470 - Posibilidad de que un copropietario pueda estar exento del pago de los gastos de una comunidad de propietarios

Como hemos visto, la regla general es que todos los copropietarios tienen la obligación de contribuir a los gastos de la comunidad de propietarios. Sin embargo, existen ciertos supuestos en los que alguno pueda estar exento del pago de determinados gastos, estos supuestos se recogen en la propia LPH y en ocasiones también se establecen en los estatutos de la comunidad de propietarios.

En relación con los casos de exención previstos en la ley, los mismos se refieren a aquellos supuestos en los que para la realización de la obra es necesario la aprobación por acuerdo de la junta de propietarios y se refieren a los copropietarios que hayan votado en contra:

• El artículo 10.1.b) de la LPH establece la obligatoriedad de las obras y actuaciones necesarias para garantizar la accesibilidad universal y, en todo caso, cuando vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años. No es obligatorio el pago cuando el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Debe tenerse en cuenta que, aun cuando supere ese importe, serán igualmente obligatorio el pago cuando quien haya solicitado las obras asuma el coste que excede las citadas mensualidades o cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 % del importe de estas.

• El artículo 17.1 de la LPH señala que la comunidad no podrá repercutir el coste a los propietarios que no hubieran votado expresamente en la junta a favor del acuerdo. Esta exención se refiere a la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos de energías renovables. No obstante, los gastos de conservación y mantenimiento de la nueva infraestructura tendrán la consideración de elemento común y por tanto los gastos deben ser cubiertos por todos los propietarios.

• El artículo 17.4 de la LPH señala que cuando se apruebe la realización de innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble y cuya instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el copropietario disidente no resultará obligado al pago aun cuando no pueda privársele de la mejora o ventaja.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 620/2010, de 20 de octubre, ECLI:ES:TS:2010:5167

«3) Es cierto que en caso de innovaciones innecesarias el artículo 11 de la propia Ley de Propiedad Horizontal bajo ciertas condiciones exime a los disidentes de contribuir a los gastos, pese a que los acuerdos hayan sido válidamente adoptados, precisando la Sentencia número 1151/2008, de 18 de diciembre, el carácter necesario o no de las innovaciones debe entenderse "de acuerdo con la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada (artículo 3 del Código Civil), y las normas sobre la construcción exigen su existencia cuando en un edificio se elevan tres o más plantas, cuyo presupuesto viene también impuesto por el mercado inmobiliario, y con referencia a fincas antiguas, aparte de satisfacer las referidas necesidades de personas minusválidas, es un elemento esencial para la utilización de un edificio, que redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios de un inmueble, no solo a los efectos de las mentadas atenciones y del bienestar material, sino también porque incrementa el valor de los pisos o apartamentos y revaloriza la finca en su conjunto, y resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños".

4) El principio de autonomía de la voluntad imperante en las relaciones privadas expresamente recogido en el artículo 396, último párrafo, del Código Civil, autoriza las normas estatutarias que en determinadas circunstancias fijan el régimen de contribución a algunos gastos comunitarios de forma diferente a la cuota de participación fijada en el título, pudiendo en determinadas circunstancias incluso eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales (en este sentido, sentencia número 720/2009, de 18 de noviembre).

5) Tratándose de acuerdos de instalación de un ascensor en el edificio comunitario, la sentencia núm. 1181/2008 de 18 diciembre fija la regla de que: "el acuerdo obliga a todos los comuneros, tanto a los que hayan votado favorablemente, como a los que han disentido, y eso supone que deben permitir que se lleve a efecto y abonar lo que corresponda, sin perjuicio de la impugnación judicial si concurren las circunstancias del artículo 18 de la Ley".

6) Finalmente, la sentencia número 927/2008, de 21 de octubre, reiterada en la 720/2009, de 18 de noviembre, tras el análisis de la línea jurisprudencial mantenida en las sentencias 702/1994, de 13 de julio, 695/1995, de 5 de julio, 22 de septiembre de 1997 y 929/2006, 28 de septiembre de 2006, concluye que en aquellos casos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carecía del mismo y que es necesario para la habitabilidad del inmueble, constituye un servicio o mejora exigible y que todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos, sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias correspondientes al portal, escalera y ascensor, permitan considerar a los propietarios de los locales afectados liberados también del deber de contribuir los gastos de la instalación de ascensor».

CUESTIÓN

Si no utilizo un servicio del edificio, ¿tengo que pagarlo?

El artículo 9.2 de la LPH señala «(...) sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4». Por tanto, aunque no se utilice un determinado servicio se debe pagar el coste de este, salvo que sea un servicio que se haya votado en contra y cuyo coste exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.