1810 - ¿Qué mayorías se necesitan para la adopción de acuerdos en la junta de propietarios según el Código Civil de Cataluña?

Solo se pueden adoptar acuerdos sobre los asuntos que se recogen en el orden del día. El Código Civil de Cataluña recoge tres mayorías necesarias para la adopción de los acuerdos en relación con la materia que sea objeto de votación.

a) Mayoría simple

Artículo 553-25. Régimen general de adopción de acuerdos

«2. Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que tiene que representar, al mismo tiempo, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que hacen referencia a:

a) La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o la configuración exterior.

b) Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad, seguridad del inmueble o eficiencia energética o hídrica según su naturaleza y características, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.

c) La ejecución de las obras para instalar infraestructuras comunes o equipos con la finalidad de mejorar la movilidad de los usuarios, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad o para la instalación general de puntos de recarga para vehículos eléctricos aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos.

d) La ejecución de las obras para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como para instalar sistemas de energías renovables y sus elementos auxiliares de uso común en elementos comunes, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o la configuración exterior.

e) La ejecución de las obras para instalar infraestructuras o equipos con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como para instalar sistemas de energías renovables de utilidad particular en elementos comunes, a solicitud de los propietarios interesados, aunque afecten a la estructura o a la configuración exterior. El acuerdo adoptado incluye, si la instalación existente lo permite, el acceso de otros propietarios siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido cuando se hizo la instalación, debidamente actualizado, así como el coste de la adaptación necesaria para tener acceso. Los propietarios que quieran tener acceso a las instalaciones preexistentes tienen que comunicarlo previamente a la presidencia o a la administración de la comunidad.

f) La participación en la generación de energías renovables compartidas con otras comunidades de propietarios, en la agregación de la demanda, así como también en comunidades energéticas locales o ciudadanas de energía, y en el ejercicio de los derechos derivados de esta participación, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos.

g) Los contratos de financiación para hacer frente a los gastos derivados de la ejecución de las obras o de las instalaciones previstas en los apartados anteriores.

h) Las normas del reglamento de régimen interior.

i) El acuerdo de someter a mediación cualquier cuestión propia del régimen de la propiedad horizontal.

j) Los acuerdos que no tengan fijados una mayoría diferente para adoptarlos».

A TENER EN CUENTA. El artículo 553-25 del Código Civil de Cataluña se ha visto modificado por la Ley 3/2023, de 16 de marzo, con entrada en vigor el 18/3/2023.

La adopción del acuerdo por mayoría simple requiere que los votos y las cuotas de propietarios a favor sean superiores a los votos y cuotas en contra. Para calcular la mayoría se computa los votos y las cuotas de todos los propietarios que hayan asistido a la junta ya sea personalmente o por medio de representante. 

A diferencia de la Ley de Propiedad Horizontal, la ley catalana no establece ningún mecanismo de resolución de conflictos para los supuestos en los que no sea posible alcanzar la mayoría. El artículo 17.7 de la LPH, en su párrafo segundo, establece: «Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas». Sin embargo, el CCCat no hace referencia alguna a la posibilidad de acudir al juicio de equidad, lo que plantea dudas acerca del proceso a seguir en caso de no lograr la mayoría, optando, en muchos casos, por hacerlo a través del juicio ordinario.

Los acuerdos que modifiquen las cuotas de participación, los que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de propiedad horizontal simple o compleja, requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados. En este sentido se ha manifestado la Audiencia Provincial de Barcelona en su sentencia n.º 386/2022, de 17 de junio, ECLI:ES:APB:2022:6362, especificando que ante una modificación que afecta al derecho de propiedad es necesario el consentimiento del interesado, y en el caso de que no exista conformidad, el acuerdo es nulo:

«El acuerdo de forma indudable limita (en tanto lo define) el derecho de propiedad del actor —cuya extensión es discutida, si bien se recuerda que no es objeto del procedimiento— de modo que establece cuáles son los límites del elemento privativo y cuáles los de los elementos comunes en su entorno. Y tal no puede acontecer mediante un acuerdo de la junta de propietarios si no es con la aquiescencia del interesado por aplicación del art. 553-25.4 y concordantes del CCC, y ello aunque el caso concreto pueda no encajar milimétricamente en los supuestos que dicho precepto contempla. Si no existe dicha conformidad, el acuerdo es nulo por ser contrario a la ley. Y será mediante el ejercicio de las acciones que al derecho de la demandada convengan como se pueda (o no) conseguir lo pretendido, pero desde luego no mediante un acuerdo de junta de propietarios con el que no está de acuerdo la persona cuyo derecho de propiedad se ve afectado.

En definitiva, la junta de propietarios, al adoptar el acuerdo en cuestión, se ha atribuido funciones cuasi jurisdiccionales porque ha fijado unilateralmente la extensión y límites de la plaza de aparcamiento propiedad del actor, sin contar con su consentimiento y sin posibilidad de más oposición que la que ahora ejercita».

