740 - Determinación de la legitimación en el juicio monitorio en materia de comunidad de propietarios

En cuanto a la legitimación, destacar que la legitimación activa la ostenta la comunidad de propietarios, que comparecerá en juicio por medio del secretario administrador profesional, previa autorización de la junta. La legitimación pasiva la tendrá el propietario moroso.

CUESTIÓN

En los casos en los que existe un usufructuario, ¿la legitimación pasiva corresponde al usufructuario o al nudo propietario?

En estos casos, la acción deberá dirigirse siempre contra el propietario.

Con relación a la legitimación pasiva pueden surgir dudas en casos como los siguientes:

a) Casos de transmisión voluntaria y forzosa

A la hora de determinar la legitimación pasiva resulta relevante tener en cuenta que en los casos de transmisión voluntaria (compraventa, donación, etc.), de conformidad con el artículo 1462 del CC, la transmisión de la vivienda o local se producirá con el otorgamiento de la escritura pública. En los casos en que esta no exista y la transmisión se haya realizado por documento privado, habrá que estar a la entrega de la posesión mediante la entrega de llaves.

En casos de transmisión forzosa (por ejemplo, subasta judicial) se entenderá producida la transmisión con el testimonio del decreto de adjudicación expedido por el letrado de la Administración de Justicia (artículo 673 de la LEC).

La LPH regula, en su art. 9.1. i), la obligación de comunicar, a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, el cambio de titularidad de la vivienda o local, empleando para ello cualquier medio que permita tener constancia de su recepción.

CUESTIÓN

¿Qué sucede si nadie informa a la comunidad de propietarios de la transmisión?

La LPH establece que cuando se incumple la obligación de comunicar el cambio de titularidad, el que la incumpla seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad de propietarios devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, independientemente del derecho de repetir contra este. De todas formas, la comunidad se puede encontrar con el problema de conocer el nuevo propietario de la vivienda o local en los supuestos de transmisión forzosa. Para ello deberá acudir al juzgado que tramitó la ejecución para solicitar copia del decreto de remate de subasta, previa consulta en el registro de la propiedad del número de proceso y juzgado, que quedó anotado en la nota marginal anotada tras la expedición de la certificación de cargas expedida a solicitud del letrado de la Administración de Justicia.

En el art. 21 de la LPH, tras la última modificación llevada a cabo por la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, con entrada en vigor el 16/6/2022, se ha eliminado la referencia expresa que contenía a la posibilidad de dirigir contra el propietario anterior de la vivienda o local la petición inicial de procedimiento monitorio, cuando este debía responder solidariamente, si bien al recoger que podrá acudirse a este procedimiento monitorio para reclamar del obligado al pago todas las cantidades que sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables o fondo de reserva, cabe entender que en los casos en los que el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, puede dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario.

b) No coincidencia del titular registral y el propietario

La LPH recoge en su art. 21.2, recientemente modificado, que podrá dirigirse la reclamación contra el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre. Sobre esta posibilidad de que no coincidan el titular registral y el propietario ya se había pronunciado el Tribunal Supremo antes de la reforma del mentado artículo llevada a cabo por la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que entró en vigor el 16/6/2022, en la STS n.º 211/2015, de 22 de abril, ECLI:ES:TS:2015:1536, en la que se señalaba que:

«6. El titular registral se encontrará legitimado pasivamente para reclamarle el pago de la deuda: (i) cuando fuese propietario del piso o local en la época en que surgió la obligación de la que nace aquella; (ii) cuando, sin perjuicio del derecho de repetición, sea el actual propietario del piso o local con título inscrito en el Registro de la Propiedad, por las deudas contraídas por los anteriores titulares dentro de los límites temporales que prevé el precepto con afección real del inmueble, (iii) cuando el titular registral sea el propietario que ha omitido la comunicación del cambio de titularidad.

Fuera de estos supuestos no existe obligación legal, propia ni por extensión de responsabilidad, por parte del titular registral al pago de las deudas por gastos de la Comunidad de Propietarios; por lo que no se encontraría legitimado pasivamente para soportar una reclamación de esa naturaleza.

7. Ahora bien, cuando la Comunidad de Propietarios además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del pago, pretenda ejercitar la real contra del piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre deudor y titular registral, será preciso que demande a éste para garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble; debiendo interpretarse en este sentido el artículo 21.4 de la LPH, de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo que autoriza el párrafo segundo del mencionado artículo en su número cinco así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda.

(...)

Se fija como doctrina que "cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre"» .

c) Atribución a uno de los cónyuges propietarios del pago de las cuotas de la comunidad por el juzgado de familia

Es habitual que, en los procedimientos de familia, en los casos de separación, divorcio o nulidad, se atribuya a uno de los cónyuges el uso de la vivienda y los gastos derivados de las cuotas de la comunidad de propietarios, pero ello no impide que la comunidad pueda ejercitar acciones contra ambos propietarios, que seguirán siendo los legitimados pasivamente independientemente de los acuerdos que se hayan adoptado. En este sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo n.º 508/2014, de 25 de septiembre, ECLI:ES:TS:2014:3819, que señala que:

«Es evidente, que en las relaciones entre la Comunidad de Propietarios y los propietarios individuales, los gastos de comunidad corresponden al propietario, y éste o éstos serán los legitimados pasivamente para soportar las acciones de la comunidad en reclamación de las correspondientes cantidades, sin perjuicio de las acciones de repetición entre los copropietarios, si procediere (art. 9 LPH).

