480 - Medidas que puede emplear una comunidad de propietarios frente a los copropietarios que hayan incumplido con la obligación de pagar los gastos

El artículo 21 de la LPH establece los medios de los que dispone la comunidad de propietarios para reclamar el pago de las deudas que tengan los copropietarios. Se establecen tres posibles vías la adopción de medidas disuasorias, acudir al proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios y la mediación-conciliación o arbitraje.

A TENER EN CUENTA. El artículo 21 de la LPH ha sido reformado por la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del plan de recuperación, transformación y resiliencia. Esta ley introduce en la LPH los medios para hacer frente a los impagos de los gastos comunes.

Los medios que la LPH regula para reclamar el pago de las deudas de los copropietarios tienen naturaleza muy variada. Estos medios son los siguientes:

• Se podrá instar al pago de las deudas a través del establecimiento de medidas disuasorias de la morosidad. Para adoptar estas medidas disuasorias será necesario el acuerdo de la junta de propietarios. Estas medidas podrán consistir en establecer que la deuda genere intereses superiores al legal o la privación temporal del uso servicios o instalaciones. Las medidas encaminadas a evitar la morosidad pueden establecerse en los estatutos. En la adopción de este acuerdo la junta ve limitada su voluntad en tanto que las medidas que se fijen no pueden ser abusivas ni desproporcionadas, ni pueden afectar a la habitabilidad de los inmuebles; así mismo en el ámbito temporal las mismas no podrán tener carácter retroactivo.

• Otra de las posibles vías de las que dispone la comunidad de propietarios para reclamar el pago es la judicial. Sin perjuicio de que la comunidad pueda acudir a otros procedimientos judiciales, el artículo 21 de la LPH recoge un procedimiento monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios. Para acudir a este proceso es necesario que lo acuerde la junta de propietarios. La legitimación pasiva corresponde al titular registral a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble y la legitimación activa la ostenta el secretario administrador profesional.

Artículo 21.3 LPH

«Para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente. En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose. Además del certificado deberá aportarse, junto con la petición inicial del proceso monitorio, el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días. Se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor».

• Finalmente, la reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje.

La ley protege de manera especial los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores. Estos créditos tendrán la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil. Los créditos a que hace referencia el artículo 9.1.e) de la LPH preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre.

El adquiriente de una vivienda o local responde con el propio inmueble de las deudas de cuotas de la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales de la comunidad que hayan contraído los anteriores titulares. El límite que le resulta imputable es el de la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de la obligación.

Por esta razón es importante que, en la transmisión de cualquier inmueble en régimen de propiedad horizontal, el transmitente aporte certificación sobre el estado de deudas con la comunidad. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente. En caso de que los datos de la certificación sean inexactos o que se retrasen en su emisión, el secretario y el presidente responderán de los perjuicios que se hayan ocasionado tanto por culpa como por negligencia. 

La ley señala que no se podrá autorizar el otorgamiento del documento público si no se ha aportado el certificado al que hemos hecho alusión, salvo que el adquiriente haya exonerado al transmitente de su obligación de presentarlo.