1870 - ¿Cuáles son los elementos privativos en la propiedad horizontal simple según el Código Civil de Cataluña?

Empieza el artículo 553-33 del Código Civil Catalán estableciendo que, en las comunidades de propietarios en Cataluña, únicamente podrán considerarse como elementos privativos de un inmueble las viviendas, locales y espacios físicos que puedan ser objeto de propiedad separada, y con acceso directo o indirecto a la vía pública, lo que conlleva la independencia funcional.

Es importante diferenciar la figura de los elementos privativos de beneficio común, que pueden serlo:

• Por disposición de la ley.
• Por el título constitutivo.
• Por acuerdo de la junta de propietarios.

Este tipo de elementos pertenecen a todos los propietarios en proporción a la cuota de participación, y no pueden separarse de la propiedad del elemento privativo concreto.

Por su parte, el art. 553-34.2 del Código Civil Catalán también recoge que tendrán este carácter de elemento privativo de beneficio común los elementos comunes desafectados por acuerdo de la junta de propietarios, salvo que se establezca otra cosa.

CUESTIÓN

¿Por qué normas se rige la administración y disposición de un elemento privativo de beneficio común?

La administración y disposición de un elemento privativo de beneficio común se rige por las normas de la propiedad horizontal (art. 553-34.3 del Código Civil Catalán). 

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña se ha pronunciado sobre este tipo de elementos en su sentencia, n.º 67/2021, de 28 de diciembre, ECLI:ES:TSJCAT:2021:12400, destacando que se trata de un supuesto de titularidad ob rem, es decir, que la titularidad sobre el bien está condicionada a la titularidad de la vivienda o local principal:

«La norma transcrita permite una especial configuración sea en el título constitutivo o por decisión posterior de la junta de un elemento privativo de modo que se destine a un beneficio común. Se trata de los llamados elementos procomunales que pertenecen de forma inseparable o bien a todos los propietarios de los elementos privativos o bien aquellos que se determine en el título de constitución.

Estas entidades deben tener independencia funcional, tener asignada su cuota en el inmueble y la descripción correspondiente, siendo oponible su estatuto privativo a terceros una vez inscrito en el Registro de la propiedad (art. 553-7, 553-9. 1 b) y 4). La titularidad del elemento privativo en beneficio común no corresponde a la comunidad de propietarios sino a los propietarios que en cada momento lo sean de los elementos privativos a los que beneficia. No se concibe que puedan atribuirse a personas ajenas a la comunidad en tanto que, según la norma, sus titulares son los propietarios de los elementos privativos en proporción a su cuota y de forma inseparable de la propiedad de elemento privativo concreto excluyéndose igualmente la posibilidad de la acción de división (art. 553-1. 3 y 4 por analogía).

(...)

En los elementos procomunales como indica la Resolución de 19 junio. RJ 2020\3408 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en relación con el art. 4 de la LPH y con cita de otras anteriores:

"Existe vinculación ob rem entre dos (o más) fincas, cuando se da entre ellas un vínculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas, que han de pertenecer a un mismo dueño, por existir una causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio (vid. Resolución de este Centro Directivo de 3 de septiembre de 1982 (RJ 1982, 5364). Esto supone que en los casos de titularidad ob rem se configura la titularidad dominical de una finca por referencia de la titularidad de otra, a la que está conectada. La consecuencia jurídica de ello es que los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación (Resolución de 28 de octubre de 2013 (JT 2014, 347)...

 ...la configuración jurídica de una finca registral con el carácter ob rem respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca ob rem corresponde, pues, a quien ostente la titularidad de la finca principal. Como se afirmaba en la Resolución de 29 de noviembre de 2007 (RJ 2007, 5673), los elementos vinculados son titularidades ob rem, que no pueden seguir un régimen jurídico distinto que el elemento principal al que están adscritos.

Por su parte, la Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña, Resolución núm. 3472/2009 de 22 octubre, indica que:

"Los elementos privativos de beneficio común son una nueva categoría de elementos de la propiedad horizontal, configurados por el Libro V del Código civil de Cataluña. Encontramos una figura similar en los elementos que la doctrina denomina procomunales del artículo 4 de la Ley de propiedad horizontal. ...El artículo 553-34 del Código civil establece que son titulares de los elementos privativos de beneficio común los titulares de los otros elementos privativos en proporción a su cuota y de manera inseparable de la propiedad de su elemento privativo concreto".

