550 - Consideraciones previas sobre la instalación de tendales en las comunidades de propietarios

En primer lugar, debemos realizar unas precisiones sobre el tendal, sus posibilidades de ubicación y su consideración como elemento común o privativo.

Si en la comunidad existe un lugar destinado específicamente a este fin, deberá ser utilizado por los comuneros y tendrá la naturaleza de elemento común. Por el contrario, los tendales de cada vivienda o local serán elementos privativos.

En cuanto a su ubicación, no estará permitido colocarlos en las fachadas principales del edificio por cuanto afectan a la estética de este y sin perjuicio de que, además, muchos ayuntamientos prohíben esta práctica en sus ordenanzas.

Pero sí estará permitida su instalación en otros elementos comunes (como los patios interiores) siempre que no supongan molestia o perjuicio al resto de comuneros o a la comunidad (sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia n.º 585/2007, de 9 de noviembre, ECLI:ES:APV:2007:3091).

En cuanto a las molestias que esta actividad pueda generar (por ejemplo, ropa goteando, colgando sobre la ventana del piso inferior, ropa que tapa parcialmente la ventana de otra vivienda, etc.), no existe disposición alguna que lo regule y con dificultad podremos encajar alguno de estos supuestos dentro de las actividades prohibidas del artículo 7 de la LPH. En general, debemos atender a los usos sociales y a las normas generales de educación y cortesía que deben regir la vida de la comunidad, intentando buscar medidas conciliadoras con la mediación del presidente o administrador para encauzar los conflictos que puedan surgir. Solo en casos realmente extremos y ante el comportamiento rebelde del causante podremos acudir a la acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH. Ello sin perjuicio de las acciones de las que pueda disponer el propietario afectado en caso de sufrir daños en su propiedad con origen en el hecho de tender la ropa (por ejemplo, ropa desteñida que daña la propia).

Demanda entre propietarios por la instalación de un tendedero sin autorización de la comunidad de propietarios

Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete n.º 261/2018, de 26 de julio, ECLI:ES:APAB:2018:527

a. Antecedentes de hecho

Se recurre la sentencia de fecha 18 de abril de 2017 que absolvía a los demandados de la pretensión ejercitada por los actores que solicitaban que se declarase que la obra consistente en la instalación de un tendedero debía considerarse ilegal, y que por tanto se obligase a restablecer a su primitivo estado el elemento común afectado, obligándoles a la retirada del tendedero instalado.

b. Fundamentos de derecho

Alegan los recurrentes que los demandados han instalado un tendedero en la fachada interior del edificio, lo que supone una modificación de ese elemento común, prohibida en la escritura de división horizontal.

La sala estima el recurso en base al siguiente argumento:

«La interposición de la demanda objeto de este procedimiento persigue un fin claro amparado por la norma, como es que no se pueden llevar a cabo alteraciones en elementos comunes de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, si no es con la autorización unánime de los copropietarios, y que, además, debe respetarse la estética del inmueble y de la fachada siendo obvio que la instalación del tendedero descrito fijo cuyas características se aprecian en las fotografías acompañadas a la demanda contraviene lo dispuesto en el artículo 7 los artículos de la LPH en cuanto resulta molesto por su vertidos y por el impacto estético y de ocupación de espacio cuando se tiene la ropa colgada para el propietario de la vivienda situada en la planta baja, por lo que resulta procedente condenar a los demandados a la supresión del tendedero y reponer la fachada interior a su estado primitivo».

 c. Resolución

Se estima el recurso interpuesto, revocando por tanto la sentencia recurrida y condenando a los demandados a la supresión del tendedero y a reponer la fachada interior a su estado primitivo.

Necesidad del consentimiento de la comunidad de propietarios para la instalación del tendedero

Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava n.º 178/2014, de 10 de julio, ECLI:ES:APVI:2014:361

a. Antecedentes de hecho

Se interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia que estimando la demanda presentada por la comunidad de propietarios declara que la instalación del tendedero de carácter permanente en la fachada principal del edificio afecta a un elemento común y supone una alteración de su configuración exterior.

