250 - Procedimiento para la formalización de los acuerdos en las comunidades de propietarios

La junta de propietarios es el órgano que adopta los acuerdos que afectan a las comunidades de propietarios, y se encuentra regulada en los artículos 14 y siguientes de la Ley de Propiedad Horizontal.

En concreto, los acuerdos de la junta de propietarios se encuentran regulados en el art. 17 de la LPH y su impugnación en el art. 18 del mismo texto legal.

El orden del día en la junta de propietarios

En la convocatoria de la junta de propietarios deberá fijarse el orden del día de los asuntos a tratar en la reunión, no pudiendo discutirse o tomarse acuerdos sobre asuntos no incluidos en el orden del día.

De conformidad con el párrafo segundo del artículo 16.2 de la LPH, cualquier propietario puede pedir la inclusión de un punto a tratar en el orden del día para que la junta se pronuncie al respecto. Para ello deberá dirigir escrito al presidente de la comunidad especificando los asuntos a tratar, que deberán incluirse en el orden del día de la siguiente junta que se celebre.

Sobre la exigencia de incluir en el orden del día los asuntos que serán debatidos en la junta se pronuncia el Tribunal Supremo en distintas sentencias, por ejemplo, en la STS n.º 2/2021, de 13 de enero, ECLI:ES:TS:2021:5, o la STS n.º 51/2015, de 5 de febrero, ECLI:ES:TS:2015:263, que recogen la postura del Alto Tribunal en sentencias anteriores, estableciendo esta última que:

«(...) las sentencias de 10 noviembre 2004 y 18 septiembre 2006 apuntan en el tema de que el orden del día deben incluirse los acuerdos que deben ser discutidos. Así, la primera de ellas dice:

"la jurisprudencia de esta Sala exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios. Por ello no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios (S.s. 16 diciembre 1.987 y 26 junio 1.995)".

Lo que ratifica la segunda, de 18 septiembre 2006 al decir:

"el acuerdo adoptado, tal y como previene la Audiencia, requiere, por la naturaleza del mismo, la previa convocatoria, en la medida en que la falta de constancia en el Orden del día, puede generar indefensión para el propietario afectado, en la medida en la que no solo se trata, como sostiene la parte, de ejecutar un acuerdo previo, sino que en el punto 8º se adopta la decisión de que la puerta controvertida permanezca cerrada, con entrega de una llave al Presidente, cuestión que afecta directamente a los derechos dominicales del actor"».

Mayorías para la adopción de acuerdos por la junta de propietarios

a) Unanimidad

Se precisa la unanimidad del total de propietarios, que representen el total de las cuotas de participación, para aquellos acuerdos no regulados en el artículo 17 de la LPH que impliquen la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos, salvo supuestos concretos que se mencionarán a continuación.

b) Mayoría de 3/5 partes

La mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación se exige para:

• La división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes (artículo 10.3 de la LPH).
• El aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte (artículo 10.3 de la LPH).
• La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 26.6 de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (artículo 10.3 de la LPH).

A TENER EN CUENTA. En estos supuestos recogidos en el art. 10.3 de la LPH se exige que «deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley».

• El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos (artículo 17.3 de la LPH).
• El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble (artículo 17.3 de la LPH).
• Las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. El disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja (artículo 17.4 de la LPH).
• La división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes (artículo 17.4 de la LPH; novedad introducida por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, con entrada en vigor el 29/12/2023).
• Alquileres turísticos. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (alquiler turístico), en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. (artículo 17.12 de la LPH).

c) Mayoría de propietarios

Se requiere la mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de cuotas de participación, para:

• Sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos (artículo 17.2 de la LPH).
• La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. En estos casos, el propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo 9.1 de esta ley (artículo 17.2 de la LPH).

A TENER EN CUENTA. El apartado 2 del artículo 17 de la LPH se ha visto modificado por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, con entrada en vigor el 29/12/2023. Se incluye la «modificación de la envolvente del edificio» como un supuesto más en el que se requiere el voto de la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de cuotas, para poder llevar a cabo dicha obra.

