820 - Determinación de las servidumbres según la Ley de Propiedad Horizontal

Como ya hemos anticipado, la Ley de Propiedad Horizontal prevé en su artículo 9.1 lo que podríamos clasificar en dos grandes tipos de servidumbres en función de su duración, las servidumbres temporales, que conllevarían la imposición de un gravamen temporal sujeto a un cometido definido, cual sería, por citar algún ejemplo, la ejecución de una obra o la acometida de una reparación y que tras su ejecución conllevaría la extinción de la servidumbre pero, también es posible que existan situaciones en las que se requiere la constitución de una servidumbre permanente, como sucede en el claro ejemplo de la instalación de ascensores, que conllevan en muchas ocasiones la ocupación de una parte de un bien privativo.

Servidumbres provisionales sobre viviendas y locales

Con respecto a este tipo de servidumbres ha tenido ocasión de pronunciarse el Tribunal Supremo en el sentido de que con ellas se busca atender a un interés comunitario que conlleva necesariamente el imponer un gravamen sobre el derecho que tiene todo propietario a no verse perturbado en su propio derecho de propiedad.

Citamos aquí la sentencia del Tribunal Supremo n.º 831/2005, de 28 de octubre, ECLI:ES:TS:2005:6579:

«Asimismo, la sentencia de apelación ha razonado que las obligaciones del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, impuestas al propietario de un piso o local sujeto al régimen de propiedad horizontal, vienen a ser los límites específicos que sufren sus facultades dominicales al tener que conciliarse los intereses particulares de cada propietario con los generales de la Comunidad; que la obligación 3ª. del precepto referido impone a los propietarios el deber de consentir en su piso las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él la constitución de servidumbres requeridas para la creación de servicios comunes de interés general; que el caso del debate, si bien no coincide con el tenor literal del precepto (no se trata de efectuar reparaciones en la vivienda de los demandados, ni se pretende constituir una servidumbre para la creación de un servicio común), sí se ajusta con el espíritu y finalidad de la norma (artículo 3.1 del Código Civil), pues debe entenderse que existe una obligación de los propietarios de consentir que su piso pueda ser utilizado, al considerarse el medio más idóneo, para instalar los sistemas mediante los cuales se va a ejecutar una obra necesaria en beneficio de toda la Comunidad; que si existe la obligación de consentir la instalación de los andamios en la terraza, también se puede exigir el cumplimiento de la obligación 4.ª del artículo 9, esto es, el deber de permitir la entrada la entrada en el piso o local con esa finalidad.

Esta Sala está de acuerdo con las posiciones de la resolución de la instancia, expresadas en el párrafo antecedente.

El referido artículo 9.3 obliga al titular a admitir las reparaciones que sean necesarias de los servicios o elementos comunes que se encuentren dentro de su propio piso o local; sobre este particular, autorizada doctrina científica entiende que, en el fondo, cada propietario tiene una o varias servidumbres, como predio sirviente, en relación a la Comunidad, predio dominante, aunque en el régimen de la propiedad horizontal se han venido denominando como "relaciones de vecindad"; se trata de una interdependencia, que es la esencia del régimen de la propiedad horizontal, pues precisamente para cumplir su cometido los pisos y locales gozan de elementos privados y comunes, los primeros muchas veces sujetos a los comunes, y además, los últimos, que están instalados o pasan por espacios privativos; en definitiva, su existencia es una realidad y deben ser admitidos y respetados por todos los comuneros.

Desde la óptica indicada en el párrafo precedente, es evidente que la obligación establecida en el artículo 9.3, similar a la indicada en el artículo 9 c) tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que introdujo la Ley 8/1999, de 6 de abril, es clara y debe cumplirse en bien de los servicios generales, de tal manera que cuando el propietario se niegue a facilitar la entrada para poder llevar a cabo las reparaciones necesarias, el artículo 9.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, con idéntica redacción que el actual artículo 9 d) de este ordenamiento, regulaba la posibilidad de que la Comunidad imponga la entrada en el domicilio, aún en contra de la postura del titular del piso o local correspondiente (STS de 13 de diciembre de 2001)».

Servidumbres permanentes sobre elementos privativos y elementos comunes de uso privativo

El ejemplo más significativo y habitual de este tipo de servidumbres lo encontramos cuando una comunidad de propietarios, o incluso un propietario a título particular, requiere la ocupación de un espacio privativo o comunitario para el establecimiento de ascensores u otro tipo de elementos que sirvan a salvar las barreras arquitectónicas. La jurisprudencia sobre esta cuestión es muy amplia, por lo que nos servimos de ella a fin de aportar claridad sobre un tema tan discutido en la práctica. 