Ahora bien, nada obsta a que un Tribunal de familia acuerde, en aras al equilibrio económico entre las partes (art. 103 C. Civil), que el excónyuge que utilice la vivienda ganancial, sea el que deba afrontar los gastos ordinarios de conservación. Este pronunciamiento no es contrario al art. 9 de la LPH, pues este rige las relaciones entre propietarios y Comunidad, sin perjuicio de las relaciones internas entre aquellos, como ocurre en este caso en el que la cuota ordinaria de comunidad se impone en la resolución judicial a la hoy recurrente. Ahora bien, ello no obsta para que de acuerdo con el art. 9 de la LPH, sean ambos propietarios los que deberán afrontar, en su caso, las reclamaciones de la Comunidad de Propietarios, conforme al tan citado art. 9 de la LPH.

En este mismo sentido, el art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 permite, que aún cuando la obligación de pago de los gastos de comunidad corresponde al propietario, éste pueda pactar con el arrendatario que se haga cargo de la misma.

(...)

En conclusión, como refiere la doctrina, si bien frente a terceros, esto es la Comunidad de Propietarios, no se puede alterar el que es el titular de la vivienda obligado al pago de los gastos a que se refiere el art. 9 LPH, en las relaciones internas entre los cónyuges, igual que en las relaciones internas entre inquilino y propietario, puede la sentencia matrimonial, en el primer caso, como el contrato de inquilinato, en el segundo, alterar el responsable de su pago en las relaciones internas que surgen entre los titulares del uso y de la propiedad».

d) Propietario fallecido

En estos casos la legitimación pasiva corresponderá a los herederos del finado. Herederos que deberán haber aceptado la herencia para ostentar legitimación pasiva, no sirviendo para entender que se ha producido una aceptación tácita, la solicitud de declaración de herederos ab intestato o la autoliquidación del impuesto de sucesiones (SAP Madrid n.º 260/2018, de 10 de julio, ECLI:ES:APM:2018:10716), y recalcando que el Tribunal Supremo exige actos claros y precisos que revelen la voluntad inequívoca de aceptar la herencia, para acabar concluyendo la citada sentencia que: «Es de comprender que en un caso como el enjuiciado se pone a la Comunidad de Propietarios en una situación difícil para acreditar la propiedad de la vivienda, pero no es posible condenar a una persona al pago de la deuda cuando no se acredita haya aceptado la herencia y con ello hubieren adquirido la condición de propietario o copropietario de la vivienda».

En el mismo sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias n.º 354/2014, de 23 de diciembre, ECLI:ES:APO:2014:2754, recoge que: «(...) Sin embargo no consta que la herencia haya sido aceptada por Doña María Inmaculada ni de forma expresa ni de forma tácita, pues tampoco existe dato alguno que permita afirmar tal voluntad (art. 999 C.Civil) y que podría desprenderse de conductas tales como haber llevado a cabo actos encaminados a gestionar la vivienda que nos ocupa o la cuenta bancaria en que se domiciliaban los pagos comunitarios. Por lo tanto, no encontrándose dirigida la demanda frente a la herencia yacente y no apareciendo tampoco ejercitada la interpellatio in iure frente a la coheredera Doña María Inmaculada (art. 1004 C.Civil), la reclamación no podrá prosperar, debiendo por tanto ser rechazado el recurso de apelación».

CUESTIÓN

¿Qué sucede en los casos en los que los herederos no son conocidos?

En los casos en que los herederos no sean conocidos la demanda deberá dirigirse contra la comunidad hereditaria, designando como domicilio la finca de la que trae causa la reclamación (auto de la Audiencia Provincial de Alicante n.º 124/2007, de 14 de junio, ECLI:ES:APA:2007:77A). Si se conociese alguno de ellos, podrá dirigirse contra la comunidad hereditaria a citar en la persona de aquel.

e) Afección real

Supone un gravamen preferente a cualquier otro que la LPH impone obligatoriamente al adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal.

Por su parte el artículo 9.1.e) de la LPH dispone en su tercer y cuarto párrafo que:

«El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión».

Ello supone que el inmueble quedará afecto al pago de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales de los anteriores propietarios y con el límite que señala en artículo 9.1 e): parte vencida de la anualidad en que se transmiten y los tres años anteriores, contando siempre por años naturales.

Con relación a esta afección real se ha pronunciado entre otras la Audiencia Provincial de Ourense, en sentencia n.º 112/2011, de 25 de marzo, ECLI:ES:APOU:2011:210, que establece que:

«Se trata de una obligación de las denominadas "propter rem", determinada "ex lege", por la afección real que sujeta el inmueble transmitido al abono de dicha deuda, y que, únicamente cabe hacer efectiva, mediante la convocatoria al proceso del nuevo adquirente. Lo que también determina su legitimación pasiva para soportar la acción entablada.

