240 - Constitución y funciones de la junta de propietarios de una comunidad de propietarios según la Ley de propiedad horizontal

La junta de propietarios se constituye como el órgano de gobierno de la comunidad y estará compuesto por todos los titulares. Sus cometidos son los propios de un órgano rector colectivo y deberá reunirse una vez año de forma obligatoria.

La Audiencia Provincial de Pontevedra nos da una definición de la junta en su sentencia n.º 352/2017, de 17 de julio, ECLI:ES:APPO:2017:1610, con cita de la STS n.º 42/2008, de 4 de febrero, ECLI:ES:TS:2008:322, en los siguientes términos:

«(...)  la Junta de Propietarios es el órgano superior, que decide todas las cuestiones comunitarias y goza plenamente de las facultades para las actuaciones en el inmueble y, de hecho, nadie puede suplir sus competencias; la aprobación de cuentas, los presupuestos ordinarios y extraordinarios, las normas de funcionamiento, la autorización de obras, el nombramiento y cese de cargos y, en definitiva, cualquier decisión pasa por el previo acuerdo de la Junta (...)».

El artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge las principales funciones de la junta:

• Nombrar y remover a las personas que ejerzan los ya citados cargos del art. 13 de la LPH (presidente, vicepresidente, en su caso, secretario y administrador), así como resolver las reclamaciones que se presenten contra estos por su actuación en el cargo.
• Aprobar tanto el plan de gastos e ingresos previsibles, como las cuentas correspondientes.
• Aprobar los presupuestos y la ejecución de las obras de reparación de la finca, ya sean ordinarias o extraordinarias. La junta también deberá ser informada de las medidas de carácter urgente que haya adoptado el administrador.
• Aprobar, y en su caso modificar, los estatutos y también determinar las normas de régimen interior.
• Conocer y decidir en los asuntos de interés general para la comunidad, adoptando las medidas necesarias o convenientes.

Sin embargo, hay que tener en cuenta, que a lo largo de la LPH nos encontramos con más atribuciones a la junta, pudiendo citar, a modo de ejemplo, las siguientes:

• Autorizar la división o agrupación de departamentos, determinar la indemnización por daños y perjuicios que corresponda, fijar las nuevas cuotas de partición y determinar la naturaleza de las obras que se vayan a realizar.
• Establecer otros órganos de gobierno de la comunidad sin menoscabar las funciones y responsabilidades de los recogidos en el art. 13.1 de la LPH. También fijar los términos en los que el vicepresidente sustituirá o asistirá al presidente y, en su caso, disponer que los cargos de secretario y administrador se ejerzan separadamente al de presidente (art. 13 de la LPH).
• Atendiendo a lo establecido en el artículo 21, apartados 1 y 2, de la LPH, la junta podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios, siempre que no puedan considerarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad del inmueble, así como aprobar la exigencia judicial a través del proceso monitorio del pago de la deuda.
• Acordar la creación o supresión de servicios comunes de interés general. 
• Acordar nuevas instalaciones y servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. 
• Autorizar al presidente para el ejercicio de la acción de cesación contra el propietario y el ocupante del piso o local que desarrollen en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (art. 7.2 de la LPH).

A TENER EN CUENTA. El art. 21 de la LPH ha sido modificado con efectos desde el 16/6/2022, por la publicación de la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

La asistencia a la junta debe de llevarse a cabo de forma personal o a través de un representante (legal o voluntario), siendo suficiente un escrito firmado por el propietario para acreditar la representación.

CUESTIONES

1. ¿Qué ocurre con las viviendas y locales que pertenezcan a distintos propietarios?

En estos casos en los que la vivienda o local pertenece proindiviso a varios propietarios, deben nombrar a un representante para asistir y votar en las juntas.

2. ¿Y cuando la vivienda o local tiene un usufructuario?

La LPH nos dice que tanto la asistencia como el voto corresponderán al nudo propietario, y que se entenderá representado por el usufructuario, salvo que exista manifestación en contra. La delegación al usufructuario debe ser expresa cuando los acuerdos se refieran a obras extraordinarias y de mejora, o cuando se trate del supuesto previsto en el art. 17.1 de la citada LPH, es decir, acuerdos sobre la instalación o adaptación de infraestructuras para el acceso a los servicios de telecomunicaciones, de aprovechamiento de energía renovables, o de nuevos suministros energéticos.

No tendrán derecho de voto, si bien podrán participar en las deliberaciones de la junta, los propietarios que no se encontrasen al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas, o no hubiesen procedido a su consignación judicial o notarial.

El art. 16.1 de la LPH recoge que:

«1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación».

El artículo 16.3 de la LPH establece que la citación para la junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. 

Para que pueda celebrarse la junta en primera convocatoria será necesario que concurran a la misma la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación. En caso contrario, será necesario acudir a la segunda convocatoria, que no tendrá sujeción a quorum, y que se celebrará en el día y hora indicados en la primera citación, y en caso de no haberse previsto, se volverá a convocar a la junta dentro de los ocho días siguientes a la junta no celebrada y las citaciones deberán cursarse con una antelación mínima de tres días. El plazo de citación debe ser siempre respetado ya que, de lo contrario, la junta podría ser anulada judicialmente.

Los acuerdos de la junta serán impugnables:

• Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos.
• Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
• Cuando supongan un grave perjuicio para alguno de los propietarios que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho.

CUESTIONES

1. ¿En qué plazo pueden impugnarse los acuerdos de las juntas de propietarios?

Hay que diferenciar distintos plazos de impugnación en función del motivo por el que se lleva a cabo dicha impugnación:

- De 3 meses: para impugnar acuerdos gravemente lesivos a los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno varios propietarios o acuerdos que supongan un grave perjuicio para algún propietario o que se haya adoptado con abuso de derecho.

- De 1 año: para los acuerdos contrarios a la LPH o a los estatutos.

- Sin plazo: cuando se impugnan acuerdos contrarios a cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho. (STS n.º 12/2022, de 12 de enero, ECLI:ES:TS:2022:36).

2. ¿Cuándo comienza a contarse el plazo para la impugnación?

El dies a quo en el que comienza el plazo para impugnar será el día en que se adoptó el acuerdo para aquellos que se encontraban presentes en la junta, o el día en el que haya tenido lugar la notificación en el caso de los ausentes en la celebración de la junta.