780 - Sujetos que están legitimados para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios en una comunidad de propietarios

Dispone el artículo 18.2 de la LPH que: 

«2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios».

Por tanto, se exige, según la jurisprudencia, una regla de legitimación y un requisito de procedibilidad: 

• Habrá de estarse al corriente de pago o proceder a su consignación judicial salvo acuerdos de la junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 de la LPH.
• Concurrir alguno de los supuestos por los que no se ha emitido un voto favorable al acuerdo que se pretende impugnar.

Así, nuestro Alto Tribunal en la sentencia n.º 144/2019, de 6 de marzo, ECLI:ES:TS:2019:705, sobre la necesidad de concurrencia de estos dos presupuestos, señaló:

«Esta sala en sentencia 671/2011, de 14 de octubre, declaró:

"Dice el artículo 18.2 de la LPH, introducido por la Ley 8/1999 que 'estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios'".

"El artículo establece una regla de legitimación y un requisito de procedibilidad. La primera limita la posibilidad de impugnar los acuerdos de la junta de propietarios a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. La segunda introduce una regla de procedibilidad y una excepción condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios, es decir, a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente".

En sentencia 496/2012, de 20 de julio, se declaró: 

"A) Las sentencias dictadas por esta Sala en las que la parte recurrente funda el interés casacional de este motivo de su recurso, no declaran la legitimación de aquellos copropietarios que, pese a no haber sido privados de su derecho a voto, impugnan los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios por tal motivo. La reciente STS de 14 de octubre de 2011 [RC 635/2008] al examinar la legitimación de un comunero que no está al corriente de pago de las cuotas comunitarias, ha declarado en relación al artículo 18 LPH 'El artículo establece una regla de legitimación y un requisito de procedibilidad. La primera limita la posibilidad de impugnar los acuerdos de la junta de propietarios a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto'. Del mismo modo, la STS 18 de diciembre de 2005 RC 2469/2003, ha señalado 'Con mención a la impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios, en los supuestos detallados en las letras a), b) y c) del artículo 18, este precepto dispone que estarán legitimados los propietarios que hubieren salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubieren sido privados de su derecho de voto. La actora tiene la facultad de actuar en su propio nombre en el proceso, pero no en beneficio de otros propietarios, que no han impugnado el acuerdo de la Junta y, por consiguiente, han mostrado su conformidad con lo decidido, amén de que la demandante no ostenta poder de representación de esos comuneros, por lo que carece de legitimación activa para litigar por ellos'".

"B) La aplicación de esta jurisprudencia al supuesto que se examina exige la desestimación del motivo del recurso. Nada impide que los recurrentes, como así han hecho, puedan impugnar ciertos acuerdos adoptados en un junta de propietarios por considerar que no se aprobaron con las mayorías exigibles o de algún otro modo vulneraron la LPH, pero no puede sustentarse su acción en el hecho de que se privara indebidamente del derecho a votar a algún copropietario distinto de los que formalizaron la demanda origen del pleito. Solo este comunero estaría legitimado para impugnar el acuerdo por tal motivo, del mismo modo que solo quien haya acudido a la junta y haya salvado su voto estará legitimado para impugnar, sin que aquel propietario que no lo haya salvado pueda sustentar una acción fundada en tal circunstancia".

De la referida doctrina jurisprudencial se deduce que el propietario impugnante ha de respetar el dictado del art. 18 de la LPH, pero partiendo de la necesidad de que el acuerdo le perjudique de alguna manera, aún indirectamente.

De hecho en la mencionada sentencia 496/2012 se partía de la ocupación por parte de la comunidad de parte de un elemento común de uso privativo y de la necesidad de mantenimiento de un nuevo ascensor, extremos que notoriamente podían producir algún perjuicio al comunero disidente».

Argumentación que podría verse complementada por lo establecido recientemente en su sentencia n.º 154/2022 de 28 de febrero, ECLI:ES:TS:2022:719, en cuyo contenido se recoge: 

«El art. 9 e) de la referida disposición general establece, por su parte, como obligación de los propietarios "[...] contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

Las cuotas de participación son las que, por disposición del artículo 3. b) II de la LPH, se atribuyen a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble y referidas en centésimas del mismo.