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 844/2010, de 22 de diciembre, ECLI:ES:TS:2010:7557

«La jurisprudencia mencionada por la parte recurrente, y en la que se fundamenta el motivo que ahora se examina, ha sido completada por la doctrina de esta Sala, que ya ha tenido oportunidad de pronunciarse respecto a la compatibilidad del derecho de servidumbre con la ocupación de una parte de un bien privativo a fin de instalar un ascensor. La STS de 18 de diciembre de 2008 [RC 880/04], califica como servidumbre esta ocupación y declara "Por lo que hace mención a la constitución de una nueva servidumbre, a tenor del artículo 17 será suficiente la simple mayoría, para la supresión de las 'barreras arquitectónicas', que dificulten el acceso y la movilidad de las personas con minusvalía; esta regla permite a la Comunidad imponer esa servidumbre para la creación de servicios de interés general y cuando el acuerdo de la Junta reúna los presupuestos legales, con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios" (...).

En definitiva la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre para tal fin, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo. No obstante ser esta la afirmación que defiende el recurrente, y concurriendo aparentemente estos presupuestos en el supuesto que es examinado, el motivo no puede prosperar. La ocupación de un espacio privativo, en el que difícilmente concurrirá el consentimiento del vecino afectado, no puede suponer una privación del derecho de propiedad al extremo de suponer una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo. En el presente caso la Audiencia Provincial ha declarado, tras examinar las pruebas practicadas que la constitución de la servidumbre en los términos que fue aprobada en la Junta de Comunidad, "[S]upone la total privación de dicho espacio, con una repercusión total en la actual configuración del local, menoscabando, incluso, las expectativas de aprovechamiento económico del local, ya que no solo se le privaría de un importante volumen, sino que precisamente por dicha circunstancia las posibilidades de organización del espacio interior del local, se verían seriamente afectadas, con merma evidente de sus posibilidades de explotación". Tal conclusión fáctica no puede ser rebatida a través del recurso de casación, como así pretende el recurrente que expresamente contradice, al argumentar que son contrarias, de modo patente y manifiesto a las pruebas practicadas, especialmente a las pruebas periciales que han sido presentadas. Su contrariedad con el resultado probatorio, únicamente la pudo hacer valer a través del recurso extraordinario por infracción procesal, sin que sea admisible su impugnación mediante el recurso de casación que únicamente puede fundarse en la vulneración de normas de naturaleza sustantiva pero sin alterar los elementos de hecho que han sido fijados por la Audiencia Provincial que desde la óptica del recurso de casación resultan inatacables».

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 148/2016, de 10 de marzo, ECLI:ES:TS:2016:979

«Tal doctrina, en síntesis, es la siguiente:

(i) Constituye un hecho incuestionable la posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos.

(ii) Lo que se cuestiona es si esa necesidad, en este caso de instalación de ascensor, que tienen los propietarios de viviendas, es un derecho de la Comunidad sin limitaciones, por el que, existiendo el quórum legal exigido, se pueda obligar a un copropietario a ceder parte de la propiedad de su local para la instalación del ascensor.

(iii) La respuesta es afirmativa, pero con matices. Se ha de dar a partir de la ponderación de los bienes jurídicos protegidos: el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad y el de la comunidad a instalar el ascensor, teniendo en cuenta el alcance de esa afección sobre el elemento privativo respecto a que pueda impedir o mermar sustancialmente su aprovechamiento. Esto es, se trata de apreciar si la afección va más allá de lo que constituye el verdadero contenido y alcance de la servidumbre como limitación o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, según el artículo 530 CC, y no como una posible anulación de los derechos del predio sirviente que concibe una desaparición de la posibilidad del aprovechamiento que resulta a su favor en el artículo 3a) de la Ley (STS de 15 diciembre 2010).

(iv) La ocupación de un espacio privativo, en el que difícilmente concurriría el consentimiento del vecino afectado, no puede suponer una privación del derecho de propiedad al extremo de suponer una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo (STS de 22 diciembre de 2010).

2.-Precisamente en atención a esta última consideración es por lo que ambas sentencias de la instancia rechazan la solución postulada en su demanda por la Comunidad actora, ya que supone privar a la parte demandada del semisótano destinado a almacén de su negocio, con la consiguiente pérdida de funcionalidad del local, mermando sustancialmente su aprovechamiento».

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 732/2011, de 10 de octubre, ECLI:ES:TS:2011:6853 

«TERCERO.- Instalación de ascensor en edificio constituido en régimen de propiedad horizontal con ocupación de parte de un elemento privativo. No necesidad del consentimiento del propietario afectado.

