precepto añade 'salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención'.

Precisamente es lo que hace el art. 18.1 a) LPH, que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad.

En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.

En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley (SSTS de 18 de abril de 2007, de 11 de octubre de 2007, de 25 de febrero de 2012, de 5 de marzo de 2014, entre otras).

'Por tanto, es de sumo interés y esencial, a los efectos del recurso, diferenciar entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, y los que puedan afectar a otras leyes que pudiesen calificarse como nulos (sentencias de 25 de enero de 2005)'"».

b) Acuerdos gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios

Se trata de impugnar acuerdos que han contado con la aprobación de la mayoría de los propietarios, que son quienes in fine integran la junta, por lo que es difícil encontrar supuestos en los que la comunidad se vea perjudicada en beneficio de uno o varios propietarios, si bien, lo cierto es que existe la posibilidad de que se proceda a impugnar el acuerdo por considerar, una minoría, que su adopción supondría ir en contra de los intereses de la comunidad.

c) Acuerdo que suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho

Respecto del abuso de derecho, se ha pronunciado en reiteradas ocasiones el Tribunal Supremo. La más reciente, en cuanto a esta materia, es la sentencia n.º 89/2024, de 24 de enero, ECLI:ES:TS:2024:199, en la cual señala:

«En la sentencia 10/2022, de 12 de enero dijimos: "La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la sentencia de 1 de febrero de 2006 (RC n.º 1820/2000), se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho (sentencias de 8 de julio de 198, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996). Su apreciación exige, en palabras de la sentencia de 18 de julio de 2000, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).

"[E]n materia de propiedad horizontal, la sentencia de 16 de julio de 2009 (RC nº. 2204/2004) ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima"».

Destacamos la SAP de Salamanca n.º 88/2018, de 9 de marzo, ECLI:ES:APSA:2018:107, que ofrece diversidad de ejemplos en los que se ha apreciado la existencia o no de abuso de derecho en un acuerdo de la comunidad de propietarios:

«La casuística en la aplicación de este precepto es amplia y variada, porque los parámetros sobre los que se vertebra la causa de impugnación están íntimamente relacionados con las frecuentes dificultades que surgen en muchas comunidades para alcanzar consensos básicos para la convivencia diaria. Sin ánimo de exhaustividad, se aprecia la concurrencia de esta causa de anulación de acuerdos en supuestos como los siguientes: -La actuación de la Comunidad impidiendo a algún propietario la realización de obras de ornamentación y/o mejora (toldos, pintura, cerramientos...) cuando la regla general ha sido la permisividad. La SAP Málaga de 22 junio 2004 dice muy gráficamente: "Lo sucedido con el demandado es una gota de agua en un mar de variaciones, adaptaciones, construcciones, cerramientos, bares, etc., unas con autorización y otras sin ella, por lo que se entiende (...) que la Comunidad opera con abuso de derecho cuando actúa contra este comunero y no contra otros".

- Las decisiones de la Comunidad inhibiéndose de acometer reformas en elementos comunes que sólo perjudican a un grupo de vecinos, como la falta de reparación de cubiertas o azoteas.

- Las prohibiciones de actos que, de acuerdo con las reglas del criterio humano y del sentido común, resultan inocuos para la Comunidad, como la colocación de un cartel anunciador de un negocio.

- La reiteración de acuerdos que hayan sido anulados judicialmente (SAP Zaragoza, Sección 4.ª, de 22 diciembre 1997).

- Los acuerdos que impiden, sin razón real que lo justifique, la actuación de un propietario sobre elementos comunes de uso privativo cuando no supongan perjuicio alguno para la Comunidad (SAP León, Sección 3.ª, de 30 julio 2001).

- Las reclamaciones contra un comunero por obras consentidas tácitamente (SAP Madrid, Sección 13.ª, de 17 febrero 2004).

- La imposición de un reparto de gastos por consumo contrario a la equidad y sin ningún fundamento objetivo que justifique el trato desigual de los copropietarios.

(...)

- La negativa de la Comunidad a permitir la realización de obras en elementos comunes injustificadamente con perjuicio para el comunero solicitante y sin beneficio alguno para otros comuneros o para la Comunidad (SAP Zaragoza, Sección 4.ª, de 26 febrero 2001 y 20 diciembre 2002). La misma doctrina ha sido aplicada a casos muy similares, al resolver supuestos de denegación de autorización para la instalación de salidas de humos de locales cuando no se ha alegado o acreditado que causen molestias a la Comunidad o a otro comunero, sin que sea de aplicación, en cambio, cuando esto último ocurre, pues en tal caso la negativa se halla justificada por la protección de un interés legítimo que excluye toda idea de abuso.