Califica la inscripción en el Registro de la propiedad de los elementos privativos de beneficio como un claro supuesto de titularidad ob rem de forma que sus titulares se determinan de forma mediata, por ostentar la titularidad de otro departamento del edificio».

El Código Civil de Cataluña recoge una mención especial a los anexos, considerados también como elementos privativos a todos los efectos, definiéndolos como espacios físicos o derechos vinculados de modo inseparable a un elemento privativo. Estos anexos no tienen atribuida una cuota especial (art. 553-35 del CCCat).

A TENER EN CUENTA. Antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, se incluía en el art. 553-35 del CCCat un apartado segundo que regulaba la posibilidad de limitar en los estatutos la cesión aislada del uso de los anexos consistentes en plazas de aparcamiento, boxes o trasteros. En la actualidad dicho apartado ha sido eliminado, no estando por tanto limitado el alquiler de los anexos.

En lo que respecta al uso y disfrute de los elementos privativos de las comunidades de propietarios en Cataluña, el art. 553-36 del CCCat dispone que los propietarios de elementos privativos podrán ejercer todas las facultades del derecho de propiedad, estableciendo como únicas restricciones aquellas derivadas del régimen de propiedad horizontal.

A la hora de realizar obras de conservación y de reforma en los elementos privativos el Código Civil Catalán parte de la libertad de los propietarios, estableciendo como requisitos:

• Que no perjudiquen a los demás propietarios.
• Que no perjudiquen a la comunidad.
• Que no disminuyan la solidez del inmueble.
• Que no disminuyan la accesibilidad del inmueble.
• Que no alteren la configuración o el aspecto exterior del conjunto.
• Que se comuniquen previamente a la presidencia o a la administración de la comunidad.

Cuando la obra implique una alteración de los elementos comunes se exige acuerdo de la junta de propietarios. Por norma general, cuando se produzca la alteración de los elementos comunes y no se hubiese obtenido el consentimiento, la comunidad podría exigir que los elementos comunes sean repuestos a su estado originario.

CUESTIÓN

¿Cómo debe ser el consentimiento de la comunidad a las obras?

La SAP Barcelona n.º 65/2022, de 23 de febrero, ECLI:ES:APB:2022:1590, hace alusión a las características de este consentimiento entendiendo que «(...) puede ser previo a la realización de las obras (es lo más idóneo) o posterior (convalidando las ejecutadas) y el mismo debe obtenerse por medio de un acuerdo de la Comunidad de acuerdo con las mayorías que son de aplicación de acuerdo con el art. 553-25 CCCat, salvo que impliquen una modificación del título constitutivo, ya que en tal caso es necesario que tal cambio se lleve a efecto lo que requiere de la unanimidad conforme a lo previsto en el art 553-26 CCCat». También se dice en la misma que «(...) para entender que existe consentimiento de la Comunidad de Propietarios a obras que pudieren afectar a elementos comunes, debe constar el mismo en los acuerdos de las Juntas de Propietarios».

Sobre estos requisitos y su alcance se ha pronunciado la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 61/2022, de 21 de febrero, ECLI:ES:APB:2022:1690, en los siguientes términos:

«De esta norma deriva que los propietarios de elementos privativos pueden realizar obras de conservación y reforma de los mismos, si bien las facultades de modificación o alteración del elemento privativo no pueden implicar perjuicio a la comunidad o al resto de propietarios, no pudiendo nunca disminuir la solidez del edificio, ni alterar la composición o el aspecto exterior del conjunto.

La existencia de perjuicio para el resto de propietarios o para la comunidad debe ser real y efectivo debiéndose acreditar el mismo.

La no afectación de la solidez del edificio trata de salvaguardar la seguridad del propio inmueble y por ello la de todos los copropietarios. Ello supone que no es posible realizar en ningún caso obras que afecten a los elementos arquitectónicos de sustentación del edificio, de forma que los forjados, vigas, cimientos y demás elementos análogos, al tener la consideración de estructurales no pueden alterarse, por comprometer directamente la seguridad del edificio.

