1360 - ¿Cuándo podrá deducirse el Impuesto sobre el Valor Añadido por los arrendamientos llevados a cabo por una comunidad de propietarios?

En aquellos supuestos en los que la comunidad de propietarios arriende una zona común y dicho arrendamiento se encuentre sujeto y no exento de IVA, podrá deducirse el IVA que hubiese soportado por las adquisiciones de bienes o servicios destinados a la actividad de arrendamiento. Así se desprende del artículo 92.Uno de la LIVA, según el cual:

«Uno. Los sujetos pasivos podrán deducir de las cuotas del Impuesto sobre el Valor Añadido devengadas por las operaciones gravadas que realicen en el interior del país las que, devengadas en el mismo territorio, hayan soportado por repercusión directa o correspondan a las siguientes operaciones:

1.º Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por otro sujeto pasivo del Impuesto.

2.º Las importaciones de bienes.

3°. Las entregas de bienes y prestaciones de servicios comprendidas en los artículos 9.1.° c) y d); 84.uno.2.° y 4.º, y 140 quinque, todos ellos de la presente Ley.

4.º Las adquisiciones intracomunitarias de bienes definidas en los artículos 13, número 1.º, y 16 de esta Ley».

Para la deducción será preciso el cumplimiento de los requisitos generales que la posibilitan, dentro de los cuales merecen especial referencia los requisitos formales que recoge el artículo 97 de la LIVA. Y es que solo podrán ejercitar el derecho a la deducción los empresarios o profesionales (como sería en este caso la comunidad de propietarios) que estén en posesión del documento justificativo de su derecho, carácter que únicamente tendrán los documentos que especifica dicho precepto:

«1.º La factura original expedida por quien realice la entrega o preste el servicio o, en su nombre y por su cuenta, por su cliente o por un tercero, siempre que, para cualquiera de estos casos, se cumplan los requisitos que se establezcan reglamentariamente.

2.º La factura original expedida por quien realice una entrega que dé lugar a una adquisición intracomunitaria de bienes sujeta al impuesto, siempre que dicha adquisición esté debidamente consignada en la declaración-liquidación a que se refiere el número 6.º del apartado uno del artículo 164 de esta ley.

3.º En el caso de las importaciones, el documento en el que conste la liquidación practicada por la Administración o, si se trata de operaciones asimiladas a las importaciones, la autoliquidación en la que se consigne el Impuesto devengado con ocasión de su realización.

4.º La factura original o el justificante contable de la operación expedido por quien realice una entrega de bienes o una prestación de servicios al destinatario, sujeto pasivo del Impuesto, en los supuestos a que se refieren los números 2.º, 3.º y 4.º del apartado uno del artículo 84 y el artículo 140 quinque de esta Ley, siempre que dicha entrega o prestación esté debidamente consignada en la declaración-liquidación a que se refiere el número 6.º del apartado uno del artículo 164 de esta Ley.

Cuando quien realice la entrega de bienes o la prestación de servicios esté establecido en la Comunidad, la factura original a que se refiere el párrafo anterior deberá contener los requisitos recogidos en el artículo 226 de la Directiva 2006/112/CE, del Consejo, de 28 de noviembre de 2006, relativa al sistema común del impuesto sobre el valor añadido.

5.º El recibo original firmado por el titular de la explotación agrícola, forestal, ganadera o pesquera a que se refiere el artículo 134, apartado tres, de esta ley».

Los documentos ahora mencionados, que no cumplan todos y cada uno de los requisitos previstos legal y reglamentariamente, no servirán para justificar el derecho a la deducción del IVA, salvo que se produzca su rectificación. Ahora bien, el derecho a la deducción de las cuotas cuyo ejercicio se justifique mediante un documento rectificativo solo podrá realizarse en el período impositivo en el que el empresario o profesional reciba dicho documento o en los siguientes, siempre que no haya transcurrido el plazo a que se refiere el artículo 100 de la LIVA, que regula la caducidad del derecho a la deducción, y sin perjuicio de lo previsto en el artículo 114.2 de la LIVA (rectificación de deducciones).

No se admitirá el derecho a deducir en cuantía superior a la cuota tributaria expresa y separadamente consignada que hubiese sido repercutida o, en su caso, satisfecha según el documento que justifique la deducción.

CUESTIONES

1. Una comunidad de propietarios tiene alquilada su fachada para la colocación de un cartel publicitario; motivo por el que, en su día, colocó unos focos de iluminación específicos. Ahora ha tenido que repararlos, recibiendo una factura a nombre de la comunidad de propietarios. ¿Podría deducirse el IVA soportado por esta operación?

El gasto de reparación de los focos que ha afrontado la comunidad de propietarios está directamente relacionado con la actividad de arrendamiento que desarrolla dicha comunidad, por lo que será deducible para esta siempre que se cumplan los requisitos generales para ello (en especial, su adecuada justificación documental).

2. ¿Y los gastos de limpieza del edificio?

