180 - Supuestos en los que puede constituirse un fondo de reserva en los complejos inmobiliarios privados

Los complejos inmobiliarios privados se encuentran regulados en el art. 24 de la LPH, que se introdujo por medio de la reforma llevada a cabo por la Ley 8/1999, de 6 de abril. En este precepto se contempla que los complejos inmobiliarios pueden constituirse en una sola comunidad o como una agrupación de comunidades. 

En cuanto a la agrupación de comunidades, el art. 24.3 de la LPH establece:

«3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades».

Este apartado recoge una serie de especialidades en cuanto a la regulación de las comunidades de propietarios entre las que se encuentra que, en el caso de complejos inmobiliarios privados que se constituyen como una agrupación de comunidades, no es obligatorio constituir un fondo de reserva, salvo que se acuerde lo contrario por la junta de propietarios.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 489/2021, de 6 de julio, ECLI:ES:TS:2021:2705

«Conforme al apartado 2 del art. 24LPH, estos complejos inmobiliarios privados pueden constituirse como una sola comunidad de propietarios, o bien como una "agrupación de comunidades de propietarios". En concreto, respecto de este segundo supuesto, la letra b) de aquel precepto dispone:

"b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad".

A esta segunda modalidad responde la caracterización de la "Macrocomunidad DIRECCION000". Para esta modalidad de complejo inmobiliario el apartado 3 del mismo art. 24 prevé la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal si bien sujeta a una serie de especialidades: su composición por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, la exigencia de la obtención de las mayorías cualificadas exigidas en cada caso en cada una de las juntas de propietarios que integran la agrupación, la exención de la aplicación del art. 9 LPH sobre el fondo de reserva, y la limitación de la competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente a "los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes". No se excluye, sin embargo, el régimen común de contribución a los gastos generales, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o lo especialmente establecido. Esos gastos son los necesarios para "el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización" (del art. 9.1,e) LPH)».

Esta especialidad solo se refiere a los complejos inmobiliarios previstos en el art 24.2.b) de la LPH, por lo que, en el caso de que se constituya como una comunidad de propietarios única, quedarán sometidos al régimen de las demás comunidades de propietarios y, por tanto, deben constituir el fondo de reserva conforme a la regulación del art. 9 de la LPH y la disposición adicional única.