La alteración de la composición o aspecto exterior del conjunto es un aspecto respecto del que progresivamente se han ido perfilando los conceptos que lo integran, lo que requiere siempre el análisis del caso concreto, huyendo de normas generales, pues no se trata de un término absoluto, sino de contornos flexibles en función de las circunstancias, debiendo estarse a su importancia o trascendencia, así como a la situación o estado exterior de cada inmueble.

En todo caso, los propietarios, con carácter previo a la realización de obras en su elemento privativo, lo han de comunicar al presidente o a la administración de la comunidad.

Para el caso en la obra en un elemento privativo comporte alteración de elementos comunes (para lo que hay que estar a la realidad material de la obra a realizar y al concepto de elemento común), es necesario un acuerdo de la Comunidad de acuerdo con las mayorías que son de aplicación de acuerdo con el art. 553-25 CCCat.

La aprobación de la Comunidad ha de ser previa a la realización de las obras, si bien cabe considerar que no existe problema en que ello se convalide a posteriori (se entiende además prestado si la existencia de estas obras es notoria y la comunidad no ha mostrado oposición en el plazo de seis años desde que finalizaron). 

Tal acuerdo de la Junta de Propietarios solo puede darse en los casos en los que la obra altere elementos comunes, no en aquellos supuestos en que se disminuya la solidez del edificio como antes se ha indicado.

No obstante lo anterior, en los supuestos en los que la actuación derivada de las obras vaya más allá de una alteración de elementos comunes, hasta el punto de comportar una ocupación o apropiación de los mismos, dado que ello implica una modificación del título constitutivo (cambia la descripción de los elementos comunes y el régimen de cuotas), se considera aún cuando siempre es posible que la Comunidad las autorice, ello no obstante el acuerdo de la Junta de Propietarios no basta que reúna las mayorías del art 553-25 CCCat, sino que es necesario que se siga el régimen previsto para la modificación del título, lo que solo se puede llevar a cabo 553-26 por unanimidad CCCat.

De no tener amparo las obras en los supuestos anteriores (entre los que están el no haberse obtenido la autorización de la Comunidad conforme al régimen de mayorías que se acaba de exponer), debe procederse a la demolición de lo construido».

Como especificidad del CCCat se recogen unos requisitos para entender concedido el consentimiento tácito, que se entenderá otorgado cuando:

• La ejecución de las obras es notoria.
• No disminuye la solidez del edificio.
• No supone la ocupación de elementos comunes.
• No supone la constitución de nuevas servidumbres.
• La comunidad no se ha opuesto en el plazo de caducidad de 4 años desde la finalización de las obras.

A TENER EN CUENTA. Antes de la última reforma llevada a cabo por la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, en vigor desde el 20 de junio de 2015, el plazo de la comunidad para oponerse a las obras realizadas era de 6 años.

Cabe citar aquí la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 186/2022, de 8 de abril, ECLI:ES:APB:2022:3987, que realiza un estudio de esta figura analizando la doctrina del Tribunal Supremo al respecto:

«En materia de consentimiento tácito de la Comunidad de Propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal frente a las alteraciones que los diversos copropietarios puedan acometer de los elementos comunes, ha venido siendo doctrina del Tribunal Supremo contenida en las Sentencias núm. 993/2008, de 5 de noviembre (RJ 2008, 5897)(FD2), 564/2009, de 16 de julio (RJ 2009, 4476) (FFDD2 - 3), 808/2010, de 26 de noviembre (RJ 2011, 1314)(FD5), 465/2011, de 5 de julio (RJ 2011, 4999)(FD3), y 135/2012, de 29 de febrero (RJ 2012, 4996) (FD4), citadas por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 31 de octubre de 2012 (RJA 11183/2012):

1.- que, en general, la realización de obras que afectan a elementos comunes exige para su validez el consentimiento unánime de la comunidad (SSTS 1ª 564/2009 FD2 y 465/2011 FD3);

2.- que el consentimiento de la comunidad necesario para considerar lícitamente realizadas las obras que afectan a elementos comunes en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal puede ser tácito (SSTS 1ª 993/2008 FD2, 564/2009 FD3, 808/2010 FD5, 465/2011 FD3 y 135/2012 FD4);

