440 - Cuestiones que deben ser tenidas en cuenta sobre la realización de obras en las comunidades de propietarios

Existen tres cuestiones que afectan a las obras en las comunidades de propietarios y que suelen generar una amplia problemática en las mismas:

• Discrepancia sobre la naturaleza de las obras.
• Consentimiento tácito.
• Abuso de derecho.

Dado que los distintos tipos de obras presentan características distintas y exigen mayorías diferentes, en muchos casos surgen las dudas sobre si la obra en cuestión se encuadra en uno u otro tipo. Por ejemplo, son habituales los supuestos en los que ante una obra se plantea la cuestión de si estamos ante una obra obligatoria o una obra de mejora.

La propia LPH contempla esta posibilidad en su art. 17.10, en donde se dispone que:

«10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley».

Tal y como se recoge en la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias n.º 155/2020, de 14 de mayo, ECLI:ES:APO:2020:1634:

«Tal regulación permite concluir que, como regla general, es la Junta de propietarios la competente para decidir qué obras considera tiene que ejecutar, pues a ella se le encomienda la decisión sobre "la naturaleza de las obras a realizar"; o bien la discrepancia entre el copropietario (o los copropietarios) que solicitan las obras y la Junta de propietarios puede ser decidida por arbitraje o por dictamen técnico. Debe existir, por tanto, un acuerdo de la Junta de propietarios sobre la ejecución de las obras que es el que el comunero podrá impugnar judicialmente para defender la procedencia de las mismas. No cabe, en cambio, que por su propio criterio decida unilateralmente cuales son procedentes y demande para ello a la Comunidad para obtener la condena a su realización, cuando la Junta de propietarios no ha tenido la oportunidad de pronunciarse sobre las mismas. Antes al contrario, debe promoverse con carácter previo en el seno de la Junta de Propietarios la adopción de un acuerdo sobre la ejecución de las obras que es el que el comunero podrá impugnar judicialmente para defender la procedencia de las mismas. No es por ello posible, con la sola excepción de tratarse de obras necesarias que no precisen de ese acuerdo previo, —lo que, por cuanto seguidamente se razonara no concurre en ninguna de las que aquí el actor reclama acometa la CP— que el unilateral criterio de un propietario, sea suficiente para justificar una reclamación judicial, antes de que la Junta de Propietarios hubiera tenido oportunidad de pronunciarse sobre las mismas».

Es decir, cuando exista discrepancia sobre el carácter de la obra deberá acudirse a la junta de propietarios para que sea esta la que decida sobre el tipo de obra de que se trata, y los propietarios que no estén conformes con la decisión que adopte la junta podrán impugnar judicialmente el acuerdo. También se da la posibilidad de acudir a un procedimiento de arbitraje o de solicitar dictamen técnico.

Otra cuestión relevante que se da en las obras en las comunidades de propietarios es el conocido como consentimiento tácito, que puede ocurrir en las obras que no han obtenido un consentimiento expreso por parte de la comunidad, pero que a raíz del tiempo transcurrido desde que las mismas se llevaron a cabo, pueden entenderse consentidas por la misma.

La figura del consentimiento tácito es una figura no exenta de polémica, y sobre la que existe numerosa jurisprudencia. Cabe citar aquí la sentencia del Tribunal Supremo n.º 540/2016, de 14 de septiembre, ECLI:ES:TS:2016:4048, que aclara que:

«(...) el conocimiento no equivale a consentimiento, ni el silencio supone genéricamente una declaración, pues aunque no puede ser indiferente para el Derecho, corresponde estar a los hechos concretos para decidir si cabe ser apreciado como consentimiento tácito, es decir, como manifestación de una determinada voluntad, de manera que el problema no está en decidir si puede ser expresión de consentimiento, sino en determinar bajo qué condiciones debe aquél ser interpretado como tácita manifestación de ese consentimiento (sentencias 135/2012, de 29 febrero y 171/2013, de 6 marzo, entre las más recientes).

