1880 - ¿Cuáles son los elementos comunes en la propiedad horizontal simple según el Código Civil de Cataluña?

El Código Civil Catalán dedica los artículos que van del 553-41 al 553-47 a regular los elementos comunes en las comunidades de propietarios. En concreto, el artículo 553-41 del CCCat realiza una enumeración de elementos que son considerados como comunes:

• El solar.
• Los jardines.
• Las piscinas.
• Las estructuras.
• Las fachadas.
• Las cubiertas.
• Los vestíbulos.
• Las escaleras.
• Los ascensores.
• Las antenas.

Para finalizar, añade una cláusula de cierre con la que se incluyen las instalaciones y los servicios de elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y disfrute de dichos elementos privativos.

Tal y como se recoge en la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña n.º 20/2011, de 12 de mayo, ECLI:ES:TSJCAT:2011:8393: «El artículo 553-41 CCCat define los elementos comunes tanto en forma ejemplificativa, como mediante una cláusula residual».

CUESTIÓN

¿Una pared construida por un propietario en una terraza comunitaria de uso privativo tiene la consideración de comunitaria?

Sí, tal y como se recoge en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 120/2020 de 3 de junio, ECLI:ES:APB:2020:4420, en un supuesto en el que un propietario coloca una puerta en una pared situada en una terraza de la que tenía el uso privativo, recoge que: «(...) versando el objeto del presente litigio sobre una pared existente en la terraza que corona el edificio de autos, que no deja ser más que una cubierta practicable, resulta indiscutible su condición de elemento común con independencia de que dicha pared venga reflejada en el titulo constitutivo e inclusive de quien la hubiera construido atendida la regla de que lo accesorio sigue a lo principal y, por consiguiente, siendo comunitaria la cubierta, comunitaria será también cualquier pared divisoria que sobre la misma pueda levantarse sin perjuicio de las indemnizaciones que en su caso correspondan (art. 542-1 CCCat) (...)». En el supuesto concreto entiende la sala que a pesar de que los demandados consideran que no se causaba perjuicio alguno a la comunidad o al resto de propietarios, lo cierto es que la colocación de una puerta reporta a la recurrente una ventaja inmerecida que no encuentra justificación ni en el título constitutivo ni en acuerdos de la junta de propietarios.

Con relación al uso y disfrute de los elementos comunes, el CCCat dispone que el mismo corresponde a todos los propietarios de elementos privativos, debiendo adaptarse al destino establecido por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, fijando como límite que no se perjudique el interés de la comunidad.

Se recoge también una particularidad para cuando la junta acuerde llevar a cabo instalaciones para la eficiencia energética o hídrica o de sistemas de energía renovable para el uso comunitario en elementos comunes donde existan instalaciones o sistemas de utilidad particular previamente autorizados, estableciendo que cuando estas sean incompatibles con el nuevo acuerdo, la comunidad debe asumir la remoción e indemnizar los daños que esta comporte al propietario (art. 553-42.2 del CCCat).

A TENER EN CUENTA. El art. 553-42 ha sido modificado por el Decreto Ley 28/2021, de 21 de diciembre, de modificación del libro quinto del Código Civil de Cataluña, con el fin de incorporar la regulación de las instalaciones para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y de los sistemas de energías renovables en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, y de modificación del Decreto-ley 10/2020, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social de la COVID-19, en el ámbito de las personas jurídicas de derecho privado sujetas a las disposiciones del derecho civil catalán, en vigor desde 23 de diciembre de 2021, añadiendo el apartado segundo en el que se recoge la obligación de la comunidad de asumir la remoción e indemnizar los daños cuando se acuerde llevar a cabo instalaciones para una mejor eficiencia energética o instalar sistemas de energía renovable en elementos comunes, y estas impliquen la retirada de instalaciones particulares previamente autorizadas. Tal y como se explica en la exposición de motivos de la mentada ley «(...) si el acuerdo de la junta para instalar infraestructuras o equipos con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica o sistemas de energía renovable de uso comunitario es incompatible con instalaciones o sistemas de utilidad particular previamente autorizadas. En este caso, el interés de la comunidad en el uso del elemento común propiamente dicho es prevalente, aunque la comunidad tiene que hacerse cargo de la remoción de las instalaciones o sistemas y de indemnizar el daño que esta comporte al propietario».

Mención aparte merecen los elementos comunes de uso exclusivo. El CCCat se refiere a ellos en el art. 553-43, que dispone que ya sea en el título constitutivo, o mediante acuerdo unánime de la junta, puede vincularse el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes, a uno o varios elementos privativos.