• Los demás acuerdos, que no supongan una modificación del título (unanimidad) ni estén recogidos en otros apartados de la LPH, necesitarán el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que esta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes (artículo 17.7 de la LPH).

d) Voto favorable de 1/3 

Es preciso el voto favorable de un tercio de los propietarios que representen a su vez un tercio de las cuotas de participación (apartados 1 y 3 del artículo 17 de la LPH) para:

• La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes.
• La instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.
• Las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
• El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los anteriores, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, en el caso de que estos tengan un aprovechamiento privativo.

CUESTIÓN

En estos casos, ¿quién asume el coste de la instalación o adaptación de estas infraestructuras comunes?

El art. 17.1 de la LPH nos da la respuesta a esta cuestión en su segundo párrafo que dispone que: «La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal». Añade a continuación que «No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común».

e) Sin acuerdo

Finalmente, el artículo 10 de la LPH permite la realización de determinadas obras sin acuerdo previo de la junta de propietarios por ser estas imperativas:

• Trabajos y obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
• Obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 % del importe de las mismas [artículo 10.1.b) de la LPH].
• La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren los puntos anteriores [artículo 10.1.c) de la LPH].
• La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 26.5 de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana [artículo 10.1.d) de la LPH].
• Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas [artículo 10.1.e) de la LPH].

f) Comunicación previa

La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que este se ubique en una plaza individual de garaje, solo requerirá la comunicación previa a la comunidad (art. 17.5 de la LPH).

CUESTIONES

1. Para el cómputo de las mayorías exigibles, ¿se tienen en cuenta los votos de todos los propietarios?

No, la LPH en su art. 15.2 dispone que: «Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley».

2. A estos efectos, ¿en qué momento hay que comprobar la morosidad de un propietario?

Podemos encontrar la respuesta a esta cuestión en la STS n.º 466/2009, de 2 de julio, ECLI:ES:TS:2009:4151, que establece que «No porque un comunero conste como moroso en la citación de la Junta se encuentra en tal situación, toda vez que desde entonces hasta el día de la celebración ha podido abonar su débito con la Comunidad; el momento de concretar esta circunstancia ha de verificarse al inicio de la reunión, pues de seguir en dicha condición no podrá votar, salvo que antes haya pagado la deuda, hecha la correspondiente consignación, o acredite haberla impugnado judicialmente, ya que, en este último caso, la suspensión del derecho queda sin efecto hasta que se resuelva por los Tribunales».

Recuento de votos

Será necesario contar tanto los votos emitidos en la junta como también las ausencias, que serán contadas como votos favorables si no se manifiesta su discrepancia mediante comunicación al secretario en el plazo de 30 días. No obstante, esto no será aplicable en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para un aprovechamiento privativo (art. 17.8 de la LPH).

CUESTIONES

1. ¿Cómo se le comunica el resultado de los acuerdos a los ausentes?

Las comunicaciones que la comunidad tenga que realizar a los propietarios se regulan en el art. 9.1 h) de la LPH. En el mentado artículo se establece la obligación del propietario de comunicar a quién ejerza las funciones de secretario un domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones. Si no lo hiciera se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad. Si intentada la notificación en el domicilio facilitado o, en su defecto, en el de la vivienda perteneciente a la comunidad, no fuese posible practicarla, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto.

2. ¿Qué requisitos se exigen a las notificaciones realizadas mediante publicación en el tablón de anuncios de la comunidad?

La LPH dispone que la notificación realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, deberá incluir la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, e ir firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. Añade también el art. 9.1 h) que la notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

Mención aparte merece el tema de la abstención en las votaciones de la junta de propietarios, es decir, cuando un propietario presente en la junta no vota ni a favor ni en contra de un acuerdo.

En estos casos cuando el acuerdo requiera para su aprobación de mayoría simple no se tendrán en cuenta las abstenciones, pero si el acuerdo requiere de una mayoría cualificada o incluso de unanimidad habría que esperar al resultado del voto de los ausentes, y una vez computado este las abstenciones se sumarán a favor de la mayoría de la decisión. El considerar la abstención como un voto en el sentido mayoritario conlleva que no se permita al que se abstuvo que impugnar el acuerdo.