La limpieza del edificio constituye un gasto general de la comunidad de propietarios y no estaría ligado a la actividad de arrendamiento de la fachada. Por lo tanto, con respecto a este gasto general la comunidad de propietarios no tendría la consideración de empresario o profesional a los efectos del IVA, sino de consumidor final, y no tendría derecho a deducirse el IVA en ella soportado.

RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA

Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V0595-20), de 16 de marzo de 2020

Asunto: posibilidad de deducción del IVA soportado por una comunidad de propietarios que arrienda plazas de garaje a terceros, tratándose de un edificio integrado exclusivamente por oficinas y locales. Se plantea tanto la deducibilidad del IVA soportado por los gastos exclusivamente afectos a la actividad de arrendamiento como la del correspondiente a los demás gastos generales de la comunidad (seguridad, limpieza, jardinería, etc.).

«El arrendamiento por horas de un elemento común como son algunas de las plazas de garaje del edificio mediante contraprestación tiene la consideración de una prestación de servicios sujeta, por constituir una cesión de uso o disfrute de un bien y convierte a la comunidad de propietarios que la realiza en sujeto pasivo del Impuesto del Valor Añadido.

Por tanto, se encuentra sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido el arrendamiento efectuado por la comunidad de propietarios a la que pertenece el consultante.

El sujeto pasivo de la operación será, en este caso, la propia comunidad de propietarios que, tal como se señala en el texto de la consulta, debe repercutir sobre el destinatario (los arrendatarios de las plazas de garaje) la cuota correspondiente y realizar la liquidación e ingreso del tributo en las correspondientes declaraciones- liquidaciones. La comunidad de propietarios podrá asimismo deducir, en su caso, el Impuesto que haya soportado por las adquisiciones de bienes o servicios destinados a la actividad de arrendamiento señalada.

3.- Por lo que se refiere a los restantes servicios que recibe la comunidad de propietarios, y por los cuales soporta cuotas del Impuesto sobre el Valor Añadido, al no estar relacionados con la actividad de arrendamiento por la cual ostenta la condición de empresario o profesional no resultarán deducibles para la misma, ya que en relación con los mismos tiene la condición de consumidor final a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, no pudiendo repercutir dicho Impuesto sobre los comuneros con ocasión del cobro de las derramas que efectúa a los mismos.

Por consiguiente, los empresarios o profesionales que pertenezcan a una comunidad de propietarios no podrán, en principio, deducir las cuotas del Impuesto sobre el Valor Añadido que hubiesen sido soportadas por la comunidad. La razón es que dichas cuotas han sido repercutidas directamente a la comunidad de propietarios, no a los comuneros. Es decir, los comuneros no soportan ninguna cuota por repercusión directa. Ello implica que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 92 de la Ley 37/1992, dichos comuneros no podrán deducirse estas cuotas que no les han sido directamente repercutidas, aunque tengan la condición de empresario o profesional.

(...)

La factura y los duplicados deben ser expedidas por quien realice las operaciones sujetas al impuesto a favor del destinatario de éstas, es decir, de la comunidad de bienes y, en su caso, de los distintos miembros que forman esta comunidad.

Por tanto, si en las facturas que documentan las operaciones de entregas de bienes y prestaciones de servicios cuya destinataria sea la comunidad de propietarios se consigna, en forma distinta y separada, la porción de base imponible y cuota repercutida a cada uno de los citados propietarios, éstos podrán deducir el Impuesto que les ha sido repercutido, siempre que se trate de empresarios o profesionales y se cumplan los demás requisitos para efectuar la deducción, de conformidad con lo previsto en los artículos 92 y siguientes de la Ley 37/1992.

Alternativamente, y teniendo en cuenta los criterios establecidos por la sentencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas que se ha transcrito [la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de 21 de abril de 2005, asunto C-25/03, ECLI:EU:C:2005:241], los empresarios o profesionales miembros de una comunidad de propietarios que por sí misma no tiene la condición de empresario o profesional, podrán deducir las cuotas soportadas por las adquisiciones de bienes y servicios efectuadas a través de la citada comunidad, para lo cual deberán estar en posesión de un duplicado de la factura expedida a nombre de aquella, aunque en la misma no consten el porcentaje de base imponible y cuota tributaria que les corresponda en función de su participación en la comunidad. Dicho porcentaje podrá acreditarse mediante otro tipo de documentos (escritura de división horizontal y obra nueva, estatutos de la comunidad, etc.)

Esta alternativa, excepcional, y que trae causa de la jurisprudencia comunitaria, únicamente se considera ajustada a derecho en la medida en que la comunidad que aparece como destinataria en la factura no tenga la condición de empresario o profesional, de forma que no cabe, en ninguna medida ni cuantía, la deducción por ésta de las cuotas que soporta, por lo que no hay posibilidad alguna de fraude, evasión o abuso.

En cualquier otra circunstancia, como ocurre en el caso objeto de la presente consulta, el ejercicio del derecho a la deducción estará condicionado al cumplimiento de los requisitos formales en los términos que se han señalado en los demás apartados de esta contestación».