1150 - Posibilidad de ejercitar la acción de cesación frente a la existencia de pisos turísticos en una comunidad de propietarios

Entendemos la referencia a pisos turísticos o viviendas de uso turístico como aquellos apartamentos o pisos preparados para un uso inmediato (amueblados y equipados a tal efecto) y que se promocionan o anuncian en portales o canales publicitarios de actividad turística. Los arrendamientos se suelen establecer por periodos cortos de tiempo para facilitar el tráfico de diferentes inquilinos. 

Merece una mención especial la actividad de los pisos turísticos ya que debido a sus características intrínsecas suelen generar rechazo por parte de las comunidades de propietarios, que en no pocas ocasiones optan por limitar o condicionar los mismos, e incluso por ejercitar la acción de cesación por considerarlo, tal y como se recoge en el art. 7.2 de la LPH, «(...) actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas».

Como punto de partida hay que destacar que el Real Decreto-ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que modificó la Ley de Propiedad Horizontal, introduciendo un nuevo apartado 12 en su artículo 17, con entrada en vigor el 6/3/2019:

«El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».

Es decir, a partir de esta modificación se posibilitó a las comunidades de propietarios a que pudieran limitar o condicionar el uso de viviendas con fines turísticos.

CUESTIÓN

¿Qué características debe reunir el acuerdo de la junta que limite o condicione las viviendas con fines turísticos?

El art. 17.12 de la LPH establece que estos acuerdos requieren la mayoría de 3/5 partes del total de los propietarios, que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Además, este acuerdo debe inscribirse en el registro de la propiedad. Es importante destacar que dicho acuerdo no tendrá efectos retroactivos, y que únicamente vinculará a quienes quisieran darle uso turístico a la vivienda con posterioridad al mismo.

Es importante que, tal y como han establecido nuestros tribunales, las limitaciones a la propiedad privada deban interpretarse restrictivamente y deban constar de manera expresa, teniendo como punto de partida la libertad del propietario de usar el inmueble como considere más adecuado. Así se refleja, por ejemplo, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada n.º 425/2019, de 6 de junio, ECLI:ES:APGR:2019:1681, que recoge:

«(ii) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (SSTS 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010).

(iii) Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria (SSTS 23 de febrero de 2006; 20 de octubre de 2008, entre otras)».

Dado que la Ley de Propiedad Horizontal únicamente habla de la posibilidad de limitar o condicionar el uso de las viviendas con un fin turístico, se plantea la disyuntiva sobre si está permitido prohibir dicho uso turístico por parte de las comunidades de propietarios. Y existen distintas audiencias provinciales que se han pronunciado sobre ello en sentidos contrarios.

Por ejemplo, la Audiencia Provincial de Segovia en la sentencia n.º 129/2020, de 21 de abril, ECLI:ES:APSG:2020:145, realiza una interpretación del art. 17.12 de la LPH entendiendo que faculta también para la prohibición del uso turístico, entendiendo que:

«(...) No es cierto que el legislador quisiera que se pudiera limitar y no prohibir, sin unanimidad, el uso turístico. La razón de esta norma es muy clara en su exposición de motivos, aumentar la oferta de vivienda en alquiler, afrontar los retos que en la actualidad se ligan a la dificultad de su acceso, no se han conseguido los resultados esperados en lo relativo al incremento de la oferta de vivienda y moderación de precios. Específicamente señala al fenómeno creciente del alquiler turístico de la vivienda como vinculado al incremento de precios. Al punto que llega a apreciar la urgencia del decreto ley, y que no ratificado fue reiterado. El alquiler turístico es competidor directo del residencial y se quiso primar este a costa de aquel. (...) El legislador con esta reforma incide en el mercado de la oferta de la vivienda pero lo hace de esta vía indirecta, sabedor de que en las comunidades de propietarios está planteado este debate, interviene en favor de los contrarios a las viviendas turísticas y dispensa de la unanimidad. Pues lo que busca, es el fin de la norma, es aumentar la oferta de alquiler residencial y así se consigue».

En sentido contrario se pronuncia por ejemplo la Audiencia Provincial de Córdoba, que en la reciente sentencia n.º 45/2022, de 21 de febrero, ECLI:ES:JPI:2022:241, en la que parte de una interpretación literal de la norma «(...) solo nos podemos quedar con la interpretación literal, y por tanto, la conclusión provisional sería que la Comunidad de Propietarios no puede prohibir el uso turístico, aunque sí limitarlo o condicionarlo (...)», para acabar concluyendo que «(...) es posible una distinción entre prohibir y limitar. Es más, interpretando la Ley de Propiedad Horizontal podríamos llegar a la conclusión que la comunidad puede limitar o condicionar el ejercicio de la actividad turística con el voto del voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, pero para prohibir la actividad sería necesaria la unanimidad de los copropietarios en aplicación de lo establecido en el art. 17.6 de la LPH ("Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación")».

En todo caso, cuando el uso turístico de algún inmueble pueda considerarse molesto a los efectos del artículo 7.2 de la LPH, siempre estará abierta la vía de la acción de cesación, es decir, atendiendo al caso concreto, si la actividad turística puede considerarse molesta, podría, en consecuencia, solicitarse su cese en vía judicial. Así se recoge en la ya mentada sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba n.º 45/2022, de 21 de febrero, ECLI:ES:JPI:2022:241: «(...) Habrá que estar al caso concreto para decidir si la actividad turística de un elemento privativo dentro del inmueble altera la normal convivencia a través de conductas incívicas continuadas y graves, para lo que existe el mecanismo de cesación establecido en el artículo 7 de la LPH».

