700 - Especialidades en la responsabilidad por defectos de la construcción en vivienda de obra nueva

Una vivienda de obra nueva es aquella que tiene menos de un año de antigüedad desde la finalización de la obra, pero no será solo aquella que se hiciera enteramente de nueva planta, sino también la que se verifica sobre edificio antiguo añadiéndole, quitándole o dándole una forma distinta susceptible de causar perjuicio, y no únicamente es obra la resultante del empleo con materiales con adherencia fija al suelo, sino también la que emplea elementos transportables o piezas desarmables.

En este caso particular, además de las garantías mencionadas anteriormente, cuando se trata de una vivienda de nueva construcción, el comprador/a podrá exigir la responsabilidad al vendedor por incumplimiento del contrato.

El artículo 19 de la LOE, referente al régimen de garantías exigible, señala que será obligatorio:

• Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 % del importe que la ejecución material de la obra.
• Seguro de daños materiales, seguro de caución o de garantía financiera, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
• Seguro de daños materiales, seguro de caución o de garantía financiera, para garantizar durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causado en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportales, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

En cuando al seguro de daños materiales, reunirán las siguientes condiciones:

• Tendrá la consideración de tomador del seguro el constructor: en los casos de los seguros para garantizar durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de obras.
• Tendrá la consideración tomador del seguro el promotor: en los supuestos de seguros que garanticen, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad y los seguros que garanticen durante diez años (seguro decenal) el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportales, las vigas, los forjados, los muros de cargas u otros elementos estructurales.

En lo que concierne a los seguros de caución (apdo. 3 del artículo 19 de la LOE) reunirán las siguientes condiciones:

• Las señaladas en los apartados 2.a) y 2.b) del artículo 19 de la LOE. En relación con el apartado 2.a) del artículo 19 de la LOE, los asegurados serán siempre los sucesivos adquirientes del edificio o de parte del mismo.
• El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento.
• El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro.

Una vez tomen efecto las coberturas del seguro, no podrá rescindirse ni resolverse el contrato de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de duración previsto en el apartado 1 del artículo 19 de la LOE.

En lo que respecta al importe mínimo del capital asegurado, de acuerdo con el apartado 5 del artículo 19 de la LOE:

• El 5 % del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales para las garantías del seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
• El 30 % del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
• El 100 % del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del seguro de daños materiales seguro de caución o garantía financiera, para garantizar durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

CUESTIÓN

¿Qué daños no serán cubiertos por las garantías a las que nos referimos anteriormente?

1. Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la LOE.

2. Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.

3. Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.

4. Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma.

5. Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.

6. Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho recepción.

7. Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.

8. Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

9. Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepción.

A TENER EN CUENTA. El promotor podrá pactar expresamente con el constructor que este sea tomador del seguro por cuenta de aquel.

El plazo empezará a computar desde el momento de recepción de la obra, sin embargo, los plazos de garantía comenzarán a computar desde el momento en que se produce el daño o se manifiesta el mismo.