En definitiva, del juego normativo expuesto resulta que el art. 18.2LPH establece una regla de legitimación activa a la que condiciona la impugnación de los acuerdos comunitarios, cual es que el propietario hubiese votado en contra o salvado su voto en la Junta, no hubiera acudido a la misma por cualquier causa (ausente) o hubiese sido indebidamente privado de su derecho de voto; pero es preciso, igualmente, que concurra un requisito adicional, consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Exigencia normativa que admite, a su vez, una excepción, en que no es preciso ni el previo pago o la consignación, cual es que se trate de la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del art. 9 LPH, entre los propietarios.

En este sentido, señaló esta Sala, en su sentencia 671/2011, de 14 de octubre, en interpretación de la excepción del último inciso del art. 18.2LPH, que:

"Sin duda, esta excepción se refiere a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente, pero este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte por el hecho de que el comunero se encuentre privado de voto en la junta en que se aprobó. La causa que le impide votar y pasar a formar parte de la voluntad de la comunidad de propietarios en los acuerdos que se adopten, no puede convertirse en causa para negar legitimación al comunero para impugnarlos si morosidad proviene del incumplimiento del acuerdo tomado en junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas a que se refiere el artículo 9, ni debe ser óbice por tanto para la aplicabilidad de la excepción al requisito de procedibilidad establecido en el artículo 18.2. Se trata, en definitiva, de evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad, exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad".

Pues bien, en dicho recurso, no se consideró concurrente la excepción a la consignación o pago, dado que el acuerdo adoptado se refería:

"[...] a la aprobación del presupuesto para la instalación del ascensor, si procede, y fijación de una derrama extraordinaria en función de las cuotas que cada vivienda tiene asignadas en la escritura. Se trata de un acuerdo de instalación, distinto del que implica la exención estatutaria de mantenimiento, conservación y modificación, del que resulta una derrama que no afecta a la cuota de participación que tiene asignada cada comunero en el título, a su establecimiento o modificación, puesto que se fija en atención a la misma"».

Estarán por tanto legitimados para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios ante los tribunales:

a) Quien ha votado en contra y quien ha salvado su voto en la junta. Sobre estos dos sujetos legitimados se ha pronunciado el Tribunal Supremo en su sentencia n.º 242/2013, de 10 de mayo, ECLI:ES:TS:2013:3127, que vino a resolver sobre la diversa jurisprudencia menor contradictoria al respecto, y el cual, distinguiendo entre «voto en contra» y «salvar el voto», admitió que con ambas —acciones— existe legitimación y, por tanto, es susceptible de impugnarse un acuerdo de la junta:

«No coincide esta Sala con la doctrina de las Audiencias que consideran que el propietario presente en la junta que vota en contra del acuerdo comunitario no está legitimado para el ejercicio de las acciones de impugnación de los acuerdos si no ha salvado previamente su voto.

El artículo 18.2 de la LPH no habla de emisión del voto contrario a la adopción del acuerdo. Se limita a conceder legitimación para impugnarlo a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. La sentencia de 16 de diciembre de 2008, declara, entre otras cosas, que "no se modifica el artículo 18 LPH, en el cual se mantiene como requisito para poder impugnar el acuerdo, únicamente respecto de los copropietarios presentes en la junta, que hayan salvado su voto o votado en contra del acuerdo". Salvar el voto y votar en contra no suponen por tanto lo mismo. El hecho de votar en contra significa que, sin más expresión de voluntad que la del propio voto disidente, el propietario tiene legitimación para impugnar los acuerdos en la forma que previene la LPH.