CUESTIÓN

¿La vinculación del uso de un elemento común a uno o varios elementos privativos conlleva que se transforme en elemento privativo?

No, el propio art. 553-43.1 del CCCat recoge que esta vinculación no los hace perder la naturaleza de elemento común.

Es importante tener en consideración que «(...) los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización y las restricciones a las facultades de uso han de interpretarse limitadamente y no pueden suponer una alteración del título constitutivo sin modificación de éste con las mayorías exigidas legalmente» (SAP Barcelona n.º 476/2018, de 23 de julio, ECLI:ES:APB:2018:7072).

Decidir quién debe asumir los gastos que generan estos elementos comunes de uso exclusivo es una importante fuente de conflictos en las comunidades de propietarios. La Ley 5/2006, de 10 de mayo, diferencia entre los que deben asumir los propietarios de los elementos privativos que disfrutan del uso exclusivo, y los que corresponden a la comunidad de propietarios:

• Corresponden a los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y disfrute exclusivo todos aquellos gastos de conservación y mantenimiento, teniendo estos la obligación de conservar adecuadamente los citados elementos y mantenerlos en buen estado.
• Corresponde a la comunidad de propietarios asumir las reparaciones que se deben a vicios de construcción o estructurales, ya sean originarios o sobrevenidos. También serán a cargo de la comunidad las reparaciones que afectan y benefician a todo el inmueble. Se establece una excepción para cuando estas reparaciones sean consecuencia de un mal uso o de una mala conservación.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 476/2018, de 23 de julio, ECLI:ES:APB:2018:7072, así lo refleja: «en este caso los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y goce exclusivo de los elementos comunes, asumen sus gastos ordinarios de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado. Los gastos estructurales, de refacción y los demás gastos extraordinarios son comunes».

También la sentencia de la Audiencia Provincial de Girona n.º 228/2019, de 6 de junio, ECLI:ES:APGI:2019:737, con relación a un tubo extractor que tiene como destino facilitar el uso del local privativo de los demandados, al que en principio se atribuye la condición de elemento común de uso privativo, establece que:

«Luego siendo la causa de las filtraciones una deficiente conservación o mantenimiento del tubo, elemento común de uso privativo de los propietarios del local al cual sirve, según el citado precepto, a estos corresponde la obligación de conservarlos y mantenerlos en buen estado, así como asumir los gastos que ello conlleve.

El origen de los daños no está en vicios de construcción o estructurales ni en las reparaciones que afectan a todo el inmueble, que correrían a cargo de la comunidad, sino en una mala conservación del tubo extractor, que se solventó mediante el sellado llevado a cabo por la Comunidad de Propietarios.

Siendo por tanto una obligación de los titulares del local al que sirve con carácter exclusivo el referido tubo, su mantenimiento y conservación, no hay motivo para imputar la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios en los daños derivados de las filtraciones provocadas a la actora como consecuencia de la falta de conservación y mantenimiento de la conducción de humos».

El Decreto-Ley 28/2021, de 21 de diciembre, de modificación del libro quinto del Código Civil de Cataluña, que entró en vigor el 23 de diciembre del 2021, introduce un nuevo apartado 3 en el art. 553-43 del CCCat, que tal y como se explica en la exposición de motivos «tiene por objeto regular la posibilidad que tienen los propietarios que disponen del uso exclusivo de elementos comunes para instalar infraestructuras o equipos de utilidad particular con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica o de sistemas de energías renovables en dichos elementos comunes de uso exclusivo. Los propietarios interesados en promover estas instalaciones o sistemas en beneficio particular tienen la obligación de presentar el proyecto técnico a la presidencia o administración, en un plazo de treinta días antes del inicio de las obras. En este caso, por lo tanto, no hace falta un acuerdo previo por parte de la junta. La puesta a disposición del proyecto técnico ya proporciona información suficiente para que la comunidad pueda proponer, si lo considera adecuado, una alternativa que no comporte a quien lo promueve un incremento económico sustancial respecto del proyecto técnico que ha presentado. Los costes de dichas instalaciones y su mantenimiento son exclusivamente de los propietarios que se benefician de ellas. Con la voluntad de impulsar estos tipos de instalaciones, se adopta el mismo protocolo de actuaciones establecido por el artículo 553-36.3 respecto de la instalación de puntos de carga individual de vehículos eléctricos».

CUESTIÓN

¿Qué ocurre cuando la junta de propietarios no realiza ninguna alternativa al proyecto técnico presentado?

En estos casos, a falta de alternativa, los propietarios pueden llevar a cabo las obras o instalaciones conforme al proyecto presentado.