3.- que, en principio, el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos (SSTS 1ª 808/2010 FD5 y 135/2012 FD4);

4.- que, de todas formas, ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio puede ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad, por lo que, para poder establecer si en un determinado supuesto se ha producido un silencio por parte de la comunidad de propietarios capaz de ser interpretado como un consentimiento tácito, deberán valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento (SSTS 1.ª 808/20120 FD5, 465/2011 FD3 y 135/2012 FD4); y

5.- que, en este sentido, cabe interpretar como consentimiento (tácito) la inactividad de la Comunidad de Propietarios y de los propios integrantes de la misma cuando, siendo conocedores de la realización de obras que hubieran requerido el consentimiento unánime de todos ellos, se han mantenido en silencio durante un largo periodo de tiempo (SSTS 1ª 993/2008 (RJ 2008, 5897) FD2 y 564/2009 FD2).

(...)

En este sentido, el artículo 553. 36, en el apartado 3, en la redacción original del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, en la redacción de la Ley 5/2006, de 10 de mayo; o en el apartado 4, en la redacción de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, permiten el ejercicio de las acciones para la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados cuando la Comunidad de Propietarios haya "mostrado oposición", o se haya "opuesto", lo cual significa que haya manifestado su voluntad contraria a la alteración, mediante la adopción del correspondiente acuerdo, y su comunicación al demandado».

Resulta aplicable en estos casos de obras inconsentidas la figura del abuso del derecho, en el sentido de estar prohibido el uso de la norma con mala fe, en perjuicio de otros copropietarios, sin obtener un beneficio propio. Un ejemplo lo encontramos en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, n.º 116/2022, de 11 de marzo, ECLI:ES:APB:2022:2860, que recoge que:

«Sobre la base de que las obras ejecutadas por la demandada son ilegales, al haberse ejecutado alterando elementos comunes y sin acuerdo de la junta de propietarios, conforme a lo dispuesto en el artículo 553. 36.3 del CcC, pretende la Comunidad, como consecuencia de dicha declaración, al amparo del artículo 553.36.4 que señala "La comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento" la reposición de las mismas, dejando los elementos afectados en el mismo estado que tenían antes de su ejecución.

Frente a dicha pretensión, la otra línea defensiva de la parte demandada, además de la señalada anteriormente, es que en el edificio se han llevado a cabo, a lo largo del tiempo, numerosas modificaciones sin que la comunidad las haya impedido, y de ahí la imputación de abuso de derecho y discriminación con que califica la conducta de la comunidad. Además considera que el derribo de las obras y la reposición de los elementos a su estado anterior en nada beneficia a la comunidad, más bien al contrario, supondría un perjuicio para la misma a efectos de seguridad, sin que por tanto esté legitimada la actora para ejercitar la acción interpuesta.

En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin obtener con ello un beneficio propio. En definitiva la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa.

Respecto a la primera cuestión, aunque es cierto, como dicen las STSJC 39/14, 5 de junio Jurisprudencia citada STSJ, Sala de lo Civil y Penal, Cataluña, Sección 1ª, 05-06-2014 (rec. 17/2012) y 18/19, 7 marzo, Jurisprudencia citada STSJ, Sala de lo Civil y Penal, Cataluña, Sección 1ª, 07-03-2019 (rec. 176/2018) que uno de los principios en que debe descansar la actuación de la comunidad (para no caer en conductas arbitrarias, que deslegitimarían su proceder) es el de la igualdad de trato, de tal modo que no puede responder a peticiones iguales con respuestas distintas, ignorándose si las obras referidas, que no consta sean de la misma naturaleza que las ejecutadas por la demandada, fueron o no autorizadas por la comunidad, dicha alegación no puede fundamentar una actuación abusiva por parte de la comunidad al ignorarse las circunstancias en que se ejecutaron tales obras.