También que "los actos propios tienen su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, lo que impone un deber de coherencia y autolímita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables, declarando asimismo que solo pueden merecer esta consideración aquellos que, por su carácter trascendental o por constituir convención, causan estado, definen de forma inalterable la situación jurídica de su autor o aquellos que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho, lo que no puede predicarse en los supuestos de error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia (sentencias de 27 de octubre 2005 y 15 de junio de 2007)"».

También en la misma línea, la STS n.º 617/2013, de 15 de octubre, ECLI:ES:TS:2013:4922, se pronuncia sobre el consentimiento tácito en las comunidades de propietarios y lo hace estableciendo cuáles son los parámetros que deberán ser tenidos en cuenta a la hora de apreciar si existe o no consentimiento en el caso concreto:

«En esta sede se ha manifestado como posible que el consentimiento prestado por la comunidad pueda ser tácito; en concreto, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio puede ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad; de este modo, para poder establecer si en un determinado supuesto se ha producido un silencio por parte de la comunidad de propietarios capaz de ser interpretado como un consentimiento tácito, deberán valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento (SSTS de 26 de noviembre de 2010 [RC nº 2401/2005] y 16 de julio de 2009 [RC nº 1007/2005], aparte de otras). (STS, Civil del 05 de Julio del 2011. Recurso: 1434/2008)».

Por su parte, conviene citar aquí la sentencia de  la Audiencia Provincial de A Coruña n.º 126/2022, de 30 de marzo, ECLI:ES:APC:2022:700, que realiza un amplio análisis de la figura del consentimiento tácito en los temas de propiedad horizontal, destacando que:

«Ahora bien, la doctrina del consentimiento tácito debe aplicarse de forma muy ponderada, pues el mero conocimiento, y la mera inactividad no pueden confundirse con el consentimiento; ya que una interpretación laxa conllevaría que, por esta vía se acortasen los tiempos de prescripción de las acciones que establece el Código Civil, como recuerda la sentencia 600/2002, de 10 de junio (Roj: STS 4213/2002, en el recurso 3779/1996). Es por ello que la sentencia de 1187/2007, de 20 de noviembre (Roj: STS 7455/2007, recurso 4347/2000), matiza que:

(a) Es conocida la jurisprudencia que establece que el mero conocimiento no equivale a consentimiento; el conocimiento de los actos sancionables no supone su consentimiento;

(b) el silencio absoluto no es productor de efectos jurídicos;

(c) no tiene trascendencia jurídica el retraso en el ejercicio de la demanda, porque quien está legitimado para ello es dueño de su acción mientras no pueda oponerse la prescripción por el transcurso del tiempo necesario a tal efecto;

(d) el consentimiento tácito ha de resultar de actos inequívocos que demuestren de manera segura la conformidad del agente;

(e) quienes alegan la existencia de un consentimiento tácito de los demás comuneros deben probar que éstos conocían las obras en los elementos comunes; e igualmente deben acreditar su aceptación; sin que pueda acudirse a la prueba de presunciones;

(f) esta doctrina solamente es aplicable:

1) con carácter excepcional, nunca como regla general;

2) siempre referida a alteraciones que resulten inocuas para los demás comuneros;

3) que hayan sido toleradas durante años;

4) y, además, que la oposición no reporte beneficio alguno para la comunidad, entendida como el conjunto de comuneros».

Finalmente, también conviene hacer mención del abuso de derecho que en ocasiones estiman los tribunales con relación a las obras en las comunidades de propietarios.

CUESTIÓN

¿En qué consiste el abuso de derecho?

El art. 7 del Código Civil nos da la definición de esta figura en los siguientes términos:

«1. Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.

2. La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso».

Como punto de partida, cabe citar la STS n.º 970/2011, de 9 de enero de 2012, ECLI:ES:TS:2012:236, que reitera la doctrina jurisprudencial consistente en que:

«(...) en materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma».

