300 - Definición, facultades y obligaciones en torno a los elementos privativos de una comunidad de propietarios

Podemos definir los elementos privativos como el espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con salida a un elemento común o a la vía pública, junto con los elementos arquitectónicos e instalaciones que estén incluidos dentro de sus límites y que sirvan en exclusiva al propietario.

Además, se considerarán privativos aquellos anejos (plazas de garaje, sótano, trastero, etc.) que así aparezcan definidos en el título constitutivo.

Las notas características de estos elementos privativos son:

• Se trata de un espacio delimitado.
• Debe ser susceptible de aprovechamiento independiente.
• Con salida a elemento común o vía pública.
• Incluye los elementos arquitectónicos cuando estén dentro de sus límites y le sirvan en exclusiva.
• Sus anejos lo serán también si así se ha determinado en el título constitutivo. Así, el artículo 5 de la LPH cita, a modo ejemplificativo, que se considerarán anejos el garaje, la buhardilla o el sótano.

Cabe citar aquí la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 43/2022, de 17 de febrero, ECLI:ES:APM:2022:2322, que establece lo siguiente:

«Dos son, de acuerdo con la doctrina mayoritaria, las notas que caracterizan los elementos privativos:

a. La territorialidad deben encontrarse dentro de los límites de la propiedad singular (el artículo 396 CC dice "hasta la entrada al espacio privativo").

b. Y el servicio, ya que deben servir exclusivamente a su propietario».

Facultad de disponer sobre los elementos privativos

Dispone el artículo 3 de la LPH que cada propietario tendrá facultad para disponer de su derecho libremente, y fija como único límite la imposibilidad de separar los elementos que lo integran. Es importante tener en cuenta que la transmisión del disfrute no afecta a sus obligaciones.

El artículo 396 del CC, en concordancia con esta libertad de disposición, dispone que «en caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto».

Facultad de modificación de elementos arquitectónicos

Otra de las facultades de todo propietario sobre los elementos privativos viene prevista en el artículo 7.1 de la LPH cuando dispone: «1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad».

Por tanto, el artículo 7 de la LPH comprende la facultad de los propietarios para realizar las modificaciones y obras que consideren necesarias, fijando como únicos límites que no afecten a la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o a los derechos de otro propietario, y con la obligación de comunicar su realización a la comunidad de propietarios.

La sentencia del Tribunal Supremo n.º 542/2013, de 1 de octubre, ECLI:ES:TS:2013:5095, establece que a falta de prohibición expresa en los estatutos que limite el propio derecho a efectuar división sin contar con el consentimiento de la comunidad, a la junta de propietarios solo le queda vigilar que las obras no perjudiquen elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues respetándose esas limitaciones, la junta únicamente podrá fijar nuevas cuotas de participación: «(iv) Si los estatutos permiten efectuar operaciones de división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma (STS 30 de septiembre 2010)».

Cabe mencionar aquí, por lo ilustrativa que resulta, la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga n.º 38/2020, de 31 de enero, ECLI:ES:APMA:2020:936, que citando al Tribunal Supremo recoge que:

«(...) Así en sentencias de su Sala Primera como la de 15 de diciembre de 2008, entre otras, indica que la jurisprudencia "ha tratado de delimitar el contenido y alcance de la normativa sobre la base de que el artículo 7.º de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario, el cual, si bien usará de su piso o local según le convenga, carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble, distinguiendo entre la propiedad privada y los elementos comunes del edificio: para la primera, el titular tiene plena libertad de realizar modificaciones, pero no en los servicios generales de la Comunidad, pues sus derechos dominicales terminan allí donde su propia superficie se acaba, conforme al artículo 3º. de la Ley de Propiedad Horizontal"».

CUESTIÓN

¿Cuándo se entiende rebasada esta facultad de modificación?

Cuando del conjunto de obras que vengan a modificar esos elementos privativos se vean directamente afectados elementos comunes en su seguridad, estructura e incluso apariencia, es decir, si la modificación excede los límites propios del elemento privativo afectando elementos que afectan al común de los vecinos, se estará excediendo la facultad de modificación atribuida. Ejemplo de ello lo encontramos en la sentencia del Tribunal Supremo n.º 406/2011, de 13 de junio, ECLI:ES:TS:2011:4042:

«(...) son obras que exceden de la facultad otorgada en el título constitutivo y han sido hechas en beneficio exclusivo del recurrente para la construcción de una piscina y un altillo en el local, no para reforzar la estructura del edificio, que no prueba que lo necesitara, y ello comporta en si mismo una alteración estructural y una ocupación de elementos comunes, aunque ello no repercuta en la seguridad.