En consecuencia, procede confirmar la sentencia apelada, y hacer extensiva a la demandada la responsabilidad en el pago de los gastos comunes que se reclaman en la demanda y que se encuentran dentro de aquel período legalmente determinado. Tanto más exigible, en el caso, a la demandada, que en el acto de otorgarse el contrato de compraventa mediante el que adquirió su vivienda, dispensó, expresamente, al anterior titular, de su obligación de acreditar, documentalmente, que se hallaba al corriente en el abono de los gastos comunitarios, asumiendo, de este modo, implícitamente, al menos frente a la comunidad accionante, su responsabilidad en el pago de tales gastos, para el supuesto de que se hallasen impagados. Lo que conduce a mantener la sentencia apelada».

A TENER EN CUENTA. El propietario actual solo responderá del pago de la deuda con el piso o local adquirido, pero no con sus demás bienes. Así lo explica, por ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas n.º 297/2017, de 14 de julio, ECLI:ES:APGC:2017:1352, en los siguientes términos: «Pues bien el obligado al pago de las gastos de comunidad es el titular del inmueble en el momento en que produce su devengo (arts. 9 y 21 LPH) y una vez transmitido los gastos de comunidad habrán de ser soportados por el nuevo titular, por el adquirente. Los gastos devengados con anterioridad a la transmisión serían responsabilidad del anterior titular ya que su obligación de pago no se extingue con la transmisión del inmueble y todo ello sin perjuicio de la afección real expresada en el art. 9.1.e) LPH. El pago de los gastos comunes se configura como una obligación personal, a cargo de quien, en el momento de producirse el gasto, fuere propietario del piso o local. El propietario actual, que no lo fuere en el momento de producirse el gasto no se convierte en sujeto pasivo de la deuda del anterior propietario, pero respecto de los gastos comunes producidos en el espacio de tiempo señalado anteriormente se encuentra afectado al pago de dichos gastos, y solo responderá el nuevo titular con el mismo piso o local y no con sus demás bienes».

f) Varios propietarios

Cuando la comunidad de propietarios se encuentra con que el inmueble del que deriva la deuda tiene varios propietarios, surge la duda de si es necesario demandar a todos los propietarios y de si nos encontramos ante una deuda solidaria, y esta cuestión encuentra respuesta en la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga n.º 646/2021, de 28 de octubre, ECLI:ES:APMA:2021:4917, que de forma ilustrativa recoge que:

«(...) Cierto que la Ley de Propiedad Horizontal también guarda silencio sobre el carácter mancomunado o solidario de esta responsabilidad, pero de la regulación de la deuda que se hace en dicha Ley se ha de considerar que la obligación, cuando son varios los titulares del piso o local, es, frente a la Comunidad, solidaria. En tal sentido se pronuncian la mayoría de las Audiencias Provinciales, pudiendo citarse al respecto la sentencia de la Sección 4.ª de esta AP de Málaga de 8 octubre de 1997. Y aunque no faltan resoluciones que consideran que la deuda ha de ser reclamada frente a todos los cotitulares (aquí se ha hecho así), esta Sala considera que son de mayor peso las razones expuestas a favor de la solidaridad por lo siguiente: la prestación, objeto de la obligación, tiene legalmente el carácter de única, sin ser susceptible de división, en cuanto se fija, conforme al título constitutivo, con arreglo a la participación del piso o local en la totalidad del inmueble, no pudiendo ser compelido el acreedor, en este caso la Comunidad, a recibir por partes la prestación, efecto que se produciría si se tratase como mancomunada, pues en ese caso se reputaría dividida la deuda en tantas partes como deudores haya (art. 1138 del CC), asumiendo el acreedor la insolvencia de alguno de los deudores (art. 1139 del CC); por el contrario, existe unanimidad en calificar esta obligación como "propter rem", o subjetivamente real de modo que va ligada en cada momento a quien sea el titular del piso o local, y por la tenencia de ese elemento privativo existe una sola deuda para la Comunidad, sin perjuicio de la división interna de la misma entre los diversos titulares de aquel elemento privativo; y porque de ahí puede extraerse, sin dificultad, la caracterización de la deuda como solidaria, con solidaridad implícita, admitida jurisprudencialmente, pues el efecto que se produce es el propio de esta clase de obligaciones, es decir, el acreedor puede reclamar frente a todos o frente a alguno el importe íntegro de la deuda (art. 1144 del CC), sin que el acreedor deba sufrir la insolvencia de cualquiera de los deudores (...)».

CUESTIÓN

¿Puedo presentar el procedimiento monitorio contra uno solo de los propietarios?

Sí, como ya hemos expuesto la jurisprudencia ha interpretado que estamos ante una obligación solidaria, y por tanto podría dirigirse la reclamación a cualquiera de los propietarios, pero lo más recomendable es demandar a todos los propietarios, pues no tiene sentido reducir las posibilidades de cobro dirigiendo la reclamación solo contra uno de los deudores.