1390 - ¿Cómo es la fiscalización de la venta de elementos comunes por parte de las comunidades de propietarios?

En ocasiones, la comunidad de vecinos puede proceder a la venta de un elemento común, en lugar de ceder simplemente su uso a un tercero o de celebrar un contrato de arrendamiento. Por ejemplo, en la práctica es frecuente que la comunidad decida vender la vivienda de la portería o un trastero comunitario que puedan estar en desuso.

Se trata de una operación que puede realizar como un particular más o bien en el marco de una actividad económica, cuyo impacto tributario sería distinto en uno y otro caso:

• Si la comunidad de propietarios enajena el elemento común actuando como empresario o profesional en ejercicio de una actividad económica, la operación estaría sujeta al IVA, a cuyos efectos la comunidad de propietarios tendría que estar también dada de alta en el censo.
• Por el contrario, cuando la comunidad de propietarios venda el elemento común como un simple particular, al margen de cualquier actividad económica, sin actuar con ello como empresario o profesional, la transmisión no estará sujeta al IVA, pero tributará por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD).

Además, en cualquiera de los dos supuestos, la previa desafectación del elemento común y el reajuste de las cuotas de participación serán, en su caso, hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados; y, tratándose de la venta de un elemento común inmueble urbano podrá existir también tributación por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

Cuando la comunidad de propietarios decida vender un elemento común del inmueble, como paso previo a la transmisión en sí, será necesario que se efectúe la desafectación del elemento común en cuestión. Es decir, habrá de procederse al otorgamiento de una escritura pública en la que se transforme la naturaleza del elemento que quiera enajenarse, de modo que pase de tener el carácter de elemento común del edificio en régimen de propiedad horizontal a ser un elemento privativo, susceptible de transmisión separada. No en vano, los elementos comunes no pueden ser objeto de enajenación, ni siquiera con el acuerdo unánime de todos los propietarios (artículo 396 del CC). En cualquier caso, dicha desafectación supondría asimismo el oportuno ajuste y modificación de las cuotas de participación de los distintos pisos y locales que integran el régimen.

Son supuestos en los que existirán distintos conceptos o convenciones susceptibles de tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, tal y como se desprende del artículo 4 de la LITPyAJD, a cuyo tenor:

«A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa».

La tributación de la desafectación de un elemento común y el correspondiente ajuste de los coeficientes de participación en el ITPyAJD ya se trató con cierto detalle en el primer epígrafe de esta obra, al que nos remitimos. Sin embargo, y a modo de resumen, en este punto debemos reiterar lo siguiente:

• La escritura pública en la que se formalice la operación de desafectación de un elemento común para convertirlo en privativo estará sujeta a la cuota gradual del impuesto en su modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, al cumplirse los requisitos que exige el artículo 31.2 de la LITPyAJD. Su base imponible estará constituida por el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa.
• Ahora bien, la modificación, también en escritura pública, de los coeficientes de participación derivada de la desafectación del elemento común que se quiera vender, sin otra alteración que afecte a las superficies de los pisos o locales, no estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados del impuesto, documentos notariales. Es una operación que no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, habida cuenta de que lo valuable en la constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal sería el valor real del coste de la obra nueva más el valor real del terreno (artículo 70.2 del RITPyAJD), elementos que en este caso no sufrirían ninguna modificación con el otorgamiento de la nueva escritura.

RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA

Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V0539-09), de 20 de marzo de 2009

Asunto: tributación en el ITPyAJD de la desafectación de un elemento común, la consiguiente modificación de los coeficientes de participación y su posterior venta a un tercero por parte de la comunidad de propietarios.

«CONCLUSIONES:

(...)

Segunda: La operación de desafectación de la vivienda del portero como elemento común de un edificio en régimen de propiedad horizontal, para convertirla en bien individual, con la consiguiente modificación de las cuotas de participación de los pisos y locales, y la posterior venta de dicha vivienda constituyen diferentes convenciones que están sujetas separadamente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los términos que se exponen a continuación.

Tercera: La escritura pública en la que se formalice la operación de desafectación de la vivienda en cuestión de los elementos comunes del edificio, para convertirla en elemento privativo, estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por cumplir los cuatro requisitos exigidos por el artículo 31.2 del TRLITP, siendo la base imponible, de acuerdo con lo previsto en el artículo 30 de la misma norma, "el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa".

Cuarta: Sin embargo, la formalización en escritura pública de la modificación de los coeficientes de propiedad horizontal del edificio, como consecuencia de la operación de desafectación de la vivienda del portero (sin otra alteración de las superficies de los pisos y locales que componen el edificio) no estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, porque no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con el artículo 70.2 del Reglamento del impuesto, es el valor real del coste de la obra nueva más el valor real del terreno, y éstos no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento de la nueva escritura.

Quinta: La venta final de la vivienda del portero constituye una transmisión onerosa de un bien inmueble, por lo que estará sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto, en virtud de lo previsto en el artículo 7.1ª) del TRLITP, siendo la base imponible, como indica el artículo 10.1 del TRLITP, el valor real de la vivienda del portero, sin perjuicio de la posibilidad de minorar tal valor en el importe de las cargas que sean deducibles».