1840 - ¿Cuáles son las obligaciones de los propietarios disidentes en relación a los acuerdos formalizados en una comunidad de propietarios de Cataluña?

Por norma general, conforme al principio de vinculación universal de los acuerdos, los disidentes están obligados a cumplir con los acuerdos de la junta, siempre que el acuerdo no se haya impugnado. El Código Civil de Cataluña recoge una serie de previsiones sobre los gastos a los que debe hacer frente, quien haya votado en contra del acuerdo. En este sentido el artículo 553-30 del CCCat establece:

• En relación con las nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes los disidentes no están obligados a pagar los gastos de aquellos que no sean exigibles de acuerdo con la ley si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad. Para calcular el total del gasto se debe descontar las subvenciones o las ayudas públicas y los costes derivados de la obtención del crédito necesario con entidades financieras. Si con posterioridad los propietarios que votaron en contra y no pagaron los gastos, desean hacer uso de las nuevas instalaciones o servicios, deberán abonar los gastos de ejecución y de mantenimiento con la actualización que corresponda aplicando el índice general de precios de consumo.

• Para el caso de supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores y los que hagan falta para garantizar la accesibilidad y la habitabilidad del edificio, si la obra se ha aprobado por acuerdo de la junta de propietarios, los gastos son a cargo de todos los propietarios. En el supuesto de que la obra derive de una decisión judicial conforme el artículo 553-25.5 del CCCat, será la autoridad judicial quien determine el importe al que deben hacer frente en función de los gastos ordinarios de la comunidad.

• En los supuestos en los que la comunidad de propietarios apruebe un acuerdo para la instalación de infraestructuras o equipos comunes con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como la instalación de sistemas de energías renovables de uso común en elementos comunes, los gastos serán de cargo de todos los propietarios. En el caso de los disidentes están obligados si el valor total del gasto acordado no excede de las tres cuartas partes del presupuesto anual vigente de la comunidad en razón de los gastos ordinarios. Para el cálculo del gasto total que supone, con relación al pago de los disidentes, debe descontarse las subvenciones o las ayudas que puedan corresponder a la comunidad por este concepto.

A TENER EN CUENTA. Las obligaciones de los disidentes con relación a los gastos fueron modificadas por la Ley 5/2015, de 13 de mayo, que suprimió el límite presupuestario en relación con las obras para la eliminación de barreras arquitectónicas y las realizadas para garantizar la accesibilidad y habitabilidad del edificio. También ha sido objeto de reforma por el Decreto Ley 28/2021, de 21 de diciembre, que establece en el apartado cuarto la responsabilidad del disidente en los gastos por instalación de infraestructura y equipos comunes para mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como en la instalación de sistemas de energía renovables.

CUESTIONES

1. En mi comunidad se ha aprobado la instalación de un gimnasio cuyo coste será de 30.000 euros, el presupuesto de la comunidad es de 100.000 euros. Yo he votado en contra de la obra, ¿tengo que pagar el gasto?

No, en este caso estamos ante una nueva instalación que no está exigida por la ley y que supera la cuarta parte del presupuesto anual, por tanto, no tiene obligación de pagar los gastos. Para el supuesto de que no abone el importe que le correspondería, la comunidad de propietarios puede prohibir que haga uso de las instalaciones.

2. Finalmente la comunidad ha contratado la obra a otra empresa que supone una reducción en el coste, por lo que, el importe total es ahora de 20.000 euros. En este caso, ¿tengo que pagar?

Sí, como se ha reducido el importe y ya no supera el límite marcado en el artículo 553-30 del CCCat de la cuarta parte del presupuesto anual, todos los propietarios deben asumir el gasto, incluso los disidentes.

Existen supuestos en los que una autoridad competente obliga a una comunidad a realizar unas obras si algún propietario se opone a las actuaciones u obras necesarias o demora su ejecución. En estos casos, el propietario disidente que se oponga sin causa justificada responderá de manera personalmente de las sanciones que se impongan en vía administrativa. Mediante el apartado 5 del artículo 553-30 del CCCat se establece una responsabilidad individual de los propietarios que impidan la realización de la obra exigida por la autoridad y cuyo incumplimiento suponga la imposición de sanciones administrativas de las que, sin esta previsión, sería responsable la comunidad de propietarios.

A TENER EN CUENTA. Esta previsión de responsabilidad del propietario que impide realizar obras o actuaciones exigidas se estableció a través de la reforma llevada a cabo por la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales.