1370 - Requisitos que las comunidades de propietarios deben cumplir para poder alquilar sus zonas comunes

La comunidad de propietarios tendrá que presentar la declaración de alta en el Censo de empresarios, profesionales y retenedores, a través del modelo 036 (declaración censal normal), en aquellos supuestos en los que arriende o ceda zonas o elementos comunes y tenga la consideración de empresario o profesional.

Así se desprendería del artículo 29.2 y de los apartados 1 y 2 de la disposición adicional quinta de la LGT. No en vano, esta última norma especifica lo siguiente:

«1. Las personas o entidades que desarrollen o vayan a desarrollar en territorio español actividades empresariales o profesionales o satisfagan rendimientos sujetos a retención deberán comunicar a la Administración tributaria a través de las correspondientes declaraciones censales su alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores, las modificaciones que se produzcan en su situación tributaria y la baja en dicho censo. El Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores formará parte del Censo de Obligados Tributarios. En este último figurarán la totalidad de personas físicas o jurídicas y entidades a que se refiere el artículo 35 de la Ley General Tributaria, identificadas a efectos fiscales en España.

Las declaraciones censales servirán, asimismo, para comunicar el inicio de las actividades económicas que desarrollen, las modificaciones que les afecten y el cese en las mismas. A efectos de lo dispuesto en este artículo, tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes tuvieran tal condición de acuerdo con las disposiciones propias del Impuesto sobre el Valor Añadido, incluso cuando desarrollen su actividad fuera del territorio de aplicación de este impuesto.

2. Reglamentariamente se regulará el contenido, la forma y los plazos para la presentación de estas declaraciones censales».

En el mismo sentido, el artículo 3.2.a) del RGAT añade lo siguiente: 

«2. El Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores estará formado por las personas o entidades que desarrollen o vayan a desarrollar en territorio español alguna de las actividades u operaciones que se mencionan a continuación:

a) Actividades empresariales o profesionales. Se entenderá por tales aquellas cuya realización confiera la condición de empresario o profesional, incluidas las agrícolas, forestales, ganaderas o pesqueras.

No se incluirán en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores quienes efectúen exclusivamente arrendamientos de inmuebles exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido, conforme al artículo 20.uno.23.º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre que su realización no constituya el desarrollo de una actividad empresarial de acuerdo con lo dispuesto en la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Tampoco se incluirán en este censo quienes efectúen entregas a título ocasional de medios de transporte nuevos exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido en virtud de lo dispuesto en el artículo 25.uno y dos de su ley reguladora, y adquisiciones intracomunitarias de bienes exentas en virtud de lo dispuesto en el artículo 26.tres de la misma ley».

A TENER EN CUENTA. Asimismo, también formarán parte de este censo las personas o entidades que no cumplan ninguno de los requisitos que en principio determinan la inclusión en él, pero que sean partícipes de entidades en régimen de atribución de rentas (como serían las comunidades de propietarios) que desarrollen actividades empresariales o profesionales y tengan obligaciones tributarias derivadas de su condición de miembros de tales entidades. 

El último párrafo del artículo 3.2.a) del RGAT excluye de la inclusión en el Censo de empresarios, profesionales o retenedores a quienes realicen arrendamientos de inmuebles para uso exclusivo de vivienda en los términos del artículo 20.Uno.23.º de la LIVA, siempre que dicha actividad no tenga la consideración de empresarial conforme a la normativa sobre IRPF. A tales efectos debe acudirse al artículo 27 de la LIRPF, que define lo que ha de entenderse por rendimientos de actividades económicas y delimita en qué casos se ha de considerar el arrendamiento de inmuebles como tal actividad económica:

«1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas.

(...)

2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa».

Este artículo 27.2 de la LIRPF establece los requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda considerarse como una actividad empresarial, exigiendo una mínima infraestructura y organización de medios empresariales para ello. En concreto, será necesario que se tenga al menos a una persona empleada con contrato que pueda calificarse de laboral conforme a la legislación vigente, una cuestión ajena al ámbito tributario, y a jornada completa.

En cualquier caso, cuando proceda, la declaración de alta censal habrá de presentarse con anterioridad al inicio de las actividades (artículo 9.1 del RGAT) y supondrá el nacimiento de la obligación de presentar las correspondientes declaraciones y liquidaciones a la AEAT. Además, una vez que la comunidad se haya dado de alta en el censo, también deberá comunicar a la Agencia Tributaria a través de la oportuna declaración la alteración de cualquiera de los datos recogidos en la declaración de alta o cualquier modificación posterior, así como la baja en el censo cuando cese en el desarrollo de todo tipo de actividades empresariales o profesionales. De no hacerlo y continuar de alta en dicho censo, la comunidad tendría que presentar periódicamente las declaraciones o autoliquidaciones y sería requerida para su cumplimiento.

Con carácter general, la declaración de modificación tendrá que presentarse en el plazo de un mes desde que se produzcan los hechos que determinan su presentación, si no se establece otro plazo según lo previsto en el artículo 10.4 del RGAT. Por su parte, el plazo para presentar la baja en el censo también será de un mes desde que se cumpla la circunstancia que la determina, aunque sin perjuicio de que la comunidad afectada deba presentar las declaraciones y cumplir las obligaciones tributarias que le incumban, sin que a tales efectos deba darse de alta en el censo.

Todas estas declaraciones, tanto de alta censal como de modificación y de baja, se realizarán a través del modelo 036 (declaración censal normal), aprobado por el Ministerio de Economía y Hacienda por medio de la Orden EHA/1274/2007, de 26 de abril.

CUESTIÓN

Una comunidad de propietarios va a arrendar una plaza de garaje comunitaria a un tercero. ¿Tendrá que darse de alta como empresario o profesional en el Censo de empresarios, profesionales y retenedores?

Habida cuenta de que la actividad de arrendamiento de una plaza de garaje es una operación sujeta y no exenta del IVA, que tributará al tipo impositivo general del 21 %; y de que, por tanto, la comunidad de propietarios tendrá la consideración de empresario o profesional, estará obligada a presentar la declaración de alta censal a través del modelo 036.

En este sentido, por ejemplo, puede acudirse a la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V2877-20), de 23 de septiembre de 2020.