170 - Constitución del fondo de reserva en el régimen de propiedad horizontal

El régimen de constitución del fondo de reserva se encuentra regulado en la disposición adicional única de la LPH que se introdujo por medio de la reforma llevada a cabo por la Ley 8/1999, de 6 de abril. Esta disposición establece:

«1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas:

a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición.

Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.

b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.

c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9.

2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.

Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.

Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior».

La constitución del fondo de reserva debe realizarse con la aprobación del primer presupuesto ordinario de la comunidad, en el caso de las comunidades anteriores a la reforma se preveía que lo constituyeran en el ejercicio anual posterior a la entrada en vigor de la disposición. Esta disposición establece la obligación de las comunidades de propietarios de establecer un fondo de reserva por lo que si no lo hace cualquier propietario puede instar a la comunidad a que lo constituya, la SAP de La Rioja n.º 141/2017, de 7 de septiembre, ECLI:ES:APLO:2017:261, señala en este sentido: «Es cierto que la constitución del fondo de reserva es obligatoria e imperativa para la Comunidad de Propietarios conforme al artículo 9.1.º f) de la Ley de Propiedad Horizontal, y que debió de constituirse ya en la primera junta que probó los presupuestos celebrada tras la entrada en vigor de la ley 8/99, tal como establece esa disposición adicional antes transcrita. Si no se hizo en la primera junta tras la entrada en vigor de dicha Ley ni en las posteriores, es facultad de cualquiera de los comuneros solicitar esa constitución del fondo de reserva al ser convocado para cualquiera de las juntas sucesivas, dirigiendo un escrito al presidente para que se incluya esa cuestión en el orden del día (artículo 16.2 Ley de Propiedad Horizontal); si luego la Comunidad de Propietarios decide no constituir ese fondo o no se pronuncia, o fija un fondo que el peticionario considera incorrecto, cabe la impugnación de la misma. Sin embargo, nunca sea hecho nada de esto; ni por la presidencia de la Comunidad de Propietarios, ni por ninguno de los demás propietarios, incluida la actora».

Además, esta obligación no caduca por no constituir el fondo de reserva en el momento legalmente establecido, así lo ha recogido la Audiencia Provincial de A Coruña en su sentencia n.º 21/2012, de 24 de enero, ECLI:ES:APC:2012:365:

«En el escrito de demanda se impugna el acuerdo de la comunidad de propietarios de crear un fondo de reserva del 5 % conforme a los presupuestos de los años 2008 y 2009, ascendente a la cantidad de 613,13 euros, fundamentándose dicha impugnación en que la comunidad debió constituir el fondo de reserva con la aprobación del primer presupuesto ordinario, y que, al hacerlo ahora, no está legalmente habilitada para ello, por lo que el acuerdo es contrario a la Ley.

Ante los razonamientos de la sentencia de instancia de que la constitución del fondo de reserva no sólo no es contraria a la Ley, sino que es exigida legalmente, por lo que no caduca dicha obligación aunque no se haya realizado con la celeridad que prescribe la ley (...)

II.- El Fondo de Reserva se constituyó por la comunidad de propietarios demandada con el 5 % de los presupuestos de los años 2008 y 2009, haciendo cumplimiento estricto de la legalidad vigente. Por lo que resulta inadmisible la pretensión de que se declare la nulidad del acuerdo de la comunidad de propietarios de constitución del fondo de reserva».

A TENER EN CUENTA. Las sentencias mencionadas hacen referencia al 5 % del fondo de reserva por ser asuntos anteriores a la reforma llevada a cabo por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo por la que se incrementó el mínimo legal del fondo de reserva y se estableció en el 10 % del presupuesto ordinario de la comunidad.

La ley establece que el primer año el fondo de reserva estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 % del presupuesto ordinario de la comunidad. Será en el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual posterior a aquel en que se constituya cuando la dotación del mismo debe alcanzar el mínimo legal que establece el art 9 de la LPH, esto es, el 10 % del presupuesto ordinario. Cada propietario contribuye a la dotación en función de su respectiva cuota de participación.

La disposición adicional única no solo se encarga de regular la constitución del fondo de reserva, sino que también establece los mecanismos para que la dotación nunca sea inferior al mínimo legal establecido. Para ello señala que:

• Las cantidades del fondo de reserva de las que se haga uso durante el ejercicio presupuestario para atender a los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el art. 10 de la LPH se computarán como parte integrante del mismo a los efectos del cálculo de su cuantía mínima.
• Al inicio del ejercicio presupuestario siguiente se efectuarán las aportaciones que sean necesarias para cubrir las cantidades de las que se haya dispuesto. Al igual que en la constitución del fondo de reserva cada propietario contribuirá según su cuota de participación.

Para los supuestos en que un propietario no aporte la cuantía que le corresponde al fondo de reserva, la LPH faculta a la junta de propietarios para utilizar los medios que recoge el art. 21 de la LPH para hacer frente a los impagos de gastos comunes. Los instrumentos con los que la Ley de Propiedad Horizontal dota a la junta de propietarios para los supuestos de impago son:

• Medidas disuasorias frente a la morosidad mientras el propietario se encuentre en esa situación. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago y este no se realice.
• La comunidad podrá acudir al juicio monitorio para la reclamación de las cantidades que le sean debidas, así lo establece el art. 21.2 de la LPH que establece «La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal (...)».