350 - ¿Cómo se constituyen los complejos inmobiliarios privados según la Ley de Propiedad Horizontal?

La Ley de Propiedad Horizontal en su art. 24.2 señala dos posibles formas en la que pueden constituirse los complejos inmobiliarios privados:

• En una sola comunidad de propietarios, en cuyo caso le resulta de aplicación íntegramente lo dispuesto para la propiedad horizontal.
• En una agrupación de comunidades, para lo que la ley establece una serie de especialidades.

Una sola comunidad de propietarios

Como hemos establecido, en este caso se aplica íntegramente la LPH. En cuanto a la forma de constitución lo habitual es que se otorgue un título constitutivo, pero la inexistencia del mismo no impide la aplicación del régimen de propiedad horizontal. El art 2.b) de la LPH señala que la ley será de aplicación «A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros». La aplicación de este precepto a los complejos inmobiliarios ha sido admitido por el Tribunal Supremo en su sentencia n.º 594/2021, de 13 de septiembre, ECLI:ES:TS:2021:3306:

«Esta sala ha admitido también la existencia de propiedades horizontales de facto, incluso en casos de falta de constitución y de funcionamiento formal de la propiedad horizontal. Como afirmamos en la sentencia de 28 de mayo de 2009, que cita otras anteriores como las de 7 abril 2003 y 17 julio 2006, y que reproduce la más reciente 489/2021, de 6 de julio:

"[...] la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción que le dio la Ley 8/1999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no lo hubiesen otorgado".

La jurisprudencia se ha manifestado también reiteradamente a favor de la aplicación analógica de la LPH a complejos inmobiliarios existentes con anterioridad a la reforma realizada por la Ley 8/1999 (sentencias 357/2003, de 7 de abril y 489/2021, de 6 de julio)».

En el mismo sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo n.º 33/2020, de 21 de enero, ECLI:ES:TS:2020:114, «Ese reconocimiento ha sido producto de una obviedad, pues cuando se ha constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación de propiedad horizontal, no puede dejar de aplicarse esa legislación. Ello no es predicable sólo de los bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones. Si se ha dividido en parcelas independientes una finca y se han formado viales, no podría sostenerse que respecto a esos viales pudiese ejercitarse una pretensión de cese en la indivisión. Tampoco sería procedente respecto de otros terrenos puestos al servicio del conjunto, por ejemplo para instalaciones recreativas o deportivas, como ocurre en el presente caso. Los terrenos, en principio segregables del conjunto, pero destinados a instalaciones de uso común, constituyen en realidad elementos comunes accidentales o por destino afectados al uso común por voluntad de los propietarios y que en principio pueden quedar desafectados para de esa utilización conjunta, pero siempre conforme a las normas jurídicas aplicables a este régimen de propiedad».

Con relación a esta aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal, aun cuando no se ha otorgado un título constitutivo, el art 24.4 de la LPH señala «A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior».

En los supuestos en que estamos ante una comunidad de propietarios, los órganos de gobierno y las mayorías que se exigen para la adopción de acuerdos se rigen por lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal con carácter general.

Agrupación de comunidades

Para que un complejo inmobiliario se constituya en una agrupación de comunidades es necesario título constitutivo que será otorgado por el propietario único o por los presidentes de todas las comunidades que la van a integrar previamente autorizados por el acuerdo mayoritario de la junta de propietarios. El título contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes y establecerá la cuota de participación de cada una de las comunidades. El título y los estatutos deberán inscribirse en el registro de la propiedad.

El art. 24.3 de la LPH recoge una serie de especialidades respecto a la regulación de los complejos inmobiliarios privados que estén constituidos en agrupación de comunidades, y en este sentido establece:

«3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades».