360 - ¿Pueden dividirse los complejos inmobiliarios privados según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal?

Como ya hemos señalado a los complejos inmobiliarios privados les resulta de aplicación el régimen de propiedad horizontal. Ello implica que están sujetos al art. 4 de la LPH que señala «La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios». No es posible, por tanto, que un propietario solicite el fin de la copropiedad en ninguno de los elementos comunes del complejo inmobiliario, y así lo ha establecido el Tribunal Supremo en su sentencia n.º 398/2009, de 28 de mayo, ECLI:ES:TS:2009:3492, al señalar: 

«Ambos motivos se desestiman pues parten de las propias consideraciones que sobre la realidad material y jurídica de las fincas sostiene la recurrente al desgajar las número NUM001 y NUM002 de la NUM000 en contra de lo razonado por la Audiencia. Se prescinde para ello de los acertados razonamientos de la sentencia impugnada según los cuales nos encontramos ante un conjunto que integra una situación de propiedad horizontal de hecho existente sobre un complejo inmobiliario de carácter privado (artículo 24 LPH), con la consecuencia de indivisibilidad que prevé el artículo 4 de la propia LPH, lo que determina que no resulten de aplicación los preceptos del Código Civil referidos a la cesación en la situación de comunidad que se citan como infringidos».

Una cuestión especial es la de la cesión de las zonas comunes al ayuntamiento correspondiente para que se encargue de su conservación. Recordemos que para la existencia del complejo inmobiliario privado es necesario la coexistencia de una propiedad individual sobre las edificaciones y parcelas y una copropiedad sobre elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Por tanto, si se cede el mantenimiento de los elementos comunes al ayuntamiento cesará la situación de propiedad horizontal al desaparecer uno de los requisitos. En este sentido se manifiesta la sentencia del Tribunal Supremo n.º 992/2008, de 27 de octubre, ECLI:ES:TS:2008:6001:

«Para que se pueda entender aplicable a las urbanizaciones el art. 24 LPH es preciso que se cumplan dos requisitos: 1.º. Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí. 2º. Participar los titulares de estos inmuebles de una copropiedad indivisible sobre varios elementos inmobiliarios, viales, instalaciones...

Pues bien, si bien el primer requisito se cumple, el segundo no se cumple, pues lo único que comparte la zona de Rocabayera con el resto de vecinos es el agua, pero ninguna otra instalación o viales, de cuya conservación se ocupa el Ayuntamiento de Badalona, al tratarse de una zona cedida».

Para que la cesión al ayuntamiento pueda ser determinante de la inexistencia del complejo inmobiliario privado es necesario la receptación por el ayuntamiento de los elementos comunes, pues en tanto el mantenimiento lo deban hacer los propietarios se siguen sometiendo al régimen de propiedad horizontal. Así lo ha fijado el Tribunal Supremo en su sentencia n.º 363/2020, de 29 de junio, ECLI:ES:TS:2020:2259:

«Por otro lado, en la sentencia recurrida, pese a la cesión de los viales y demás elementos, entiende que siguen siendo mantenidos por la supracomunidad al no haber sido recepcionados por el Ayuntamiento de Benahavís, por lo que los comuneros, incluidos los demandados, deben hacer frente a su mantenimiento.

Bajo estas premisas esta Sala declaró en sentencia 992/2008, de 27 de octubre:

"No obsta a la conclusión obtenida, según la interpretación que acaba de formularse, la doctrina sobre mantenimiento del régimen de propiedad horizontal sobre las urbanizaciones, en tanto éstas no hayan sido recibidas por el Ayuntamiento. En efecto, en el caso examinado la receptación (sic) por parte del Ayuntamiento de los terrenos de uso común correspondientes a los inmuebles propiedad de los demandados no comportaba la asunción de la titularidad de importantes servicios comunes que continuaban en régimen de titularidad compartida"».