620 - Responsabilidad de las comunidades de propietarios por la defectuosa conservación de los elementos comunes del inmueble

Ya hemos adelantado en el punto anterior, que pesa sobre la comunidad de propietarios la obligación de llevar a cabo todos aquellos trabajos y obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, de entre las que se recogen, en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de, en lo que aquí nos concierne, habitabilidad (dentro de los que se encuadran la problemática derivada por las humedades existentes en el edificio). 

Obligaciones de la comunidad en relación con la conservación del inmueble

De encontrarnos ante tales circunstancias, es obligación de la comunidad tanto la reparación de las deficiencias, como el resarcimiento de los daños producidos por la falta de conservación del inmueble.

CUESTIONES 

1. La puesta en marcha por parte de la comunidad de propietarios de las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, ¿requerirá el acuerdo previo de la junta de propietarios?

No. El propio artículo 10 de la LPH, previendo el carácter obligatorio de estas obras, exime a la comunidad de propietarios de la obtención de acuerdo previo por parte de la junta de propietarios para la realización de las mismas:

«1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad...».

2. ¿Qué podemos entender por «obras necesarias»?

Puede entenderse por obras necesarias tanto los trabajos de mero mantenimiento y cuidado, como las tareas reparadoras o de rehabilitación cuya finalidad sea garantizar el restablecimiento de las condiciones de habitabilidad (SAP de Madrid n.º 503/2014, de 5 de diciembre, ECLI:ES:APM:2014:17522).

¿Qué elementos serán considerados comunes?

Dado que en esos supuestos basaremos nuestra reclamación en que el daño ocasionado por la humedad existente en nuestra vivienda o local deviene en virtud de la mala conservación o estado de un elemento común, resulta fundamental llevar a cabo una pormenorizada descripción de aquellos elementos que tienen tal carácter. Téngase en cuenta que existen determinados elementos que, aun siendo de uso privativo, tienen carácter de elemento común.

En este sentido encontramos que no es en la Ley de Propiedad Horizontal donde nuestro ordenamiento jurídico lleva a cabo una relación detallada de los elementos comunes, sino que, a este respecto, habremos de estar, por remisión expresa del artículo 3 de la LPH, a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil:

«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles (...)».

A TENER EN CUENTA. Tal y como pone de manifiesto el Tribunal Supremo en su sentencia n.º 93/2011, de 12 de diciembre, ECLI:ES:TS:2011:8310, «una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de derecho necesario. Siendo incuestionable que el orden de fuentes normativas por las que ha de regirse la comunidad de propietarios está constituido, en primer lugar, por los estatutos de la comunidad contenidas en el título, y después, en este orden y con carácter supletorio, por las normas del Código Civil sobre la comunidad de bienes y por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, lo que no implica que, respecto a dicha clase de propiedad, no sea de aplicación, en ningún caso, el principio de la autonomía de la voluntad, consignado en el artículo 1.255, del Código Civil cuando los estatutos aprobados por la Junta de Propietarios no contradigan lo establecido en la misma». Por ello, resulta esencial llevar a cabo un pormenorizado estudio de lo pactado en los estatutos respecto del bien en cuestión y el acuerdo que a través de los mismos se establezca, respecto de los gastos de conservación y mantenimiento de dichos elementos.  

Como vemos, el artículo 396 del Código Civil enumera los elementos comunes. Si bien, debemos tener en cuenta que, por una lado, dicha enumeración no es de numerus clausus sino enunciativa y, por otro, que su anunciación no es de ius cogens, sino de ius dispositivum, por lo que habrá de comprobarse de manera específica que no se haya producido la desafección permitida de ciertos elementos que, no siendo privativos por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, los pilares etc., lo sean solo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de partes del edificio, etc., (sentencia n.º 27/2007, de 22 de enero, ECLI:ES:TS:2007:162).

CUESTIONES

1. ¿Qué ocurrirá si el origen de la filtración o humedad tiene origen y causa en el mal estado o conservación de un elemento común por naturaleza?

Los elementos comunes por naturaleza (esenciales) son aquellos que resultan imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos y locales y no podrán ser objeto de desafección (entre otras, STS n.º 265/2011, de 8 de abril, ECLI:ES:TS:2011:2488). Así, de encontrarnos ante una filtración o humedad con causa en un elemento con tal carácter, no cabrá duda alguna de que es la comunidad de propietarios la responsable de su conservación y mantenimiento, por lo que, puesta en conocimiento de esta tal circunstancia, la inactividad de la misma generará su responsabilidad y nos permitirá accionar contra ella una reclamación por los daños y perjuicios causados por la humedad y la ejecución de las obras necesarias para que estos dejen de producirse.

2. ¿Y de encontrarnos con que el origen de la filtración o la humedad ha surgido como consecuencia del estado o conservación de un elemento común por destino? 

Los elementos por destino o accesorios son aquellos que en concepto de anejos se adscriben al servicio de todos o algunos de los propietarios singulares, quedando tal adscripción supeditada a la voluntad de las partes (entre otras, STS n.º 265/2011, de 8 de abril, ECLI:ES:TS:2011:2488). Por ello, en estos casos, habrá que comprobar si el bien ha sido objeto de desafección o no (título constitutivo del edificio o acuerdo de la comunidad de propietarios). De encontrarnos que el elemento causante de la humedad no ha sido objeto de desafección, estaríamos en la misma situación que en la respuesta dada a la cuestión anterior. Sin embargo, en caso contrario —encontrarnos con que el bien en cuestión ha sido objeto de desafección—, tendremos que probar objetivamente que, a pesar de que el uso del mismo es privativo, la humedad no ha sido generada por incumplimiento del deber de mantenimiento y conservación que sobre el mismo tiene el propietario al que se le ha dado el derecho de uso (art. 9 de la LPH) o, de la adicción de elementos no autorizados, sino que la humedad tiene origen en elementos comunes, que conforman dicho bien, pero que dan uso al resto de vecinos.