Última revisión
13/04/2023
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1030 - Requisitos sobre que el presidente de una comunidad de propietarios deba ser habilitado para poder iniciar la acción de cesación
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Vademecum: Horizontal
Fecha última revisión: 13/04/2023
Resumen:
Para poder iniciar una acción de cesación, el presidente de una comunidad de propietarios debe contar con la autorización de la junta de propietarios, siempre previo acuerdo de ésta sobre la condición y naturaleza de la actividad del infractor. Esta autorización es reflejo de la voluntad de los vecinos de permitir que el presidente actúe en representación y beneficio de toda la comunidad.
El presidente de la comunidad de propietarios debe ser habilitado para poder emprender la acción de cesación en interés de la comunidad de propietarios, además del preceptivo requerimiento previo y el propio acuerdo de la junta de propietarios en el que se establezca la intención de iniciar el procedimiento.
«(...) Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios (...)». (Artículo 7.2 LPH).
Como ya hemos apuntado reiteradamente, ha afirmado la jurisprudencia menor que tanto el requerimiento previo como la propia certificación del acuerdo adoptado constituyen verdaderos presupuestos de procedibilidad, imprescindibles, sin cuya concurrencia no debe ser deducida la demanda so pena de ser desestimada. Al respecto se ha pronunciado la Audiencia Provincial de Bizkaia en sentencia n.º 201/2020, de 4 de junio, ECLI:ES:APBI:2020:2686:
«El art. 7 exige también la previa autorización de la junta de propietarios. Los párrafos 3 y 4 del art. 7.2 de la LPH dicen: "Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario". Por tanto, no puede presentarse demanda si tal decisión no ha sido previamente tomada en junta de propietarios, decisión que viene motivada por la contumacia del propietario requerido. Es decir, se demanda —previo acuerdo— porque hay resistencia o contumacia por el propietario requerido. Es preciso dar al propietario oportunidad para que atienda el requerimiento y cese voluntariamente; es después de ese requerimiento cuando la junta ha de valorar la conducta del requerido, si cumple o incumple en todo o en parte, y en función de ello decidir mediante acuerdo comunitario adoptado por mayoría, si decide acudir o no a la vía judicial.
Por lo tanto, la interposición de la demanda por el presidente debe ir precedida de una previa autorización de la junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, según dice el art. 7.2-III (SS. AA. PP. de Burgos, Sec. 2.ª, de 27-6-2006, Alicante, Sec. 5.ª, de 22-2-2006, y Madrid, Sec. 21.ª, de 9-3-2004). Esta expresión puede hacer pensar que se trata de la convocatoria de una junta extraordinaria ad hoc; no es necesariamente así. Nada impide que la autorización se decida en junta ordinaria; lo decisivo es que tal objetivo forme parte expresa y claramente del orden del día de la convocatoria de la junta (SS.AA.PP. de Cádiz —Sec. 7.ª— de 4-3-2002 y Málaga —Sec. 7.ª— de 20-11-2006); no cabe que la autorización sea producto de una propuesta surgida en el capítulo de ruegos y preguntas (SAP de Madrid —Sec. 14.ª— de 3-3-2011 y SAP de Málaga —Sec. 6.ª— de 11-1-2006). Ahora bien, para que el asunto pueda ser incluido en el orden del día de la junta será preciso que previamente se haya practicado el requerimiento fehaciente del presidente y que el infractor haya persistido en su conducta contraventora (SAP de Madrid —Sec. 25.ª— de 10-7-2007).
La celebración de la junta tiene por objeto, desde luego, dotar al presidente de una específica habilitación para formular una demanda cuyas pretensiones son de especial relevancia, pero obedece también a la necesidad de que la propia comunidad pueda valorar si la actividad denunciada en efecto está prohibida por los estatutos o resulta dañosa para la finca o contraviene disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Es la propia comunidad la llamada a medir y decidir sobre su propio interés, en qué medida está en peligro o afectado por la actividad de un comunero; en palabras de la SAP de Cantabria (Sec. 4.ª) de 11-9-2003, "es necesario que la junta de propietarios considere que se están realizando actividades prohibidas en los estatutos, dañosas o bien molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, y autorice el ejercicio de las acciones correspondientes para exigir el cese de dichas actividades".