La resolución sobre la ilegalidad de las obras por inconsentidas y su consiguiente derribo debe analizarse desde la perspectiva del abuso del derecho en el ámbito de la propiedad horizontal, debiendo tener en consideración si la comunidad obtiene o no algún beneficio de su reposición, así como el hecho de que la demandada, pudiera creer que, motivada la actuación del Ayuntamiento, y la consiguiente ejecución de las obras que impuso el mismo, por la denuncia de la Comunidad de Propietarios, que existía un consentimiento o autorización a la ejecución de dichas obras por parte, precisamente, de quien las había motivado».

Cuando la obra consista en la instalación de un punto de recarga individual de vehículo eléctrico, el CCCat recoge que solo es preciso enviar a la presidencia o a la administración:

1. El proyecto técnico, en el plazo de 30 días antes del inicio de las obras.
2. La certificación técnica correspondiente, una vez finalizada la instalación.

La comunidad tiene reconocida la facultad de proponer una alternativa razonable, dentro del plazo anteriormente citado, pero si en el plazo de 2 meses no se hace efectiva la instalación alternativa, el propietario interesado podrá ejecutar la instalación proyectada inicialmente.

A TENER EN CUENTA. El Real Decreto 1053/2014, de 12 de diciembre, por el que se aprueba una nueva Instrucción Técnica Complementaria (ITC) BT 52 «Instalaciones con fines especiales. Infraestructura para la recarga de vehículos eléctricos», del Reglamento electrotécnico para baja tensión, aprobado por Real Decreto 842/2002, de 2 de agosto, y se modifican otras instrucciones técnicas complementarias del mismo, regula las dotaciones mínimas de infraestructura de recarga de vehículos eléctricos que deben de tener los edificios de nueva construcción. Este ha sido modificado por el Real Decreto 450/2022, de 14 de junio, por el que se modifica el Código Técnico de la Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo.

En cuanto a la disposición de los elementos privativos, el Código Civil Catalán en su art. 553-37 regula que los propietarios podrán:

• Modificar.
• Enajenar.
• Gravar.
• Realizar todo tipo de actos de disposición.

Es decir, existe una libertad a la hora de llevar a cabo actos de disposición sobre los bienes privativos, estableciéndose una serie de particularidades.

La primera de ellas se refiere a las servidumbres establecidas en beneficio de otras fincas, que se extinguirán en caso de destrucción o derribo del edificio.

La segunda particularidad se refiere a los arrendamientos o cualquier otra transmisión del disfrute del elemento privativo, disponiendo el CCCat que en estos casos los propietarios son responsables de las obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal, tanto ante la comunidad como ante terceras personas.

También se recoge en el CCCat que el que enajene un elemento privativo debe comunicar el cambio de titularidad a la comunidad, en concreto a la secretaría de la misma, especificando que mientras no realice la comunicación, responderá solidariamente de las deudas con la comunidad (art. 553-37.3 del CCCat).

Hay que tener en cuenta que los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite (art. 553-5.1 del Código Civil Catalán).

El hecho de convivir en una comunidad de propietarios además de derechos implica también una serie de obligaciones, recogiéndose en el art. 553-38 del CCCat la obligación de conservar en buen estado los elementos privativos, y de mantener los servicios e instalaciones que se ubiquen en ellos.

Esta obligación en ocasiones entra en colisión con el art. 553-44 del mismo cuerpo legal, que establece la obligación de la comunidad de conservar los elementos comunes del inmueble, ya que se plantea la cuestión de quien debe de llevar a cabo las reparaciones, y asumir la responsabilidad en el caso de los elementos comunes que tienen atribuido un uso privativo. Como regla general en estos casos a la comunidad le corresponde asumir las obras y reparaciones no derivadas del uso ordinario cuando no intervenga el dolo del beneficiario del uso privativo, mientras que el propietario que disfruta del uso del bien debe asumir el mantenimiento ordinario derivado del uso normal del elemento.

Un ejemplo lo encontramos en la sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona n.º 51/2018, de 6 de febrero, ECLI:ES:APT:2018:73, que con relación a una terraza comunitaria de uso privativo se discute si la reparación de la misma debe ser asumida por los propietarios que tienen el disfrute de la misma (en virtud del art. 553-38 del CCCat) por no haber realizado las tareas de mantenimiento y conservación necesarias, o por el contrario si deben ser llevadas a cabo por la comunidad (atendiendo al art. 553-44 del CCCat). En el caso concreto, tras analizar los informes periciales concluye la sala que la reparación debe ser asumida por la comunidad dado que trae causa de defectos constructivos, siendo la falta de mantenimiento poco determinante en este caso.

