Autorización de las comunidades de propietarios en relación al cambio de ventanas en el edificio
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Última revisión
05/04/2024

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560 - Autorización de las comunidades de propietarios en relación al cambio de ventanas en el edificio

Tiempo de lectura: 12 min

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Vademecum: Horizontal

Fecha última revisión: 05/04/2024

Resumen:

El cambio de ventanas, como norma general, suele afectar a la estética del edificio y su fachada, y exige una autorización de la comunidad de propietarios según el artículo 396 del Código Civil. Esto se refleja también en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que limita el poder de los propietarios a realizar alteraciones en el resto del inmueble.

Aún así, existen algunos casos en los que la jurisprudencia considera que en ciertos cambios de ventanas que no supongan una alteración importante en la estética de la fachada entren dentro de los límites de la tolerabilidad mínima.

Tiempo de lectura: 12 min


El art. 396 del Código Civil considera las ventanas como uno de los elementos comunes del edificio:

«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles».

Como toda obra que implique alteración de los elementos comunes, necesita autorización de la comunidad de propietarios. No podemos olvidar que el art. 7.1 de la LPH regula la facultad de los propietarios de modificar sus elementos privativos, si bien especifica en su segundo párrafo: «En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador». Es decir, por ejemplo, un cambio de ventanas de distinto color «(...) tienen que realizarse con el consentimiento de todos los propietarios y conforme a las normas de la Ley de Propiedad Horizontal» (SAP León n.º 510/2019, de 14 de noviembre, ECLI:ES:APLE:2019:1318).

El cambio de ventanas, como norma general, suele afectar a la estética del edificio y su fachada, y tal y como hemos recogido, exige de una autorización de la comunidad, si bien es cierto que la jurisprudencia no es unánime, y en algunos casos considera que entraría dentro de los límites de la tolerabilidad mínima, cuando no suponga un cambio importante en la estética de la fachada.

CUESTIONES

1. ¿Qué se entiende por la fachada del edificio?

Citando la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga n.º 438/2021, de 30 de junio, ECLI:ES:APMA:2021:5294: «(...) cuando se habla de "fachada" debe ser conceptuado como un todo, como aquello que corresponde al exterior del inmueble en su completa superficie, con independencia de que las ventanas, terrazas, o cualesquier otro supuesto estén al cuidado y mantenimiento de cada comunero, como es su obligación, pero sin que ello le permita modificar o alterar la configuración de estos elementos comunes, por lo que nadie tiene capacidad para efectuar cualquier cambio en la fachada que no haya sido autorizado previamente por la Junta de Propietarios (...)».

2. Cuando hablamos de ventanas en la cubierta, ¿también son consideradas como elemento común que requieren de acuerdo de la comunidad para su modificación?

Sí, tal y como se recoge en la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra n.º 441/2021, de 28 de octubre, ECLI:ES:APPO:2021:2352: «(...) Las ventanas de la cubierta, por tanto, se consideran objetivamente elementos comunes por naturaleza. La cubierta del edificio (STS de 24 abril de 2013, Rc. 1883/2010) no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal. Y como recuerda la STS de 13 de mayo de 2016, que cita el apelante por su similitud con el caso que nos ocupa, que alude a la sentencia de 16 de julio de 2009, Rc. 63/2005, cuando afirma que: "Las obras ejecutadas por los propietarios del piso NUM001 en la cubierta del edificio nunca pudieron ser aprobadas por mayoría. Su instalación no comporta una simple manifestación de la posesión de a vivienda o local de negocio y un uso inocuo de un elemento común autorizado por el artículo 394 del CC, antes al contrario, son obras que afectan a un elemento común básico, como es la cubierta del edificio, que ocasionan la modificación del Título Constitutivo y que exceden del derecho de uso y disfrute que todo propietario tiene respecto a los elementos comunes en la propiedad horizontal, porque a partir de la construcción de los lucernarios, no solo se altera la cubierta, sino que pasa está a ser privativa en parte de unos propietarios en perjuicio de los demás, a los que se priva de su parte proporcional en la misma y se les ocasiona la sustracción de su derecho patrimonial de vuelo, por lo que la prohibición y el perjuicio resulta evidente, necesitando para su aprobación el acuerdo unánime de los propietarios, sin que sea suficiente la mayoría"».