No es posible obviar que el legislador modificó la Ley para introducir, entre otras cosas, una expresión tan controvertida como la de "salvar el voto", que no tenía antecedentes en el ámbito de la propiedad horizontal, y que mediante esta reforma que ha de operar en una realidad social determinada por una reunión de vecinos no debidamente ilustrada en estas cosas, puede entenderse suficiente el hecho de votar en contra para impugnar un acuerdo comunitario con el que no se está conforme, significado que, por cierto, nada tiene que ver con el que tendría en una sociedad capitalista, ni por las expresiones que en ella se utilizan ("asistentes a la junta que hubiesen hecho constar en acta su oposición al acuerdo"), ni por la mayor exigencia de formalidades para éstas. La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí que se desconocería su postura ante dicho acuerdo. Con ello se evitaría, además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en uno o en otro sentido».

b) El propietario ausente de la junta que, en el plazo de los 30 días del artículo 17 de la LPH, no muestra su discrepancia, salvo si la impugnación se funda en no concurrir la mayoría cualificada exigida por la LPH fundándose en la ausencia de su voto.

Respecto del ausente merece la pena detenerse en dos cuestiones, en primer lugar, en el acta de la junta donde habrán de reflejarse los propietarios ausentes, así como las cuestiones debatidas en la misma, a cuyos efectos de ello podrá servirse el ausente en una futura impugnación y, de otra parte, en la importancia de la notificación del acta de la junta celebrada al ausente.

Comenzando por el acta, ha dicho recientemente la Audiencia Provincial de Madrid, en su sentencia n.º 136/2021, de 6 de mayo, ECLI:ES:APM:2021:4953, que:

«Es jurisprudencia reiterada la que atribuye al Acta de Junta de Propietarios no un carácter esencial o constitutivo, sino un valor ad probationem para que los propietarios ausentes, los presentes o representados, que votaron en la junta en contra del acuerdo o se abstuvieron, salvando su voto, si luego proceden a su impugnación puedan acreditar el cumplimiento o incumplimiento de los requisitos legales para la adopción de los acuerdos. La existencia de defectos en la redacción de las actas, por no ajustarse con rigor a los requisitos formales que establece el artículo 19 de la ley de propiedad horizontal, no determina por ello sin más la nulidad de todos los acuerdos de la junta de propietarios, si en la redacción de cuya acta se incurren en defectos formales y no se respetan o cumplen todos los requisitos de dicho precepto. Es más, la falta de redacción del acuerdo, esto es la ausencia de acta, no afecta en absoluto a su existencia y eficacia, sino a la acreditación del mismo en juicio y fuera de él. Esta naturaleza meramente formal de las actas, que no tienen carácter ad solemnitatem, impide confundir el concepto de "acuerdo comunitario", con "acta de la Junta" (SAP Madrid de 14 de noviembre de 2017) siendo lo esencial la expresión de la voluntad de la Junta cono órgano de gobierno colegiado de la Comunidad de Propietarios, con independencia de la forma en que se deja constancia escrita de lo acontecido en Junta».

Por su parte, respecto de la importancia de efectuar la oportuna comunicación al propietario ausente de los acuerdos de las juntas citamos la sentencia del Tribunal Supremo n.º 938/2008, de 22 de diciembre, ECLI:ES:TS:2008:7105, que establece la siguiente doctrina:

«Procede, finalmente, de acuerdo con lo razonado al resolver sobre el motivo de casación, fijar como doctrina jurisprudencial que la comunicación al copropietario ausente de los acuerdos de las juntas prevista en el artículo 18.3 LPH debe verificarse en la forma establecida en el artículo 9 LPH y sólo puede presumirse la práctica de la notificación si se demuestra, de acuerdo con las circunstancias, el conocimiento detallado por el copropietario ausente del acuerdo adoptado por la junta».

c) Los que indebidamente hubiesen sido privados de voto. Se hace referencia a aquellos supuestos en los que, de conformidad con el artículo 15.2 de la LPH, el propietario haya sido privado de su voto por no estar al corriente de pago de sus cuotas, o cuando la junta indebidamente no le haya permitido votar por no considerarlo legitimado para ello. En caso de que esa privación no haya sido correcta, el comunero podrá impugnar el acuerdo.