140 - Definición de los estatutos de una comunidad de propietarios y su finalidad según la Ley de propiedad horizontal

Los estatutos son normas relacionadas con el uso de un inmueble constituido en propiedad horizontal, y por lo tanto, con el uso de sus diferentes pisos, locales y elementos comunes, así como reglas de administración del mismo, es decir, podemos entender que son normas que establecen las reglas concretas para el ejercicio de derechos y obligaciones de los propietarios respecto de la comunidad y del resto de los copropietarios relativas a la utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, conservación, seguros y reparaciones... El Tribunal Supremo, en su STS, rec. 245/2003, de 22 de octubre de 2008, ECLI:ES:TS:2008:5456, se refiere a los estatutos en los siguientes términos:

«En verdad, el Estatuto tiene como finalidad la de que se puedan establecer derechos y facultades esenciales, como la exoneración de gastos, la autorización o prohibición de que en las viviendas o locales haya establecimientos profesionales, comerciales o industriales, la posibilidad de división, segregación o agrupación, la determinación de qué elementos comunes son para todos, o cuales para determinados propietarios, la utilización privativa de terrazas en áticos o patios, etc.; no cabe hacer una enumeración de todas las cuestiones que puede contener el Estatuto, pues la posibilidad de fijar reglas es amplísima si no vulneran las disposiciones de la propia Ley».

CUESTIÓN

¿Es obligatorio para la comunidad de propietarios tener estatutos para regir su funcionamiento?

No, los estatutos son potestativos, no existe ninguna exigencia legal que obligue a su creación. El propio preámbulo de la LPH recoge que: «(...) la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones».

Los estatutos de la comunidad de propietarios pueden ir incluidos en el propio título constitutivo (es decir, en la propia escritura de división horizontal) o pueden recogerse en un documento aparte, ahora bien, para su inscripción en el registro de la propiedad se precisa que formen parte de una escritura pública. Si los estatutos no se inscriben en el registro de la propiedad solo vincularán a los propietarios de pisos o locales que hayan prestado su consentimiento, tal y como se dispone en párrafo tercero del artículo 5 de la LPH.

Para poder modificar los estatutos es necesario que se convoque la junta de propietarios, ya que el art. 14 de la LPH recoge entre las funciones de la junta de propietarios: «d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior». Al igual que ocurre con el título constitutivo, la Ley de Propiedad Horizontal establece que, como norma general, para su modificación se requiere la unanimidad del total de los propietarios que representen el total de las cuotas de participación (art. 17.6 de la LPH), si bien, se establecen distintas excepciones como, por ejemplo, las actuaciones que se consideran como obligatorias y que vienen recogidas en el art. 10 de la LPH, que no requieren de acuerdo previo de la junta, las actuaciones dirigidas a eliminar barreras arquitectónicas [sin perjuicio de lo establecido en el art. 10.1 b)] o a mejorar la eficiencia energética que requieren una mayoría simple, o para establecer o suprimir los servicios de portería, conserjería... que se exige una mayoría de tres quintos.

El art. 13.1 de la LPH, en su último párrafo, tras enumerar los órganos de gobierno de la comunidad, recoge que en los estatutos podrán establecerse otros órganos de gobierno, especificando que esta opción no podrá suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que la ley atribuye a los mentados órganos de gobierno. El mismo artículo en su apartado 8 también establece la posibilidad de que los estatutos recojan la facultad de acogerse al régimen de administración del art. 398 del Código Civil, cuando el número de propietarios en un edificio no exceda de cuatro.

CUESTIÓN

¿Cuál es el régimen de administración recogido en el art. 398 del Código Civil por el que se podrá optar en los estatutos cuando no existan más de 4 propietarios?

El art. 398 del Código Civil recoge que:

«Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.

Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior».

Con relación a los distintos procedimientos judiciales que afectan habitualmente a las comunidades de propietarios, hay que destacar el importante papel que juegan los estatutos. Así, por ejemplo, uno de los motivos que puede dar lugar a la acción de cesación es la realización de actividades prohibidas en los estatutos (art. 7.2 de la LPH) y, por otra parte, también hay que tener en cuenta que uno de los supuestos en los que cabe la impugnación de acuerdos de la junta de propietarios es cuando estos sean contrarios a los estatutos, fijándose en estos casos un plazo de caducidad de un año (art. 18 de la LPH).

A TENER EN CUENTA. El Tribunal Supremo se ha pronunciado en el sentido de entender que la interpretación de los estatutos corresponde a los juzgados de instancia, y así lo recoge la reciente STS n.º 364/2022, de 4 de mayo, ECLI:ES:TS:2022:1708: «En efecto, la sentencia 233/2015, de 5 de mayo, señala que "la interpretación de reglas de los estatutos de la propiedad horizontal es tarea de los órganos de instancia, lo mismo que las cláusulas de un contrato, y no es revisable en casación salvo que sea ilógica o contraria a normas legales". En el mismo sentido, con cita de dicha resolución, la reciente sentencia 7/2022, de 7 de enero».