Exigencia de consentimiento o autorización de la comunidad para las obras que afecten a elementos comunes

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 164/2014, de 4 de abril, ECLI:ES:TS:2014:2463        

a. Antecedentes de hecho

Se dictó en primera instancia sentencia en la que se estimaba íntegramente la demanda al considerar que la pintura empleada por la demandada en las ventanas, diferente a la del resto de la fachada del edificio, alteraba la misma, por lo que condenaba a la demandada a efectuar las obras necesarias para restituir la fachada a su estado original, y en caso de no hacerlo, a que se hiciera a su costa.

Por su parte, en segunda instancia se estimó el recurso, por entender que la diferente pintura empleada en las ventanas no puede considerarse como una afectación o alteración grave de la estética de la fechada. Además, entiende que existen otras obras que también han alterado la fachada contra las que la comunidad no ha actuado, lo que conlleva un trato discriminatorio.

Por parte de la comunidad de propietarios se recurre esta segunda sentencia.

b. Fundamentos de derecho

Entiende nuestro Alto Tribunal que no puede condicionarse la autorización de la comunidad exclusivamente al alcance de la alteración:

«4. La aplicación de la doctrina jurisprudencial que desarrollan las sentencias citadas al caso enjuiciado lleva a las siguientes consideraciones. En primer lugar, debe destacarse que la interpretación sistemática de los artículos 7 y 11 LPH no permite que la debida autorización de la Comunidad de Propietarios quede condicionada o reconducida exclusivamente al alcance de dicha alteración en la estructura o seguridad del edificio, sino que basta con esta alteración se produzca en la configuración estética o estado exterior que presente la fachada del edificio. En segundo lugar, porque la valoración de esta alteración no responde a los criterios interpretativos meramente subjetivos de las partes, sino a parámetros objetivables en todo caso, resultando probado, como expresamente reconoce la sentencia recurrida, el distinto color del repintado efectuado. Por último, y en tercer lugar, como acertadamente señala la sentencia de Primera Instancia, debe destacarse que la alegación del agravio comparativo, respecto de otras presuntas modificaciones no autorizadas previamente, no exime de la necesaria autorización máxime, supuesto del presente caso, cuando ni siquiera se da el presupuesto de identidad que la comparación requiere (Thema decidendi), con referencia a cerramientos de terrazas e instalación de aparatos de aire acondicionado de los que se desconoce si fueron precedidas del acuerdo comunitario conforme a las exigencias legales».

c. Resolución

Se estima el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios, y «Se reitera como doctrina jurisprudencial que la ejecución de obras en elementos comunes del edificio, como el repintado distinto de los huecos de las ventanas de la vivienda, los cuales conforman la configuración estética o estado exterior de la fachada, requieren del consentimiento o autorización previa de la comunidad, sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los propietarios o afecten o no a la estructura y seguridad del edificio».

No exigencia de autorización de la comunidad de propietarios 

Sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara n.º 242/2017, de 21 de diciembre, ECLI:ES:APGU:2017:382

a. Antecedentes de hecho

Se recurre la sentencia dictada en primera instancia que desestimaba íntegramente la demanda presentada por la comunidad de propietarios en la que se solicitaba la condena a un comunero a retirar el aparato de aire acondicionado instalado en la fachada del edificio, así como a reponer las ventanas de la vivienda que dan a la fachada a su estado originario, colocando las rejas que siempre tuvieron y tienen las que dan a las demás fachadas; y todo ello por afectar a elementos comunes del edificio, alterando su configuración y aspecto externo, sin haber obtenido autorización de la comunidad para realizarlas.