En la práctica son numerosos los supuestos que llegan a nuestros tribunales y en los que se discute sobre si existe o no abuso de derecho en obras realizadas en la comunidad de propietarios, como podría darse, por ejemplo, cuando la comunidad autoriza obras similares a unos propietarios sí y a otros no, o cuando se solicita por la comunidad la demolición de alguna obra de escasa relevancia que no le ocasiona perjuicio alguno.

Por citar un ejemplo, la STS n.º 12/2022, de 12 de enero, ECLI:ES:TS:2022:36, se pronuncia sobre la existencia de abuso de derecho en un supuesto en el que la obra realizada supuso la unión física del garaje y un local, y la comunidad de propietarios no actuó hasta 20 años después: 

«14.2. La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la sentencia de 1 de febrero de 2006 (RC n.º 1820/2000), se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho ( sentencias de 8 de julio de 198, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996). Su apreciación exige, en palabras de la sentencia de 18 de julio de 2000, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).

14.3. En materia de propiedad horizontal, la sentencia de 16 de julio de 2009 (RC n.º 2204/2004) ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima.

14.4. La jurisprudencia reseñada es plenamente aplicable al caso de la litis, en el que concurre el doble elemento propio del abuso del derecho: (i) el objetivo (anormalidad en el ejercicio), cuando ahora se alega la inexistencia de la autorización por la comunidad de una obra que ha sido consentida tácitamente durante veinte años; y (ii) el subjetivo (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo) (...)».

Por su parte, la Audiencia Provincial de Bizkaia, en su SAP Bizkaia n.º 18/2014, de 31 de enero, ECLI:ES:APBI:2014:667, nos da una definición del abuso del derecho en los siguientes términos:

«(...) El abuso de derecho es una institución, de creación netamente jurisprudencial —STS 14-2-1944— ha sido introducida el art. 7.2 CC por la reforma llevada a cabo por la Ley de Bases de 17-3-1973 articulada por el D de 31-5-1974, y en su interpretación constante el TS ha entendido que su aplicación es de índole excepcional y ha de hacerse con criterio singularmente restrictivo, que constituye un concepto jurídico indeterminado cuya aplicación ha de ser hecha caso por caso, y que su apreciación exige la concurrencia de los siguientes elementos esenciales:

1º Uso de un derecho objetivo y externamente legal.

2º Daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica.

3º Inmoralidad o antisocialidad de ese daño, manifestada en forma subjetiva, cuando la actuación de su titular obedezca al deseo de producir un perjuicio a un tercero, es decir, a un "animus nocendi" o intención dañosa que carezca del correspectivo de una compensación equivalente, de tal modo que se entiende que no incurre en esta clase de ejercicio de derechos quien se limita a hacer uso de su derecho (STS 31-3-1995, 6-2-1999, 15-2-2000, 18-6-2000 y 16-5-2001).

En relación con el ejercicio de los derechos nacidos del régimen jurídico de la propiedad horizontal la STS de 13 de febrero de 1995, tras declarar que "es reiterada doctrina de esta Sala la de que el abuso de derecho, que proscribe el artículo 7.2 del Código Civil ha de resultar claramente patentizado por la concurrencia de las circunstancias que lo configuran, es decir, las subjetivas de intención de perjudicar o de falta de un interés serio y legítimo, y las objetivas de exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho y producción de un perjuicio injustificado (Sentencias de 26 de abril de 1976, 2 de junio de 1981, 22 de abril de 1983, 25 de junio de 1985, 14 de febrero de 1986, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991, 5 de abril de 1993, entre otras muchas)" dice a continuación, "es plenamente legítimo y serio, y en modo alguno excesivo o anormal, el interés jurídico de los demandantes, aquí recurridos, en su calidad de copropietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal, en oponerse a que se  alteren los elementos comunes de su edificio (...)"».

A lo largo de la LPH se mencionan distintos tipos de obras en los que se exigen unas mayorías distintas en función de la obra y su finalidad.