950 - ¿Qué podemos entender como actividades dañosas para la finca en relación a las comunidades de propietarios?

Este punto debemos ponerlo en concordancia con lo dispuesto en el artículo 9.1 de la LPH que contempla entre otras obligaciones del propietario: 

«a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder».

La acción de cesación por actividades dañosas para la finca viene prevista por la norma frente a toda actividad que causa un daño material en la finca, sin que la norma contemple, en primer lugar, que se permita la acción de cesación en aplicación de esta calificación cuando se ocasionen daños sobre las personas y en segundo lugar sin que se exija que tal daño necesariamente comprenda una actividad molesta, insalubre, nociva peligrosa o ilícita.

Queremos puntualizar que si bien la norma no exige la concurrencia acumulada de estas actividades para determinar su cese, es cierto que en la práctica la calificación de actividades como dañosas para la finca se entremezcla con la calificación de actividad peligrosa o molesta según disposiciones generales, lo que en ocasiones conlleva que planteada la cuestión ante los tribunales, no se acuerde el cese por actividad dañosa pero sí por actividad peligrosa, con lo que habrá de estarse a la delimitación del supuesto concreto y el mejor encuadre de la actividad en alguna de las calificaciones mencionadas. Finalmente, encajan también en esta calificación, todas aquellas actividades que puedan afectar a la seguridad del edificio (tanto su estado exterior, configuración, estructura general...). 

RESOLUCIONES RELEVANTES

Queremos destacar, con carácter ejemplificativo, dos supuestos planteados ante dos audiencias provinciales en las que podemos observar la interrelación de las diferentes calificaciones y la importancia del estudio particularizado de cada actividad según las circunstancias concurrentes, con el fin de determinar si estamos ante una actividad que pueda calificarse de dañosa para la finca. 

En la sentencia de la AP de Sevilla n.º 383/2013, de 23 de julio, ECLI:ES:APSE:2013:2204, se ejercita la acción de cesación respecto de la actividad desarrollada en el inmueble de la demandada. En la demanda se hace constar —entre otras alegaciones— que el aparataje empleado en la actividad de la demandada puede entrañar peligros para la seguridad de la finca, pero que también causa molestia y peligro sobre las personas. Finalmente, del estudio de las alegaciones planteadas no se determina la justificación del cese de actividad, entre otras cuestiones, por no evidenciarse de la prueba practicada riesgo susceptible de esta calificación.

«(...)

TERCERO.- Se alegó también que Coinsol desarrolla en los pisos de su propiedad una actividad peligrosa, al contar con numerosos aparatos de rayos X, que inquietan a los vecinos, por las radiaciones que emiten, y al suponer el almacenaje en los mismos de bombonas de oxígeno y nitrógeno, potencialmente peligrosas, lo que, no solo prohíbe el artículo 7,2 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino también el precepto referido de los estatutos de la comunidad de propietarios, que señala que no podrán dedicarse los pisos y locales a depósitos de materiales que entrañen peligros para la seguridad de la finca.

Sin embargo, ni con relación a los aparatos de rayos X, ni con relación a las bombonas referidas, se ha practicado por la actora prueba alguna que evidencie que supongan un riego o peligro alguno para los vecinos o para el inmueble. Por el contrario, por la demandada se ha acreditado la legalización de dichos aparatos, lo que hace que su peligrosidad esté controlada, y que dicha bombonas, cuyo peligro no es superior al de una bombona de gas butano de las que se instalan en las cocinas de los pisos, se suministran y retiran periódicamente, de la clínica de que se trata, por un empresa especializada, lo que hace que no pueda hablarse de almacenaje».

En la sentencia de la AP de Bizkaia n.º 169/2017, de 28 de abril, ECLI:ES:APBI:2017:705, se ejercita acción de cesación con motivo del desarrollo de una actividad en contra de los estatutos de la comunidad, y el daño que dicha actividad supone al inmueble por la propia inadecuación constructiva del edificio para el uso de estacionamiento de vehículos (guardería de vehículos). 

«(...) Así, tal y como señala en el informe aportado junto con la demanda (folio 5) viene en señalar que se aborda el tema desde dos puntos de vista diferentes 1) Desde el punto de Vista de la Estructura y las cargas para la que está diseñada y 2) desde el punto de vista de los condicionantes técnicos que el Ayuntamiento de Bilbao, Diputación Foral y Gobierno Vasco impondrían para estos locales cuya actividad de guardería de vehículos. Estructura y cargas a soportar. En este sentido (folio 5) el perito señala "...Al tratarse de un edificio construido a finales de los años sesenta, donde los proyectos de ejecución no llegaban al nivel de detalle de los de hoy en día, no se encuentra documentación técnica que refleje la cantidad ni disposición del acero, ni el tipo de hormigón empleado para la ejecución de dicha estructura, por lo que resulta prácticamente imposible saber exactamente cuál es la carga real admisible de dichos forjados a día de hoy, con el fin de poder determinar si están preparados o no para soportar las cargas de automóviles. Sin embargo la Escritura original de inmueble existe una prohibición que se hace constar por el Notario (la cual transcribe y que por conocida se obvia en este punto su transcripción). Esta prohibición viene motivada por una limitación a la sobrecarga admisible en ese forjado impuesta por el Arquitecto que realizó los cálculos de dicha estructura en su día y a mi entender debe ser respetado para evitar (no indudablemente como señala el apelante en certeza absoluta y que llegue realmente a producirse inevitablemente el hecho) el colapso de parte y/o totalidad del edificio. (...) No se cumple normativa respecto de protección de incendios, ventilación para evacuación de gases, señalando. Todo esto supone un peligro claro para la estabilidad del inmueble por riesgo de incendio que afectaría a la estructura pudiendo llegar a colapsarla, a los vecinos emanación de gases o por ruidos vibraciones, pudiendo ello llegar a afectar a la integridad física de las personas. Por otro lado aun en el hipotético supuesto de que las administraciones públicas dieran permiso para llevar a cabo guardería de vehículos, seguiría existiendo la prohibición de respetar las limitaciones de carga". En el informe que igualmente se insertan (folios 158 y ss. de la causa) fotografías gráficas de la situación, que impresionan en su visionado la grave relevancia de las grietas. Hace referencia al deterioro que produce la rodadura sobre el pavimento. (folio 174). Estas cuestiones que se determinan a nuestro entender no son hipótesis, y desde luego impresionan la gravedad de las grietas, de las que no se puede inferirse una relación causal divergente, teniendo en cuenta la citada pericial, que viene en reiterar, en tales esencias en el acto de juicio se recoge en aspectos relevantes en la sentencia son de la suficiente entidad, pese a las zonas de indefinición que se denuncian por la parte apelante, que como decimos a nuestro entender son de suficiente entidad en riesgo, que como concluye la sentencia recurrida justifica indudablemente se actúe antes de que se concrete en un daño de grave relevancia, y evitar con ello riesgos y futuros problemas. Teniendo en cuenta lo expresado debe confirmarse la resolución recurrida en el extremo de prohibir el uso que por inadecuado se considera en términos de riesgo, no incidiendo en la determinación por lo que antecede y en la prevención de la desobediencia, sin perjuicio obviamente de acciones oportunas, todo lo cual lleva a la confirmación esencial de la Sentencia».