La recurrente alega que el título constitutivo no prohíbe el tendedero fijo instalado en la fachada hace aproximadamente 14 años, y que hay más vecinos que cuelgan ropa en la fachada, entendiendo que estamos ante una acción aislada contra ella, ya que existe un acuerdo de la comunidad que se refiere a elementos en el exterior del edificio y no concreta si fijos o móviles, no permitiendo, por tanto, hablar de afectación estética, recalcando también la existencia de otros elementos como jardineras y antenas parabólicas.

b. Fundamentos de derecho

Considera la sala que la sentencia recurrida aplica correctamente el derecho, teniendo en cuenta que la fachada constituye un elemento común que no puede alterarse sin el consentimiento expreso de la comunidad:

«En el supuesto de autos no solo no consta ese consentimiento expreso, sino que la propia comunidad ha manifestado y requerido expresamente la retirada del tendedero antes de la presentación de la demanda y en cumplimiento del acuerdo de 31 de enero de 2011, folio 8, en el cual la mayoría de propietarios aceptó no permitir los "tendederos fuera del edificio". Acuerdo que no consta impugnado o revocado y por tanto se debe considerar obligatorio para todos los propietarios y ejecutivo, conforme a los arts. 17 y 18 LPH.

De los actos o pasividad de la comunidad no puede deducirse un consentimiento tácito en relación con la instalación de la demandada, ni actos propios que revelen una voluntad contraria a la desautorización del tendedero en la fachada, pues el acuerdo referido y los hechos posteriores, incluida la presentación de una demanda de conciliación, ponen de relieve la voluntad expresa de la comunidad, manifestada por la mayoría de propietarios y cuotas, en contra de dicha instalación. Voluntad que no ha sido revocada por cualquier otro acuerdo de la comunidad y que no puede entenderse derogada por la simple existencia de otros casos en los que con tendederos móviles se afecta en el mismo grado la estética exterior de la fachada, pues si realmente esas inconcretas instalaciones están afectadas por el acuerdo lo procedente no sería obviarlo, sino al contrario aplicarlo a instancia de cualquier propietario frente a quien lo infrinja, o en otro caso con la formalidad debida, cual es la convocatoria de una junta de propietarios, adoptar un nuevo acuerdo que autorice la instalación de tendederos y concrete la forma y límites.

Ningún hecho revela que la comunidad de propietarios al adoptar los acuerdos con mayoría necesaria actúe con dolo frente la demandada, si tenemos en cuenta que el acuerdo se adoptó en el marco de las competencias de la comunidad en relación con el uso de los elementos comunes».

c. Resolución

Se desestima el recurso de apelación interpuesto, confirmando la sentencia recurrida con imposición de costas a la recurrente.

No abuso de derecho por parte de la comunidad 

Sentencia de la Audiencia Provincial de León n.º 164/2012, de 3 de abril, ECLI:ES:APLE:2012:524

a. Antecedentes de hecho

Se recurre la sentencia de fecha 1 de septiembre de 2011 que estimaba la demanda presentada por la comunidad de propietarios contra un comunero, y lo condena a retirar el tendedero instalado en la fachada del edificio, por entender que la instalación afecta a elementos comunes y no cuenta con la necesaria autorización de la comunidad.

b. Fundamentos de derecho

En lo que aquí nos incumbe se basa el recurso en dos argumentos:

1. Necesidad de autorización de la comunidad para la instalación del tendedero:

«Como ha señalado la jurisprudencia (entre otras SSTS 4 marzo y 16 diciembre 1985 y 24 junio 1987), todo propietario en régimen de propiedad horizontal, debe prestar acatamiento de la normativa reguladora de dicha forma de Comunidad, entre la que figuran los preceptos que prohíben al propietario realizar obras que alteren la estructura del inmueble o de alguno de sus elementos comunes o afecten a su configuración, sin haber obtenido para ello la autorización de la Junta de Propietarios, alcanzada por unanimidad de sus miembros (arts. 7, 12 y 17 LPH). Asimismo la jurisprudencia tiene declarado que tal obligación, en esencia, es inmune a que las obras de referencia favorezcan, beneficien o perjudiquen a la Comunidad a la que el ejecutante pertenece, cuestión casi irrelevante, que en nada afecta a la esencia o razón del precepto, destinado a regular una mínima convivencia entre comuneros, de la que nace, como exigencia primaria, la obligación, reclamable de todo condómino que pretenda la ejecución de una obra que afecte o interese a elementos comunes de la edificación o a su configuración, de obtener el consentimiento previo y unánime de los restantes, en atención al interés legítimo, reconocido y protegido que a éstos asiste, de igual entidad al menos que el de la contraparte, cuya lesión presupone la nulidad de los acuerdos, si estos se adoptaran en Junta de Propietarios, o la orden de reposición si se tratase de vías de hecho.

Además no debe desconocerse que los preceptos antes citados permiten al propietario efectuar las modificaciones que resulten necesarias para el adecuado uso de su vivienda o local que no menoscaben la seguridad del edificio, aunque se haya actuado sobre elementos comunes, cuando tal actuación resulte inocua e imprescindible, y se sitúe dentro de los límites razonables del ejercicio de un derecho, habiendo reseñado el Tribunal Supremo en sentencia de 20 de marzo de 1989 que las relaciones de vecindad se desenvuelven entre la prohibición del acto emulatorio (esencialmente perjudicial a terceros sin beneficio para el propietario), y el Derecho al uso inocuo.

Pero resulta incuestionable que en los casos en los que se ejecuten obras que afecten a la configuración exterior del edificio se precisará para su legalidad el consentimiento unánime de los copropietarios según lo dispuesto en el artículo 7 de la LPH (STS de 4 de Octubre del 2011)».

Continúa la sentencia recordando que el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre la flexibilidad en la interpretación de los requisitos exigidos para la modificación de elementos comunes cuando se trate de locales comerciales (STS n.º 196/2011, de 17 de enero del 2012, ECLI:ES:TS:2012:282), lo que no podría aplicarse a este caso. Tampoco sería aplicable al caso la jurisprudencia del TS sobre la instalación de aparatos de aire acondicionado (STS n.º 1182/2008, de 15 de diciembre, ECLI:ES:TS:2008:6762, reiterado en la STS n.º 572/2009, de 16 de julio, ECLI:ES:TS:2009:5092).

2. Alegación de abuso de derecho. La sala cita en este punto la STS n.º 970/2011, de 9 enero de 2012, ECLI:ES:TS:2012:236, para analizar la figura del abuso del derecho en las comunidades de propietarios:

«"(...) En materia de propiedad horizontal, el abuso de Derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la Comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma". En el mismo sentido se pronunciaba la STS de 17 de Noviembre del 2011.

En este caso no se acredita que la parte demandante haya actuado con mala fe o en perjuicio de la demandada. Los otros tendederos que existen están instalados en la fachada posterior del inmueble y el impacto estético no es en forma alguna similar ya que no son visibles desde la calle principal y el de la parte demandada cuando tiene ropa colgada ofrece un aspecto lamentable de la fachada en la parte Superior al portal y que se aprecia desde la vía principal. La interposición de la demanda objeto de este procedimiento persigue un fin claro amparado por la norma, como es que no se lleven a cabo alteraciones en elementos comunes de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, si no es con la autorización unánime de los copropietarios y que se respete la estética del inmueble y de la fachada. La actuación de la demandante se funda en una justa causa y su finalidad es legítima, por lo que no puede ser calificada su pretensión como abusiva pues tampoco existen otros supuestos similares que hayan sido consentidos».

c. Resolución

Se desestima el recurso de apelación confirmando la sentencia recurrida, e imponiendo las costas al propietario recurrente.