A) La posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos constituye un hecho incuestionable. Lo que se cuestiona es si esa necesidad de ascensor que tienen los propietarios de viviendas es un derecho de la comunidad sin limitaciones por el cual, sin más requisitos que la obtención del quórum necesario, que con la nueva redacción del art. 17.1 de la LPH, es el de las 3/5 partes de total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, se puede obligar a un copropietario a ceder su parte de la propiedad de su local para la instalación del ascensor, en lo que se ha calificado de verdadera acción expropiatoria. La respuesta ha de ser afirmativa aunque con matices.

De esta forma, el problema tiene respuesta a partir de la ponderación que se haga de los bienes jurídicos protegidos: el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad y el de la comunidad a instalar un ascensor, en la que se tenga en cuenta el alcance de esa afección sobre el elemento privativo que pueda impedir o mermar sustancialmente su aprovechamiento, mas allá de lo que constituye el verdadero contenido y alcance de la servidumbre como limitación o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, según el artículo 530 del CC, y no como una posible anulación de los derechos del predio sirviente que conlleve una desaparición de la posibilidad de aprovechamiento que resulta a su favor en el art. 3 a) de la Ley (STS de 15 de diciembre de 2010 [RCEIP 506/2007]).

Partiendo de lo anterior, y pese a que tal y como fundamenta la parte recurrente, sobre la cuestión jurídica planteada en el recurso de casación existía jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, esta ha sido superada por la doctrina de esta Sala, que ya ha tenido oportunidad de pronunciarse respecto a la compatibilidad del derecho de servidumbre con la ocupación de una parte de un bien privativo a fin de instalar un ascensor. La STS de 18 de diciembre de 2008 [RC 880/04], califica como servidumbre esta ocupación y declara que: "Por lo que hace mención a la constitución de una nueva servidumbre a tenor del artículo 17 será suficiente la simple mayoría para la supresión de las 'barreras arquitectónicas', que dificulten el acceso y la movilidad de las personas con minusvalía; esta regla permite a la Comunidad imponer esa servidumbre para la creación de servicios de interés general y cuando el acuerdo de la Junta reúna los presupuestos legales, con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios". Asimismo, la STS de 22 de diciembre de 2010 [RC 1574/2006] declara que "la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre para tal fin, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo [...]. La ocupación de un espacio privativo, en el que difícilmente concurrirá el consentimiento del vecino afectado, no puede suponer una privación del derecho de propiedad al extremo de suponer una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo".

B) Por lo expuesto, se fija como doctrina jurisprudencial que la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo, sin que resulte preceptivo el consentimiento del copropietario directamente afectado, y que el gravamen impuesto no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad del espacio privativo».

Traemos a colación, junto con la anterior jurisprudencia, la siguiente sentencia en tanto precisa los elementos a tener en consideración para la fijación de la indemnización que corresponde por la constitución de esta servidumbre permanente.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria n.º 111/2022, de 28 de febrero, ECLI:ES:APS:2022:232

«TERCERO: 1.- Sentado lo anterior debe considerarse que el art. art. 9, 1, c) LPH ya transcrito debe ser interpretado a la luz de otras normas que imponen o incentivan la desaparición de las barreras arquitectónicas en los edificios privados, como por ejemplo el art. 10 LPH ya citado en cuanto a los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y el Real Decreto Legislativo 1/2013 de 29 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, que impone la obligada realización de los ajustes razonables en esta materia. Por ello, es claro que la procedencia o no de la constitución de la servidumbre debe resolverse sobre la base de su necesidad y su carácter imprescindible para la ejecución de la solución adoptada por la comunidad.

(...)

CUARTO: 1.- Por todo lo expuesto, procede estimar el recurso y acoger las pretensiones de la comunidad demandante sobre la constitución de la servidumbre en la superficie indicada, previa la correspondiente indemnización de su valor y de los daños y perjuicios que ello causa, conforme a lo dispuesto en el art. 9,1, c) LPH. En cuanto a lo primero, la indemnización debe ser fijada atendiendo a que se trata de una servidumbre permanente, por lo que conforme al criterio del CC para la servidumbre de paso —art. 564 CC—, debe ser equivalente al valor del terreno y de pago previo; y sobre este punto la única prueba aportada ha sido la de la demandante, fijando la arquitecta doña Antonia el valor del espacio en cuestión en 688,51 euros, atendiendo a sus dimensiones y concretas características, ya que ese espacio ubicado bajo la meseta del primer descansillo de las escaleras de acceso al ascensor no cumple las condiciones mínimas de habitabilidad, disponiendo de una altura de solo 1,80 mts. Ninguna otra prueba contradice esa valoración realizada por técnico competente y sobre bases razonables, por lo que debe ser asumida por este tribunal. Además, es patente que la ocupación del espacio supone la desaparición del aseo existente en ese lugar al tiempo de interposición de la demanda, por lo que debe considerarse el daño que ello supone y reconocerse como indemnización del mismo, a pagar también previamente a la constitución de la servidumbre, el importe del coste de reconstrucción de un aseo de las mismas características en otro punto del mismo local, lo que deberá cuantificarse en ejecución de sentencia, si fuera preciso por no alcanzar las partes un acuerdo.