Aunque en algunos casos se ha admitido que en la misma junta de propietarios se acuerde la práctica de requerimiento y el ejercicio de acciones judiciales una vez que el presidente compruebe la persistencia en la actividad por parte del requerido, de modo que queda en sus manos la evaluación de los hechos y la decisión final sobre la presentación de la demanda (SAP de Navarra, Sec. 1.ª, de 16-1-2002), lo deseable es que se siga la ordenada progresión de secuencias que la ley establece —requerimiento al comunero, persistencia de este en la actividad, convocatoria de junta y autorización al presidente para demandar— de modo que sea la propia junta la que evalúe tanto la condición y naturaleza de la actividad como la resistencia u obstinación del infractor; es el criterio seguido por varias Audiencias Provinciales (SAP de Madrid, Sec. 21.ª, de 9-3-2004 Se reitera el criterio en sentencia de la misma Audiencia y Sección de 21-12-2010. Se cita a su vez la sentencia del mismo tribunal de 3-11-2009, y las de las Audiencias Provinciales de Cádiz de 4-3-2002, Las Palmas, Sec. 4.ª, de 22-4-2005, Segovia, Sec. 1.ª, de 20-7-2007, Pontevedra, Sec. 6.ª-Vigo, de 8-5-2008, y Auto de la AP de Zaragoza de 7-5-2008)"».
La junta como ya hemos advertido tiene por objeto dotar al presidente de una específica habilitación para formular demanda en ejercicio de la acción de cesación, por lo que «(...) el sentido y finalidad de la autorización sean el acudir a la vía judicial para poner término a la actividad desarrollada por el propietario u ocupante de la vivienda, con expresión de los motivos que lo justifican (actividad prohibida, molesta, etc.) (...)» (sentencia de la Audiencia Provincial de León n.º 900/2020, de 22 de diciembre, ECLI:ES:APLE:2020:1546). Esta autorización es reflejo de la voluntad de los vecinos de permitir que por el presidente se actúe en representación y beneficio de toda la comunidad, pues de la acción promovida dependerán los derechos de todos ellos en conjunto, de modo que, como afirma nuestro Alto Tribunal, no puede suplirse la voluntad de la junta actuando el presidente al margen de aquella:
«CUARTO.-Como concluye la reciente sentencia 622/2015, de 5 de noviembre, es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las sentencias 676/2011, de 10 de octubre, 204/2012, de 27 de marzo —ambas citadas por el recurrente—, 768/2012, de 12 de diciembre, 659/2013, de 19 de febrero, y 757/2014, de 30 de diciembre) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.
Según esta doctrina, aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (art. 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (art. 21 LPH), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente "la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes". Es decir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal reconozca al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado que "esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias" (sentencia 659/2013, de 19 de febrero, citada por la más reciente 622/2015, de 5 de noviembre)». Sentencia del Tribunal Supremo n.º 422/2016, de 24 de junio, ECLI: ES:TS:2016:2959.
RESOLUCIONES RELEVANTES
«La celebración de la junta tiene por objeto, desde luego, dotar al presidente de una específica habilitación para formular una demanda cuyas pretensiones son de especial relevancia, pero obedece también a la necesidad de que la propia comunidad pueda valorar si la actividad denunciada en efecto está prohibida por los estatutos o resulta dañosa para la finca o contraviene disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Es la propia comunidad la llamada a medir y decidir sobre su propio interés, en qué medida está en peligro o afectado por la actividad de un comunero; o sea que la junta de propietarios ha de valorar que se están realizando actividades prohibidas en los estatutos, dañosas o bien molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, y autorice el ejercicio de las acciones correspondientes para exigir el cese de dichas actividades».
«(...) la comunidad de propietarios observó el requisito de procedibilidad que le impone el art. 7.2 LPH. Antes de interponerse la demanda, la junta de propietarios autorizó el ejercicio de acciones frente don Edemiro y doña Lorena por su actividad molesta. Como dice la ley solo se exige el visto bueno al ejercicio de la acción de cesación por el presidente. No se pide más. Es una simple habilitación. No se exige la aprobación del contenido de la pretensión».
Por tanto, es importante que la convocatoria de la junta en la que va a habilitarse al presidente a ejercitar la acción judicial de cesación, expresamente lo recoja y es que el mencionado artículo 7.2 señala «(...) previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto (...)», dejando sentado que la junta debe ser convocada con el objetivo de habilitar al presidente a ejercitar la acción, por tanto, la autorización no se puede acordar sobre la marcha en el trascurso de la junta y sin haberlo hecho constar en el orden del día de la convocatoria, de hacerlo, el infractor podrá impugnar el acuerdo adoptado por la junta para habilitar al presidente en el ejercicio de la acción de cesación conforme con el artículo 18 de la LPH.