En la misma línea se pronuncia la Audiencia Provincial de Valencia, en la sentencia n.º 417/2020, de 27 de julio, ECLI:ES:APV:2020:2193: «El art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, por lo que, en definitiva, no se trata de resolver sobre si por el régimen de cesión del uso del apartamento éste ha de ser calificado como apartamento turístico, sino lisa y llanamente sobre si esa actividad que en él se desarrolla resulta molesta o incómoda para el resto de los propietarios, pues hay que disciplinar la vida de la Comunidad en aras de asegurar que el derecho propio de un comunero (el uso y disfrute de la cosa como manifestación del dominio) no se traduzca en perjuicio ajeno ni en menoscabo del conjunto. Por tanto, actividad incómoda es aquélla que provoca molestias a los demás integrantes de la Comunidad, incluyendo conductas de todo tipo que privan o dificultan a los demás del normal y adecuado uso y disfrute de la cosa o derecho (...)».

También cabría acudir a la acción de cesación por vía del art. 7.2 de la LPH cuando dicho uso está prohibido en los estatutos de la comunidad, como sucede, por ejemplo, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa n.º 840/2021, de 4 de junio, ECLI:ES:APSS:2021:1213, en la que se recoge que:

«(...) La regla undécima de los estatutos no se limita a describir el uso de las viviendas, sino que impone que deben servir de residencia familiar. La residencia es el lugar en el que se reside y residir, de acuerdo con el diccionario de la RAE, es "estar establecido en un lugar", lo que denota estabilidad y permanencia. Por otra parte, la regla excluye que pueda desarrollarse en la vivienda actividad profesional, comercial o industrial alguna y, como cláusula de cierre añade: "cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de 'residencia familiar'".

Entendemos que la actividad turística desarrollada en el piso de autos es una actividad mercantil que altera el principio de residencia familiar y, por tanto, no permitida en los estatutos de la comunidad de propietarios demandante. No cabe asimilar la actividad de piso turístico, que se asemeja más a una relación de hospedaje propia de un hotel o una pensión, que no condiciona en modo alguno el hospedaje a que los usuarios integren un grupo familiar pudiendo limitarse el uso de la vivienda a un solo día, a una relación de inquilinato sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos en la que existe una residencia con cierta vocación de continuidad y permanencia. De hecho, las viviendas que se arriendan para uso turístico quedan fuera del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Por último, consideramos que la aplicación de los criterios seguidos en la STS n.º 358/2018, de 15 de junio, no llevan a la conclusión mantenida por la sentencia de instancia. Como indica esta sentencia, es posible y aceptable establecer limitaciones consistentes en la prohibición de realizar determinadas actividades en el inmueble siempre y cuando consten de manera expresa, lo que entendemos que sucede en el caso presente al establecer la regla estatutaria de manera específica que el destino de las viviendas será exclusivamente de residencia familiar y excluir el desarrollo de cualquier actividad que altere ese destino, sin ello suponga una interpretación extensiva de la misma, pues resulta encuadrable en sus términos (la actividad mercantil que se desarrolla en la vivienda, no constituye un alquiler y altera la consideración de las viviendas como residencias familiares) y, por tanto, no es preciso que se mencione expresamente como actividad excluida la de uso turístico, máxime cuando la misma era inexistente en el momento en que todos los copropietarios por unanimidad decidieron establecer la prohibición».

Esta prohibición en los estatutos debe ser específica ya que la misma debe ser interpretada de forma restrictiva, pero ello no implica que el término empleado deba ser el de «vivienda de uso turístico» sino que en caso de que se emplee otro término también es posible entender que esta actividad está prohibida. Así, por ejemplo, lo ha hecho el Tribunal Supremo con el término «hospedería» en la sentencia n.º 105/2024, de 30 de enero, ECLI:ES:TS:2024:331, en la cual ha señalado:

«Las sentencias de primera y segunda instancia interpretan que el art. 9.1 de los estatutos veda el destino de las viviendas al uso turístico, mediante la utilización de un persuasivo conjunto argumental, conforme al cual la prohibición estatutaria del destino a "hospederías" proscribe la actividad desempeñada por la sociedad demandada; puesto que si hospedería, según la RAE, es una "casa destinada al alojamiento de visitantes o viandantes, establecida por personas particulares, institutos o empresas", dentro de su contenido semántico tendría cabida la actividad de la demandada por la existencia de identidad de razón.

(...)

Por otro lado, son sinónimos de hospedería, como acción o efecto de hospedar a alguien, el "alojamiento, acogida, hospedaje, albergue, hospicio", según la misma fuente de la RAE.

En definitiva, ejerce la demandada una actividad abierta al público, anunciada en plataformas publicitarias, cuya esencia radica en satisfacer las necesidades de alojamiento transitorio inherentes a la actividad de turismo, que no constituye, desde luego, ese uso permanente y habitual al que se refiere la norma estatutaria, y que guarda identidad de razón con la prohibición establecida de destinar los pisos a hospedería, por lo que concluir que está vedada la posibilidad de utilizarlos con destino turístico no conforma una interpretación arbitraria, ni prohibir dicho uso constituye un abuso de derecho».

A TENER EN CUENTA. El Tribunal Supremo se ha pronunciado en el sentido de entender que es necesario probar que la prohibición está inscrita en el Registro de la Propiedad cuando se ejercite la acción de cesación alegando que la actividad está prohibida en los estatutos, es decir, la carga de la prueba de la inscripción corresponde al demandante; véase la STS n.º 370/2021, de 31 de mayo, ECLI:ES:TS:2021:2195, en la que se desestima el recurso planteado entendiendo que: «A lo largo del procedimiento no se aporta certificación registral alguna que desvirtúe la ausencia de inscripción de los estatutos en el Registro de la Propiedad, por lo que no consta valoración errónea de la prueba practicada ni infracción de las normas sobre la carga de la prueba (art. 217 LEC)».