b. Fundamentos de derecho

Se parte en la sentencia analizada de que en principio no podrán alterar los elementos comunes si no es previo acuerdo de la junta de propietarios, para a continuación matizar lo siguiente:

«Ahora bien, dicho principio general, jurisprudencialmente viene admitiendo excepciones, derivadas de preservar la buena fe y combatir el abuso de derecho, dado que, evidentemente, también puede ocurrir que, a la hora de intentar preservar la legalidad, se actúe con exceso o abuso de derecho. Apreciándose tales excepciones en los supuestos de transcursos de largos períodos de tiempo desde que se realizó la actuación ilegal hasta que se actuó judicialmente, o cuando ha habido múltiples modificaciones efectuadas por distintos copropietarios, sin reacción de los demás ni de la propia comunidad. Se habla entonces de la existencia de un trato discriminatorio o contrario al principio de igualdad que también debe regir en las relaciones entre los diferentes propietarios de una comunidad sometida al régimen de propiedad horizontal, discriminación que se ha configurado desde la perspectiva del abuso de derecho y la equidad y que ha dado lugar a la validación judicial de una obra, que inicialmente, no estaba autorizada.

Como señalan las SSTS de 18 de enero y 10 de octubre de 2007, entre otras, en base al principio de igualdad, la jurisprudencia ha aceptado como justificativo de la no autorización de obras a un propietario cuando han sido consentidas por la comunidad obras semejantes a otros propietarios. Por su parte, la STS de 16-7-2009, recoge que "existe una doctrina jurisprudencial en el ámbito que nos ocupa que, en aras a un principio de equidad, mantiene que no puede aplicarse a un comunero un criterio distinto del seguido con otros, ni una desigualdad injustificada de trato entre los distintos comuneros"; y la STS de fecha 31 de octubre de 1999, señala que carece de justificación que no se tolere ahora lo que antes se ha permitido a otros comuneros, aunque añade que debe valorarse cuales han sido las obras llevadas a cabo en uno y otro supuesto».

En el caso concreto de las ventanas, afirma la sala que, si bien no es admisible la alteración de las ventanas por la sola voluntad de un comunero, y en principio debería haberse instado la autorización de la comunidad de propietarios, la comunidad habría consentido los cambios de las mismas durante años sin obstáculos, consintiendo tácitamente dichos cambios, por lo que no cabría ahora oponerse al cambio de ventanas realizado por la demandada en base a la falta de autorización de la comunidad:

«(...) Por ello, conforme al principio de equidad e igualdad recogido en el apartado anterior y desarrollado detalladamente en la sentencia recurrida, no puede aplicarse a un comunero un criterio distinto del seguido con otros, ni una desigualdad injustificada de trato entre los distintos comuneros.

(...)

Se trata, en definitiva, como señala acertadamente el Juez de instancia, de una obra semejante a otras que se habían realizado por otros propietarios en las ventanas exteriores del edificio con la aquiescencia, al menos tácita, de la comunidad, por lo que no cabe impedir ahora a la demandada la realización de tales obras al no afectar a la configuración estética de la fachada del edificio, pues ello supondría un claro agravio comparativo en relación con el resto de propietarios, lo que llega a desestimar dicha alegación».

c. Resolución

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios, confirmando íntegramente la resolución recurrida.

A TENER EN CUENTA. La jurisprudencia ha establecido que el art. 7 de la LPH debe ser interpretado de forma más flexible cuando se trata de los locales comerciales. Así, por ejemplo, la STS n.º 7/2010, de 11 de febrero, ECLI:ES:TS:2010:331, en un caso en el que la reforma consistía, entre otras cosas, en alargar una ventana hasta el suelo, considera que no supone perjuicio alguno para la comunidad, y lo razona del siguiente modo: «Esta Sala tiene declarado que, en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores (...)».