Sobre esta impugnación particular merece traer a colación la sentencia n.º 127/2008, de 13 de febrero de la Audiencia Provincial de Cantabria, ECLI:ES:APS:2008:360:
«(...) El incumplimiento de un requisito de procedibilidad, en la medida en que dicho requisito se configura como legalmente imperativo, constituye manifiestamente un acto contrario a la Ley. Por consiguiente, el acuerdo comunitario adoptado con infracción de esa norma imperativa constituye un acto contrario a la Ley, por lo que la acción de impugnación contra dicho acuerdo caduca, no a los tres meses, sino al año, según dispone el ordinal 3 del artículo 18 LPH. Pero es más: comoquiera que el ejercicio de la acción de cesación requiere, por imperativo legal, un requisito positivo cual es la convocatoria expresa de una junta en la que se acuerde ejercitar la acción de cesación, el acuerdo adoptado en tal sentido, pero sin convocatoria previa expresa, nunca podría quedar convalidado por la circunstancia de no ser impugnado el acuerdo, porque estamos ante una norma de orden público procesal».
Nuestro Alto Tribunal reitera en sentencia n.º 974/2011, de 12 de enero de 2012, ECLI:ES:TS:2012:1575, la doctrina jurisprudencial por la que la convocatoria para la celebración de las juntas de propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios:
«A) La jurisprudencia fijada por esta Sala, en torno a la aplicación del actual artículo 16.2 LPH, tal y como pone de relieve la parte recurrente, considera exigible que en el orden del día de la convocatoria de la junta de propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán (así, no solo las sentencias citadas por la parte recurrente, sino también las de 10 de noviembre de 2004 [RC 3047/1998 ] y 28 de junio de 2007 [RC 3062/2000 ]). La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración.
La asistencia a las juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos para ser tratados al margen de los fijados en el orden del día permitiría aprovechar la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad (STS de 15 de junio de 2010 [RC 1615/2005]).
B) Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial que la convocatoria para la celebración de juntas de propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios».
CUESTIÓN
¿Puede aprovecharse el acto de la junta convocada para efectuar en el propio acto el requerimiento?
El artículo 7.2 de la LPH expresamente determina que ha de efectuarse requerimiento a quien realice las actividades con apercibimiento de acciones judiciales y cuando el infractor persista en su conducta se convocará la junta para habilitar al presidente en el ejercicio de la acción de cesación, por cuanto la norma separa temporalmente los dos actos, si bien, esta cuestión suscita pronunciamientos diversos por nuestros tribunales.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia n.º 242/2021, de 16 de junio, ECLI:ES:APV:2021:2607
«(...) En el caso que se enjuicia, el requerimiento fue adoptado en la misma Junta, que, a su vez, acuerda proceder judicialmente, por lo que considera que no cumple los requisitos del artículo 7.2 de la LPH (EDL 1960/55), citando al efecto sentencias de las Audiencias Provinciales. La demandante sostiene que del contenido del acta de la junta celebrada el 21 de abril de 2016 se desprende que la demandada, Florinda, que se encontraba presente, fue requerida para que cesaran de inmediato las molestias, apercibiéndole de que en el caso de persistir se iniciarían acciones judiciales (...). El acta de 21 de abril de 2016 no cumple el requisito de procedibilidad del artículo 7.2 de la LPH (EDL 1960/55) pues, como ya se ha indicado, entre el requerimiento y el acuerdo debe transcurrir un periodo de tiempo para verificar si ha cesado o no la molestia, y ese es el criterio que de forma unánime y pacífica sostiene la doctrina de las Audiencias Provinciales que, por la importancia que tiene en este caso, ha sido examinada por el tribunal. El acta de 21 de abril de 2016 no cumple la doble función de acreditar un requerimiento fehaciente y la adopción de un acuerdo para proceder judicialmente, pues es necesario que el requerimiento anteceda al acuerdo. La acción es defectuosa, no cumple el requisito de procedibilidad exigido en el artículo 7.2 de la LPH (EDL 1960/55). La doctrina de las Audiencias Provinciales se representa en las sentencias de la AP de Madrid, Sección 8, de 20 de febrero de 2018, n.º 74/2018 (EDJ 2018/63769); de la Sección 21, n.