Por su parte, la comunidad de propietarios posee como obligación la de conservar los elementos comunes del inmueble (art. 553.44 del Código Civil Catalán). Esta obligación se concreta en cumplir las siguientes condiciones:

• Estructurales.
• De habitabilidad.
• De accesibilidad.
• De estanquidad.
• De seguridad.
• De eficiencia energética o hídrica.
• Mantener en funcionamiento correcto los servicios y las instalaciones.

Para ello los propietarios tienen que asumir las obras de conservación y reparación necesarias.

A TENER EN CUENTA. Desde la entrada en vigor del Decreto Ley 28/2021, de 21 de diciembre (el 23/12/2021) se recoge una particularidad en el apartado segundo del art. 553-44 del CCCat según la cual los propietarios que se benefician de la instalación de infraestructuras o equipos de mejora energética o hídrica o de sistemas de energías renovables situadas en elementos comunes, incluidos los de uso exclusivo, tendrán ellos la obligación de asumir la conservación y el mantenimiento en su totalidad.

La contribución al pago de los gastos comunes (art. 553-45 del CCCat) se hará en función de la cuota de participación que tenga asignada cada propietario, o de acuerdo con las especialidades fijadas en el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la junta. Por su parte, la contribución al pago de determinados gastos sobre los que los estatutos establecen cuotas especiales diferentes a las de participación, como por ejemplo escaleras diferentes, piscinas o zonas ajardinadas, se hará de acuerdo con la cuota específica.

CUESTIÓN

¿La falta de uso de un elemento común puede eximir de la obligación de contribuir a los gastos?

No, la falta de uso y disfrute de un elemento común como norma general no exime de la obligación de sufragar los gastos que derivan de su mantenimiento, con las excepciones de que así se establezca en los estatutos, que únicamente podrán referirse a servicios o elementos especificados de forma concreta, o que tal y como se recoge en el art. 553-30.2 del CCCat, estemos ante un supuesto de nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes que no sean exigibles de acuerdo con la ley, y su valor total supone un gasto superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente.

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en su sentencia n.º 20/2011, de 12 de mayo, ECLI:ES:TSJCAT:2011:8393, ya resumía la contribución a los gastos comunes de la siguiente manera:

«El régimen de pago de los gastos de mantenimiento de los elementos comunes ordinarios, esto es, los no vinculados a algunos elementos privativos, se rigen por lo dispuesto en el art. 553-44 y 45, conforme a los cuales es obligación de todos los propietarios hacerse cargo de los gastos que comporten de acuerdo con la cuota de participación conforme a las especialidades que se fijen en el título constitutivo y en los estatutos, sin que la falta de uso y disfrute de elementos comunes concretos exima de la obligación de sufragar los gastos que se deriven de su mantenimiento, salvo que en los Estatutos se prevea lo contrario respecto de servicios o elementos, también especificados de manera concreta».

Se regula la posibilidad de que ya sea en el título constitutivo, o a través de un acuerdo de la junta de propietarios, se establezca un incremento de la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto, atendiendo a que realice un uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o el local. Este incremento no podrá suponer en ningún caso un importe superior al doble de lo que le correspondería por la cuota.

La regulación contenida en el CCCat también recoge la responsabilidad de la comunidad por las deudas contraídas, disponiendo que de las mismas responderán:

• Los créditos y fondos comunes de los propietarios.
• Los elementos privativos de beneficio común.
• Subsidiariamente, los propietarios de los elementos privativos en proporción a su cuota de participación.

CUESTIÓN

Cuando se demanda a la comunidad de propietarios, ¿puede solicitarse el embargo de elementos privativos?

No, el CCCat establece que, si bien para embargar los fondos, créditos y elementos privativos en beneficio común es suficiente con demandar a la comunidad, para embargar los otros elementos privativos debe requerirse el pago a todos los propietarios y demandarlos personalmente.

A TENER EN CUENTA. El art. 553-47 referido a la reclamación en caso de impago de los gastos comunes, aborda el procedimiento monitorio especial aplicable en estos casos: 

«1. La comunidad puede reclamar todas las cantidades que le sean debidas por el impago de los gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, o del fondo de reserva, mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal establecido por la legislación procesal.

2. Para instar la reclamación basta con un certificado del impago de los gastos comunes, emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. En este certificado debe constar la existencia de la deuda y su importe, la manifestación de que la deuda es exigible y que se corresponde de forma exacta con las cuentas aprobadas por la junta de propietarios que constan en el libro de actas correspondiente, y el requerimiento de pago hecho al deudor».