El artículo 553-25.5 del CCCat recoge la posibilidad de acudir a los tribunales para la realización de obras de eliminación de barreras arquitectónicas y establece que «Los propietarios o titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, en caso de que ellos mismos o las personas con quienes conviven o trabajan sufran alguna discapacidad o sean mayores de setenta años, si no consiguen que se adopten los acuerdos a qué hacen referencia las letras a) y b) del apartado 2, pueden pedir a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a hacer las innovaciones exigibles, siempre que sean razonables y proporcionadas, para alcanzar la accesibilidad y transitabilidad del inmueble en atención a la discapacidad que las motiva». La ley no establece los requisitos que la autoridad judicial debe tener en cuenta para establecer la obligación de realizar las obras necesarias. Sobre esto se ha pronunciado la STSJ de Cataluña n.º 15/2019, de 21 de febrero, ECLI:ES:TSJCAT:2019:1240:

«12. Decíamos entonces que el silencio de la norma respecto de los requisitos exigidos para obligar a la Comunidad a realizar la instalación, no suponía, obviamente, que los Tribunales estuviesen obligados a acceder en todo caso a la demanda, sino que debían hacer un juicio equitativo en función de las circunstancias de cada caso concreto, siendo necesario que exista un equilibrio entre los derechos de unos y otros propietarios para que no se provoque el efecto contrario al querido por la Ley (integración social de las personas con minusvalías) así como que las decisiones que se tomen sean posibles y ejecutables.

13. Para realizar este juicio equitativo debía considerarse, por un lado, la clase y tipo de minusvalías físicas o la edad de los concretos peticionarios incluso su número, con independencia de que tales discapacidades hubiesen sido determinadas en vía administrativa y, de otro, sin ánimo exhaustivo: a) el mantenimiento del propio sistema; b) los derechos que en su caso podrían resultar afectados por la instalación; c) el coste total de las obras; d) la capacidad de la Comunidad y de sus miembros para llevarlas a cabo sin afectar a su propia subsistencia, y, e) las ayudas oficiales previstas y con las que podría contar la Comunidad para sufragar las obras.

14. Asimismo, añadíamos, que todas estas circunstancias que el tribunal debía valorar debían alegarse y acreditarse en la fase declarativa del procedimiento y no en la de ejecución, en tanto que condicionaban la decisión a adoptar».

b) Unanimidad

El artículo 553-26 del CCCat recoge los supuestos en los que se requiere una mayoría especial para la aprobación de acuerdos, estableciendo para los mismos la exigencia de unanimidad o una mayoría cualificada de cuatro quintas partes de propietarios y cuotas. Así, en el apartado primero del artículo 553-26 del CCCat se recogen los acuerdos sujetos a unanimidad:

«1. Se requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho al voto para:

a) Modificar las cuotas de participación.

b) Desvincular un anexo.

c) Vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes a uno o varios elementos privativos.

d) Ceder gratuitamente el uso de elementos comunes que tienen un uso común.

e) Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble.

f) Extinguir el régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, y convertirla en un tipo de comunidad diferente.

g) Acordar la integración en una propiedad horizontal compleja.

h) Someter a arbitraje cualquier cuestión relativa al régimen de la propiedad horizontal, a menos que haya una disposición estatutaria contraria».

c) Mayoría cualificada

El apartado segundo del artículo 553-26 del CCCat establece una mayoría cualificada en la que se exige la aprobación de los acuerdos con el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto que representen las cuatro quintas partes de las cuotas de participación:

«2. Es necesario el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para:

a) Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario.

b) Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o configuración exterior, salvo los supuestos regulados en las letras b), d) y e) del artículo 553-25.2, así como los relativos a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.

c) Desafectar un elemento común.

d) Constituir, enajenar, gravar y dividir un elemento privativo de beneficio común.

e) Acordar cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participación en los gastos comunes correspondientes a un elemento privativo por el uso desproporcionado de elementos o servicios comunes, de acuerdo con lo que establece el artículo 553-45.4.

f) Acordar la extinción voluntaria del régimen de propiedad horizontal por parcelas.

g) La cesión onerosa del uso y el arrendamiento de elementos comunes que tienen un uso común por un plazo superior a quince años.

h) Los contratos de financiación que tengan un plazo de amortización superior a quince años».

En cuanto a las mayorías recogidas en este artículo, el apartado tercero establece unas especialidades de cómputo por las que se entienden adoptados los acuerdos: 

• La unanimidad se obtiene cuando han votado a favor todos los propietarios que han participado en la votación, siempre que no se oponga ningún propietario en el plazo de un mes desde que se haya notificado el acuerdo. La oposición debe hacerse mediante escrito a la secretaría que se envíe por cualquier medio fehaciente. 

• Para la mayoría de cuatro quintas partes se entiende alcanzada, cuando ha votado favorablemente la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes a la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada contando como voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.

A TENER EN CUENTA. Las mayorías exigidas han sido objeto de modificación reciente por el Decreto Ley 28/2021, de 21 de diciembre, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, con el fin de incorporar la regulación de las instalaciones para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y de los sistemas de energías renovables en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, y de modificación del Decreto ley 10/2020, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social de la COVID-19, en el ámbito de las personas jurídicas de derecho privado sujetas a las disposiciones del derecho civil catalán. Por medio de esta reforma la norma pretende facilitar y agilizar la adopción de acuerdos respecto de la elección de los proyectos técnicos relativos a la mejora de la eficiencia energética y a los sistemas de energías renovables más adecuados para los intereses de la comunidad.