160 - ¿Qué es el fondo de reserva en una comunidad de propietarios según lo establecido en la Ley de propiedad horizontal?

El fondo de reserva de una comunidad de propietarios es aquel fondo destinado a cubrir obras de conservación, reparación o habilitación del inmueble, así como cualquier otra circunstancia que pueda acontecer en un momento determinado (como por ejemplo, obras de accesibilidad o eficiencia energética). El fondo de reserva estará dotado con una cantidad que no podrá ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario aprobado por la junta de propietarios. 

El fondo de reserva aparece regulado en el art 9.1 en su apartado f) de la LPH entre las obligaciones que les corresponde a los propietarios y establece:

«1. Son obligaciones de cada propietario:

(...)

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales».

La regulación del fondo de reserva se introdujo en la Ley de Propiedad Horizontal por medio de la Ley 8/1999, de 6 de abril, con la finalidad de dotar a la comunidad de propietarios de medios para combatir la morosidad. Originalmente, estaba previsto que el fondo de reserva no podía ser inferior al 5 % de su último presupuesto ordinario, pero por medio del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, se incrementó el porcentaje mínimo del fondo de reserva y se estableció que estará dotado con una cantidad que no podrá ser inferior al 10 % de su último presupuesto ordinario.

El propio artículo art. 9 de la LPH recoge la finalidad de este fondo de reserva y establece que este existe para atender:

• Las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca.

• La realización de las obras de accesibilidad recogidas en el art. 10.1.b) de la LPH, esto es: 

«b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido».

• La realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el art. 17.2 de la LPH:

 «2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley».

• Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

A TENER EN CUENTA. El art. 9.1. f) ha sido modificado por la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, con entrada en vigor el 16 de junio de 2022, añadiendo el inciso de que con el fondo de reserva podrán atenderse las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo 17.2 de la LPH.

RESOLUCIÓN RELEVANTE

SAP de A Coruña n.º 401/2013, de 4 de octubre, ECLI:ES:APC:2013:2417

«(...) También se solicita que se declare la nulidad del acuerdo que aprobó el presupuesto de gastos, sosteniendo que los de mantenimiento deben imputarse al fondo de reserva, y que otros como administración, primas de seguros, servicios y tributos no son gastos necesarios.

El motivo no puede ser estimado: 1º.- Una cosa son los gastos ordinarios de mantenimiento habitual y ordinario del edificio (artículo 9.1.c de la Ley de Propiedad Horizontal), y otra los gastos de rehabilitación u obras de conservación y reparación, que son las que deben ser sufragadas con cargo al fondo de reserva (artículo 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal). El mantenimiento ordinario no puede imputarse al fondo de reserva. Como se indica de adverso, a modo de ejemplo, no puede pretenderse que el cambio de las bombillas de las escaleras que se fundan se impute al fondo de reserva».

CUESTIÓN

En una comunidad de propietarios deciden sustituir el sistema de «telefonillos» por uno nuevo de «videoportero». En el acuerdo de la junta se establece que cada propietario debe abonar el coste de cada monitor, asumiéndose la instalación de los montantes generales de cableado con el fondo de reserva. Esta disposición del fondo de reserva, ¿se ajusta a la LPH?

Sí, porque esta obra puede subsumirse en el art. 9.1.f) de la LPH al tratarse de una obra de conservación y reparación de un servicio preexistente en el edificio. Así lo ha reconocido la SAP de Valladolid n.º 195/2022, de 6 de junio, ECLI:ES:APVA:2022:913, que establece «Por otra parte, el hecho de que para el pago de la instalación comunitaria del "videoportero" se hiciese uso del "fondo de reserva" de la Comunidad, que necesariamente habrá de ser repuesto conforme viene legalmente dispuesto si, como aseveran las apelantes, no lo hubiera sido ya, en modo alguno supone la nulidad del acuerdo adoptado, puesto que los fondos de reserva de las comunidades de propietarios son aquellas reservas de capital destinadas precisamente a sufragar a los gastos extraordinarios de conservación y reparación de la finca que pudieran plantearse. Están formados por la contribución de cada uno de los propietarios, de acuerdo con su cuota de participación, siendo por consiguiente legítimo utilizar el fondo de reserva para pagar los trabajos de montantes generales de cableado de la instalación del videoportero al tratarse de obras de mantenimiento y conservación de la propia Comunidad».

La obligación establecida en el art. 9 de la LPH señala que la contribución al fondo de reserva se realizará siempre con arreglo a la cuota de participación de cada propietario, aunque existan locales o pisos que estén exentos de contribuir a ciertos gastos. En este sentido se ha pronunciado la SAP de Soria n.º 163/2002, de 31 de julio, ECLI:ES:APSO:2002:245, que establece:

«Los argumentos en los que se funda este motivo del recurso de apelación —en el que se sostiene que la contribución de los apelantes al fondo de reserva de la Comunidad de Propietarios debería hacerse valorando tan solo el importe de los gastos comunes de los que los actores no están exentos— no pueden prevalecer sobre las consideraciones plenamente acertadas y ajustadas a Derecho que se contienen en el fundamento jurídico cuarto de la sentencia objeto del recurso de apelación. Como se señala por la Juez "a quo", la contribución de cada uno de los condueños en el régimen de propiedad horizontal a la dotación del fondo de reserva para atender las obras de reparación y conservación de la finca debe hacerse "con arreglo a su respectiva cuota de participación", tal como se desprende del tenor literal del art. 9.1f) pár. 1º L.P.H. en su redacción vigente. Esto no supone que, en los supuestos de exención de algunas de las viviendas o locales a la contribución a determinados gastos de la comunidad en régimen de propiedad horizontal, tal exención no tenga reflejo en la dotación de cada uno de los elementos privativos, porque el art. 5 par. 2º de la propia L.P.H. establece de forma expresa que para la fijación de la cuota de participación de cada piso o local en el régimen de propiedad horizontal se tomará como base, además de la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, "su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes". En consecuencia, es evidente que la exención a la contribución de diversos gastos comunes (gastos de limpieza, reparación, mantenimiento y conservación del portal, escaleras y ascensores y alumbrado de todo ello), derivada del hecho de que el local del que son titulares los actores no tenga acceso a dichos elementos y reflejada en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, habrá sido tenido en cuenta en el propio título constitutivo del régimen de propiedad horizontal para asignar la cuota de participación del local de los hoy apelantes en dicho régimen, ya que la L.P.H. impone que para la fijación de dicha cuota se valore la situación del local y el uso que vaya a efectuarse de los servicios o elementos comunes. Además el hecho de que los hoy apelantes contribuyan a la dotación del fondo de reserva de la Comunidad de Propietarios del inmueble con arreglo a la cuota de participación del local del que son titulares no impide que se realicen las oportunas compensaciones en el supuesto de que dicho fondo fuese destinado a la conservación o reparación de los elementos y servicios comunes del inmueble (portal, escaleras y ascensores del inmueble y alumbrado de todo ello) respecto de los que opera la exención que ampara a dicho local».