(...)

Las obras realizadas chocan con el prevalente respeto a los elementos comunes y la necesidad de impedir actuaciones indiscriminadas y fuera de control de uno de los comuneros contra los que la Comunidad actúa para salvaguardar su legítimo derecho, sin que ello le impida disfrutar tanto de los elementos propios como de los comunes, sí bien en el marco impuesto por la Ley de Propiedad Horizontal (SSTS 28 de noviembre 2008; 7 de marzo 2011)».

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 89/2024, de 24 de enero, ECLI:ES:TS:2024:199

Asunto: Cuando se trate de modificar elementos comunes la comunidad podrá denegar la autorización, aunque se ocasione un perjuicio al interesado.

«Como observa en este punto la sentencia de primera instancia con acertado criterio, al margen las quejas de algún vecino directamente afectado por residir en el piso NUM003, se trata de no sentar un precedente y, en todo caso, de evitar el riesgo y no alentar la idea de que, al autorizarse la apertura de las dos puertas, la comunidad puede verse obligada a asumir en el futuro y en beneficio exclusivo de alguno o algunos de los comuneros otras posibles alteraciones de los elementos comunes al no sufrir perjuicio por no verse afectada la seguridad ni la estructura ni la estabilidad del inmueble.

Y también se trata de que el criterio de actuación de la comunidad no prime ni haga prevalecer el interés individual y exclusivo de un comunero sobre el interés colectivo y el beneficio general de la comunidad, ya que, tratándose de la alteración de los elementos comunes y no existiendo concordancia entre aquellos intereses ni concierto entre el comunero y la comunidad, la regla general debe ser la contraria en razón de primarios deberes de convivencia y elementales reglas democráticas con reflejo en las que se establecen en el art. 17 para la adopción de acuerdos, lo que no excluye, aunque en el presente caso no ocurra, que puedan concurrir razones cumplidas y justificadas para exceptuarla.

Además, que el acuerdo perjudique a los recurridos no supone, tampoco, que se haya adoptado con intención de perjudicarlos ni que la comunidad tenga que obrar en contra de su voluntad y renunciar a su capacidad de control para dar salida a una situación a la que no se habría llegado si la obra de transformación del local original en las dos viviendas actuales no se hubiera llevado a cabo hasta obtener el consentimiento de aquella para la apertura de las dos puertas de acceso por el interior del edificio o haber contado, en su caso, con una decisión judicial que respaldará tal posibilidad. De ahí que la sentencia de primera instancia observe, también con acierto, que el perjuicio no es imputable a la comunidad, sino a la propia actuación de los demandantes que son los que decidieron acometer una obra de cambio de destino y comenzar su ejecución sin contar con la previa autorización de la comunidad para alterar un elemento común.

Finalmente, tampoco cabe sustentar que el acuerdo ha sido adoptado con abuso de derecho por vulnerar el principio de igualdad o dispensar a los recurridos un trato discriminatorio, ya que no consta que con anterioridad la comunidad recurrente haya autorizado a algún otro copropietario una actuación igual (ni siquiera semejante o similar) a la que dicho acuerdo deniega».

Obligaciones de los propietarios respecto a los elementos privativos

Con relación a la facultad de modificación a la que previamente se ha hecho alusión, tenemos que aclarar que, al igual que todo propietario dispone de esta facultad respecto de elementos privativos, ello no obsta a que tengan la obligación de guardar diligencia en los términos dispuestos por el artículo 7.1 de la LPH (no menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudicar los derechos de otro propietario), en concordancia con el artículo 9.1 g) de la LPH (observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares), evitando afectar los derechos de terceros y los elementos comunitarios al acometer la modificación del elemento privativo en cuestión. 

Otra de las obligaciones sobre los elementos privativos viene impuesta por el apartado 2 del art. 7 de la LPH, que impide a todo propietario desarrollar en los pisos o locales actividades prohibidas, dañosas o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

En el mencionado artículo 9.1 de la LPH también encontramos otro tipo de obligaciones, pudiendo citar como ejemplos:

• El deber de mantener en buen estado de conservación tanto los pisos o locales como sus instalaciones privativas, de modo que no se perjudique a la comunidad, pero tampoco a los restantes propietarios, debiendo resarcir por los daños ocasionados en su caso.
• Consentir en los elementos privativos, las reparaciones que exija el inmueble, y consentir servidumbres para que se puedan llevar a cabo obras, actuaciones o la creación de servicios comunes.
• Permitir el acceso a los pisos o locales para dar cumplimiento a las restantes obligaciones advertidas.