º 141, de fecha 11 de abril de 2018, y Sección 18 de 27 de noviembre de 2017; también, entre otras, la de la AP de Guipúzcoa, Sección 2, de 10 de mayo de 2019, que exponen:(i) Requiere la Ley como requisito de procedibilidad, un previo requerimiento del presidente de la comunidad, ya de propia iniciativa, ya de cualquiera de los propietarios u ocupantes, sin tenerse que apoyar forzosamente a este fin en acuerdo alguno de la Junta de propietarios, dirigido al infractor, en forma fehaciente o fidedigna, aunque no necesariamente de tipo notarial, siempre que conste claramente su contenido y su recepción en destino, ordenando la inmediata cesación en el desarrollo de las actividades prohibidas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, pudiendo concederse un plazo prudencial en atención a la actividad y circunstancias y ante la persistencia del infractor en su conducta, junta de propietarios para tratar el problema, acuerdo de la junta autorizando al presidente el ejercicio de la acción de cesación y demanda judicial de cesación.(ii) SEGUNDO.-En el apartado 2 del art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su párrafo segundo (EDL 1960/55), se indica que el Presidente de la comunidad debe requerir en estos casos, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, a quien realice las actividades prohibidas en dicho precepto para la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, para indicar a continuación, en el apartado 3, que "Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación", que se sustanciará por los trámites del juicio ordinario. Pues bien, como se indica por la Juzgadora de instancia en la resolución recurrida, y se admite por la parte apelante, son dos los presupuestos o requisitos de hecho necesarios para que pueda instarse una acción de cesación como la ejercitada en el supuesto que nos ocupa; por una parte, la necesidad de un requerimiento previo a quien realiza las actividades prohibidas en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (EDL 1960/55) para que cese en las mismas, y, por otra parte, y caso de que aquél persistiere en su conducta, la previa celebración de Junta convocada al efecto para entablar las acciones judiciales contra dicho infractor. En atención a las consideraciones expuestas, procede estimar el recurso y revocar la sentencia de instancia, dictando otra que desestima la demanda por defecto de procedibilidad en la acción ejercitada...».
Sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia n.º 201/2020, de 4 de junio, ECLI:ES:APBI:2020:2686
«Aunque en algunos casos se ha admitido que en la misma junta de propietarios se acuerde la práctica de requerimiento y el ejercicio de acciones judiciales una vez que el presidente compruebe la persistencia en la actividad por parte del requerido, de modo que queda en sus manos la evaluación de los hechos y la decisión final sobre la presentación de la demanda (SAP de Navarra, Sec. 1.ª, de 16-1-2002), lo deseable es que se siga la ordenada progresión de secuencias que la ley establece —requerimiento al comunero, persistencia de este en la actividad, convocatoria de junta y autorización al presidente para demandar— (...)».
Sobre si la convocatoria de la junta, tras efectuar el requerimiento de cese inmediato de las actividades prohibidas, debe hacerse de forma inmediata o si se debe dejar transcurrir un plazo razonable —el que prudencialmente se hubiera fijado en el requerimiento—, existen diversas interpretaciones parte de nuestros tribunales.
RESOLUCIONES RELEVANTES
«(...) Para que esta finalidad pueda cobrar realidad, es preciso, de un lado que el requerimiento llegue a los destinatarios, que no son otros que los infractores y de otro, que se otorgue a los requeridos un plazo razonable para llevar a cabo las actuaciones necesarias para eliminar las molestias. Se trata de un requerimiento del que se espera respuesta, su finalidad, según lo razonado, lo aleja de aquéllos que supongan una mera formalidad. De ahí, que haya de extremarse el celo para que sea realmente recibido por su destinatario, estableciendo a continuación, según se conteste o no, un plazo de espera en razón a la entidad de las actuaciones a llevar a cabo para hacer efectiva la cesación y solo después, si el requerimiento no es atendido, procederá convocar la Junta para ejercitar la acción de cesación (...)».
Sentencia de la Audiencia Provincial de León n.º 900/2020, de 22 de diciembre, ECLI:ES:APLE:2020:1546
«(...) Es conveniente, aunque no necesario, el establecimiento de un plazo prudencial para que el requerimiento pueda ser atendido (...)».
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 617/2021, de 14 de diciembre, ECLI:ES:APM:2021:14516
«(...) entre el requerimiento y el acuerdo debe transcurrir un periodo de tiempo para verificar si ha cesado o no la molestia, y ese es el criterio que de forma unánime y pacífica sostiene la doctrina de las Audiencias Provinciales».
Efectuado entonces el requerimiento, si el infractor persiste en su conducta, el presidente, como representante legal de la comunidad de propietarios, contando con previa autorización de la junta debidamente convocada al efecto, puede entablar acción de cesación que, como ya hemos tenido ocasión de anticipar, se sustanciará a través del juicio ordinario.