2.- Procede también, en aplicación del mismo art. 9,1, d) LPH, estimar la demanda en cuanto pretende la declaración de la obligación del demandado —y subsiguiente condena—, de permitir el acceso a su local para la realización de las obras pertinentes para la bajada del ascensor a cota cero, resarciéndole posteriormente a las obras —en este caso la ley no impone la indemnización previa, art. 569 CC—, de los daños que se ocasionen por tal ocupación temporal, lo que deberá cuantificarse en ejecución de sentencias si fuera preciso».

Conflicto con otras posibles acciones en materia de propiedad horizontal

Como hemos visto a lo largo de este tema, la constitución de servidumbres sobre elementos comunes o bien sobre elementos privativos en interés de la comunidad requiere que todas las partes se encuentren conformes con el gravamen impuesto, algo que en la práctica, como también hemos visto, suscita controversia. La adopción de la servidumbre y su determinación por medio de acuerdo de la junta de propietarios, con las mayorías requeridas en su caso, conlleva que se vean entrelazadas diferentes acciones a ejercitar ante los tribunales, de una parte, la propia servidumbre, pero también la impugnación de acuerdos de la junta de propietarios o incluso el juicio de equidad. Reflejo de ello encontramos la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia n.º 113/2021, de 8 de marzo, ECLI:ES:APV:2021:1070:

«(iii) Inadecuación del procedimiento. La constitución de la servidumbre requiere la intervención del propietario del local.

Expone la recurrente que al tratarse de una servidumbre debió traerse al procedimiento al propietario del local donde se encuentra instalado el bar.

El motivo se desestima por dos razones, en primer lugar, la propiedad del local que hasta hace poco explotaba el bar concurre a la junta celebrada el 4 de octubre de 2018 y vota a favor del acuerdo, en segundo lugar, la instalación de la salida de humos no es una servidumbre en sentido estricto sino más bien una limitación impuesta sobre elementos comunes del inmueble cuyo régimen jurídico es la LPH y no el CC en su articulado relativo a la constitución de servidumbre, rigiéndose por el régimen de unanimidad o mayoría con las limitaciones jurisprudenciales que en lo que afecta a este caso se han descrito, por lo que el procedimiento solo debe seguirse contra el propietario que con su voto impide formar esa mayoría necesaria para la valida adopción del acuerdo y en su defecto se acude a la vía judicial para suplir esa falta de acuerdo con reglas de equidad».

CUESTIÓN

¿Puede modificarse una servidumbre existente en una comunidad de propietarios?

Sí, y en este sentido se ha pronunciado la STS n.º 107/2024, de 30 de enero, ECLI:ES:TS:2024:396, en la que se especifica que en los supuestos en que se modifique una servidumbre por un propietario, la comunidad de propietarios no podrá solicitar la extinción de la misma, si no la reposición a la situación anterior:

«No nos hallamos, pues, ante un caso de constitución de servidumbres sobre elementos comunes, dado que éstas ya existían. La demolición interesada por la demandante, que es la acción ejercitada con respecto a las chimeneas de evacuación de humos, es improcedente, lo único viable sería, en su caso, la reposición a la situación anterior, pero tal petición no fue efectuada, ni se demostró el presupuesto para llevar a cabo un pronunciamiento de tal clase.

El art. 543 del CC señala que el dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa, y esta sala ha declarado, por ejemplo, en sentencia de 31 de octubre de 1956, que son lícitas las obras que vienen impuestas por decisión administrativa en que el ayuntamiento exige dimensiones mayores para las conducciones. En casos similares, sentencias de 14 de diciembre de 1993, sobre evacuación de aguas por canalización descubierta y se procedió a su enterramiento, o 171/2005, de 2 de marzo, en caso de explotación de un negocio de garaje.

Ahora bien, siempre claro está que la supuesta agravación sea necesaria para disfrutar del derecho de servidumbre, no impida o dificulte, de manera desproporcionada e ilegítima, el uso del predio dominante, con posibilidad, en su caso, de la oportuna indemnización. Carecemos de una prueba pericial acreditativa del concreto perjuicio sufrido por la demandante que permita su valoración».