- Las condiciones abusivas impuestas por la Comunidad para la realización de obras a los propietarios (plazos excesivamente breves o no justificados por hechos objetivos, requisitos de realización que encarezcan de forma excesiva dichas obras, etc.).

- Los acuerdos comunitarios que implican la reposición al estado original de obras realizadas, aún sin autorización, cuando dichos acuerdos se adoptan con un retraso tan relevante que puede considerarse como retraso desleal en el ejercicio de los derechos o contrario a la buena fe. Debe tenerse en cuenta, no obstante, que esta causa de anulación ha sido apreciada por el Tribunal Supremo de forma desigual. Así, mientras las sentencias de 28 abril 1992 y 3 octubre 1998 acuden a la doctrina de los actos propios para concluir que las obras habían sido tácitamente consentidas, las de 19 diciembre 1990, 11 julio 1994 y 10 junio 2002 rechazan la equiparación de los efectos del paso del tiempo a la autorización para la realización de obras y mantienen que el conocimiento de dichas obras no equivale a la prestación del consentimiento, limitando los efectos del paso del tiempo sobre el ejercicio de la acción a la prescripción como única consecuencia legalmente asumible.

- La denegación de autorización para la apertura de puertas de emergencia en locales en los que por sus características y uso sea preceptiva esta medida de seguridad (SAP Toledo, Sección 1.ª, de 22 mayo 2006).

Desde otra perspectiva, existe otra tipología de acuerdos sobre los que la jurisprudencia no suele apreciar la concurrencia de los requisitos del abuso del derecho, tales como: -Los acuerdos sobre medidas de seguridad, por ejemplo, mantener cerrada la puerta de acceso (SAP Madrid, Sección 13.ª, de 26 diciembre 2002, que sigue la doctrina del Tribunal Supremo —STS 5 diciembre 1989, 14 noviembre 1985, 15 febrero 1988 y 12 abril 1989— que para los supuestos de colocación cierres, ha declarado que su instalación no pasa de ser, más que una decisión esencialmente afectante a un elemento común, una norma para la adecuada utilización de la cosa común con la finalidad de evitar posibles riesgos a la Comunidad sin impedir el uso público, esto es, como una regla legítimamente establecida por la Comunidad en ejercicio de los derechos le asisten para la consecución de un objetivo lícito —la seguridad de los ocupantes del edificio— por el que le corresponde velar.

- La falta de autorización de obras consentidas a otros propietarios que abonaron a cambio una contraprestación económica, si en el supuesto discutido no existe dicha contraprestación (SAP Las Palmas, Sección 3.ª, de 4 abril 2007) o que se realizaron en condiciones de menor afectación para elementos comunes (SAP Sevilla, Sección 2.ª, de 17 febrero 2007).

- La denegación de autorización para la división de elementos privativos (SAP Cantabria, Sección 4.ª, de 19 octubre 2005) que afecta a elementos comunes, en la que la Junta se limita a ejercitar las funciones que le corresponden legalmente, dentro de las cuales se encuentra el ejercicio de acciones judiciales ante la alteración de los elementos comunes de forma arbitraria por un copropietario. No es exigible que la alteración produzca un perjuicio concreto y determinado, sino que basta que se produzca una alteración en la configuración y estado exterior del inmueble para que la Junta esté legitimada para el ejercicio de acciones judiciales exigiendo que la configuración del inmueble se corresponda con lo descrito en el título (29). No obstante, la SAP de Cantabria (Sección 2.ª) de 5 mayo 2006 excepciona el supuesto de que la autorización se hubiera concedido para otros elementos privativos similares.

- La denegación de autorización para alterar sistemas de calefacción de uso común (SAP de Ávila de 2 febrero 2006).

En este orden de ideas, la STS 23-12-2014, rec. 1428/2012 declaró que "la doctrina transcrita no puede entenderse desligada del artículo 18.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto establece la impugnabilidad ante los tribunales de justicia de los acuerdos, entre otros, que 'supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo...'. Así las cosas, la Sala reitera la doctrina de la Sentencia de 13 de septiembre de 2010, si bien, los acuerdos directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor nunca podrán lesionar gravemente a ningún propietario. Es un límite que, pese a su obviedad, la Sala entiende conveniente subrayarlo como complemento de la doctrina"».