410 - Características definitorias de las obras urgentes en una comunidad de propietarios

Por obras urgentes se entienden aquellas que se realizan para la conservación o reparación de elementos comunes, y que resultan imprescindibles y urgentes, ya que de no realizarse podrían ocasionar daños.

La Audiencia Provincial de Granada en su sentencia n.º 202/2020, de 11 de septiembre, ECLI:ES:APGR:2020:964, se refiere a ellas con el siguiente tenor literal:

«La resolución apelada justifica la actuación de la demandada en el carácter necesario y urgente de las obras, entendidas como aquellos supuestos en que la reparación correspondiente no admite espera, o bien cuando la misma no sea afrontada, no obstante su conocimiento, por parte de la comunidad, supuesto en que pueden ser realizadas por cualquier propietario».

La competencia para gestionar este tipo de obras le corresponde al administrador, y así lo recoge el art. 20 de la LPH, que entre las funciones del mentado administrador recoge la de:

«c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios».

Y así se recoge, entre otras, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 424/2012, de 8 de octubre, ECLI:ES:APIB:2012:2000: «Por el contrario en materia de reparaciones y medidas urgentes, con independencia de su carácter ordinario o extraordinario, el Administrador está facultado en virtud del art. 20 c) LPH para decidir su realización, es decir aquellas reparaciones relativas a la conservación y mantenimiento del edificio urgentes, es el administrador el que tiene la obligación de realizarlas, aunque deba dar cuenta al Presidente o en su caso a los propietarios».

También resulta aclaratoria la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra n.º 212/2018, de 13 de junio, ECLI:ES:APPO:2018:1040, que se refiere a la existencia de responsabilidad del administrador cuando amparándose en el art. 20 de la LPH dispone la realización de obras que no son urgentes:

«Y el art. 20 c) de la misma ley, señala que corresponde al administrador "Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios".

Evidentemente si la responsabilidad se fundamenta en este caso en la ausencia de aprobación de las obras por la Junta de propietarios, habría de acreditarse que las ejecutadas no tienen el carácter de urgentes, por cuanto respecto a estas el art. 20 LPH autoriza al administrador a disponer las que tengan tal carácter.

A la vista de la naturaleza de las obras que describe la propia reconvención, no resultaría forzado calificarlas (desinsectación y obras de fontanería) como urgentes. Y en cualquier caso, si efectivamente han sido ejecutadas y, por tanto, debían ser satisfechas por la comunidad (lo que excluye que el gasto pueda ser calificado como perjuicio), el haber ordenado su ejecución sin aprobación de la Junta de propietarios, podrá determinar otro tipo de responsabilidad, pero de ninguna manera la obligación de asumir su coste el administrador».

CUESTIÓN

¿Puede una obra calificarse como urgente aunque implique una modificación de alguna instalación comunitaria?

Sí, tal y como afirma la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla n.º 35/2021, de 4 de febrero, ECLI:ES:APSE:2021:1334: «El art. 20.1 impone al administrador de la comunidad la obligación, entre otras de "atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios". Habla de reparaciones y medidas que resulten urgentes en general y sin excluir, como pretende la parte, reparaciones de envergadura que supongan una modificación de una instalación comunitaria, como no puede ser de otra manera, pues si una conducción general de agua se rompe los daños para los comuneros pueden ser importantes y ello comporta una situación de urgencia cuya solución ha de ser inmediata, cosa incompatible con la dilación temporal que supone activar los mecanismos ordinarios de toma de acuerdos en una Comunidad de Propietarios».