Existe otra obligación recogida en el art. 553-39 del CCCat consistente en el deber de soportar las restricciones imprescindibles en los elementos privativos, ya sea en beneficio de otros, o en beneficio de la propia comunidad, para hacer las obras de conservación y mantenimiento tanto de los elementos comunes como de los demás elementos privativos, fijando como requisito que no haya otra forma de hacer las citadas obras, o si la hay, que esta sea desproporcionadamente cara o gravosa.

Continúa el artículo estableciendo una distinción entre las servidumbres que puede exigir la comunidad y las que pueden exigir los propietarios. Así, la comunidad puede exigir la constitución de servidumbres permanentes sobre los anexos de uso privativo cuando sean indispensables tanto para la ejecución de los acuerdos de la junta de propietarios de supresión de las barreras arquitectónicas o de mejora, como para el acceso a elementos comunes que no tengan otro. Por su parte, los propietarios de elementos privativos también podrán exigir la constitución de servidumbres, permanentes o temporales, imprescindibles para hacer las obras de conservación y de acceso a redes generales de suministros de servicios.

Con relación al carácter indispensable que debe tener la servidumbre, podemos citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, n.º 605/2018, de 24 de octubre, ECLI:ES:APB:2018:10360, que afirma: «En consecuencia, para determinar cuando deba considerarse indispensable la constitución de una servidumbre de ascensor sobre un elemento privativo que no constituya vivienda en sentido estricto será preciso valorar razonadamente, además de la viabilidad técnica de las diversas soluciones propuestas y de sus respectivos costes económicos, todos los perjuicios transitorios y permanentes que para la Comunidad, para todos y cada uno los propietarios que la integren y para el propietario directamente afectado por la servidumbre pueda comportar la constitución de esta, especialmente los que puedan incidir negativamente en la supresión efectiva de las barreras arquitectónicas existentes en la finca de que se trate, de manera que, solo cuando la valoración conjunta de todos los factores apunte de manera clara e inconcusa hacia la necesidad de constituir la servidumbre de ascensor, deberá darse lugar a ella (...)».

CUESTIÓN

¿Los afectados por la servidumbre tienen derecho a algún tipo de compensación?

Sí, los titulares de las servidumbres deben compensar los daños y el menoscabo que causen tanto en los elementos privativos como en los elementos comunes afectados (art. 553-39.3 del CCCat). A pesar de que el legislador no especificó cuáles son los criterios que deben tenerse en cuenta a la hora de fijar la compensación, los tribunales han tenido en cuenta parámetros tales como las molestias que pueda acarrear la servidumbre, el destino del elemento afectado por la servidumbre, la disminución de valor que puede sufrir el elemento privativo... A modo de ejemplo cabe citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 18/2015, de 21 de enero, ECLI:ES:APB:2015:1065, que establece: «(...) la instalación del servicio de ascensor en una finca que careciese de él permite, igualmente, la constitución de una servidumbre con la oportuna indemnización de daños y perjuicios aunque implique la ocupación de parte del elemento privativo anexo o accesorio a una vivienda que viniera determinado como tal en el título de constitución, siempre que el gravamen no suponga una pérdida intolerable de funcionalidad o económica del mismo ponderadas racionalmente las circunstancias del caso y los intereses en juego».

Cabe mentar aquí la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña n.º 15/2012, de 20 de febrero, ECLI:ES:TSJCAT:2012:1948, que enumera los requisitos de las servidumbres en los siguientes términos:

«Conviene precisar, no obstante, que la constitución de la servidumbre requiere conforme a la normativa catalana:

a) Que la instalación del servicio que constituya una mejora haya sido acordada por la Junta con el quórum debido.

b) Que no exista otra forma de implementar la mejora. Se trata éste de un requisito general en toda constitución de servidumbre forzosa sujeta a los dictámenes técnicos que al efecto se emitan.

c) Como se ha dicho, la constitución de la servidumbre no debería suponer una privación total del elemento de uso privativo ya que la servidumbre (art. 566-1-1 CCCat) es un derecho real que grava parcialmente una finca en beneficio de otra.

d) El elemento afectado debe ser distinto de la vivienda en sentido estricto. Por tanto puede constituirse la servidumbre en locales, aparcamientos, terrazas o patios incluso de uso privativo si se dan los restantes requisitos.

e) Debe procederse a abonar la indemnización procedente según el 553-39.4, que comprende los daños y perjuicios que se causen.

También el Tribunal Supremo ha venido entendiendo, en Sentencias de 18-12-2008; 15 y 22 diciembre 2010 y 10-10-2011, que resulta compatible el derecho de servidumbre con la ocupación parcial de un elemento privativo con el fin de instalar un ascensor pronunciándose claramente a favor de que la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre para tal fin, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo.

De igual forma establece que la servidumbre no puede suponer una privación del derecho de propiedad al extremo de suponer una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo».

A TENER EN CUENTA. Tras la modificación realizada por la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, en vigor desde el 20 de junio de 2015, ya no se habla de vivienda estricta, si no de anexos de los elementos de uso privativo, impidiendo que las servidumbres puedan privar de utilidad no solo a las viviendas sino a los locales de negocio u otros usos distintos de vivienda. 

Ya para finalizar con el bloque de artículos dedicados a los elementos privativos, el art. 553-40 del CCCat aborda el tema de las prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes, es decir, se recoge en este punto la conocida como acción de cesación.

A TENER EN CUENTA. El artículo 553-40 del CCCat se ha visto modificado en sus apartados 1 y 2 por la Ley 1/2023, de de 15 de febrero, con entrada en vigor el 18/2/2023.

El punto de partida de esta acción es la prohibición de propietarios y ocupantes de realizar, en los elementos privativos y en el resto del inmueble, actividades o actos que:

• Sean contrarios a la convivencia normal en la comunidad.
• Que dañen o hagan peligrar el inmueble.
• Que se encuentren excluidas o prohibidas de forma expresa en los estatutos, en la normativa urbanística o en la ley.

En estos casos el presidente de la comunidad por iniciativa propia o por petición de una cuarta parte de los propietarios, debe de requerir fehacientemente a quien esté realizando las actividades o los actos mencionados para que deje de hacerlos, y cuando el infractor persista, la junta de propietarios estará facultada para ejercer contra los propietarios y ocupantes la acción para hacerla cesar.

Como requisito procedimental se establece que a la demanda deben de acompañarse el requerimiento de cese y el certificado del acuerdo de la junta de propietarios facultativo para el ejercicio de acciones judiciales.

CUESTIÓN

¿Cabe la adopción de medidas cautelares en la acción de cesación?

Sí, el CCCat recoge que, una vez presentada la demanda, la autoridad judicial debe adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, destacando el cese inmediato de la actividad prohibida.

En caso de ocupación sin título habilitante, la acción puede ejercerse contra los ocupantes, aunque no se conozca su identidad. Si las actividades o los actos contrarios a la convivencia o que dañen o hagan peligrar el inmueble los hacen los ocupantes del elemento privativo ilegítimamente y sin la voluntad de los propietarios, la junta de propietarios puede denunciar los hechos al ayuntamiento de su municipio a fin de que inicie, previo expediente acreditativo de que se han producido efectivamente las actividades o los actos prohibidos, el procedimiento establecido por el artículo 44 bis de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. (Novedad introducida por la Ley 1/2023, de 15 de febrero, de modificación de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, y del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, en relación con la adopción de medidas urgentes para afrontar la inactividad de los propietarios en los casos de ocupación ilegal de viviendas con alteración de la convivencia vecinal, con entrada en vigor el 18/2/2023).

La comunidad tiene derecho a solicitar:

• El cese de la actividad prohibida.
• La indemnización por los perjuicios que se le causen.
• La privación del uso y disfrute del elemento privativo, cuando las actividades prohibidas continúan, durante un período no superior a dos años.
• Cuando las actividades sean realizadas por los ocupantes, no propietarios, también podrá solicitarse la extinción del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo.

A TENER EN CUENTA. La acción de cesación aparece también regulada en el art. 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.