1700 - Procedimiento de constitución de una comunidad de propietarios en Cataluña

Aun cuando no se hubiere otorgado el título constitutivo, es obligatorio someterse al régimen de propiedad horizontal, tal como declara el artículo 2.b) de la LPH: «A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal».

En sentido análogo, declara el artículo 551-2.2 CCCat que «La comunidad en régimen de propiedad horizontal se rige por el título de constitución, que debe adecuarse a lo establecido por el capítulo III. Las situaciones de comunidad que cumplen los requisitos de la propiedad horizontal y no se hayan configurado de acuerdo con lo establecido por el capítulo III se rigen por los pactos establecidos entre los copropietarios, por las normas de la comunidad ordinaria y, si procede, por las disposiciones del capítulo III que sean adecuadas a las circunstancias del caso».

Si alguno de los propietarios enajenase un bien privativo, en el momento de realizar la escritura pública, deberá reseñar el título constitutivo e incorporar a ella los estatutos y demás normas de la comunidad.

A TENER EN CUENTA. Antes de la reforma llevada a cabo por la Ley 5/2015, de 13 de mayo, no era obligatorio reseñar en la escritura pública el título constitutivo, ni incorporar los estatutos y demás normas de la comunidad.

En el caso del promotor, si este ha transmitido una cuota indivisa del inmueble, no puede hacer uso de la facultad que le concede el artículo 552-11.4 CCCat —exigir la adjudicación de la totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en metálico el valor pericial de la participación de los demás cotitulares—. En este caso, cualquier adquiriente puede exigir el otorgamiento inmediato del título de constitución de acuerdo con el proyecto por el que se ha obtenido la licencia correspondiente.

El título constitutivo deberá inscribirse en el registro de la propiedad por medio de una inscripción general para el inmueble y de tantos folios como fincas privativas existan.

Como requisito para poder otorgar el título constitutivo, el artículo 553-9.3 del CCCat exige que en la misma escritura o en otra previa se declare la obra nueva de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria y las demás normas que sean de aplicación.

A TENER EN CUENTA. Para la declaración de obra nueva, según el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, los notarios exigirán la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística —licencia municipal de obras—, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto. Si la obra estuviera terminada se exigirá también la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de esta conforme al proyecto.

Además, conforme al artículo 187.1.k) del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, está sujeto a licencia urbanística la constitución o modificación de un régimen de propiedad horizontal, simple o compleja. Por lo que se refiere a la licencia de primera ocupación, en caso de que el edificio esté terminado, señalar que en el régimen catalán solo está sujeto a licencia la primera utilización y ocupación parcial de los edificios, en caso de que la ocupación sea total, únicamente se exige comunicación previa, conforme a lo establecido en el artículo 187 bis.b) del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto.

¿Cuál es el contenido del título constitutivo?

El título constitutivo debe constar en escritura pública y el artículo 553-9 del CCCat establece el contenido mínimo que debe incluir:

• La descripción del inmueble con los elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone. El artículo señala que esto debe hacerse esté acabado el inmueble o no, de lo que se deduce que el régimen de propiedad horizontal puede constituirse antes de que finalice la construcción del inmueble.
• La descripción de todos los elementos privativos, con el correspondiente número de orden interno en el inmueble, la cuota general de participación y, si procede, las especiales que les corresponden, así como la superficie útil, la situación, los límites, la planta, el destino y, si procede, los espacios físicos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones.
• Un plano descriptivo del inmueble.
• Los estatutos, si existen.
• Las reservas de derechos o facultades, si existen, establecidas a favor del promotor o de los constituyentes del régimen.
• La previsión, si procede, de formación de subcomunidades.

La ley limita el contenido de las cláusulas que el constituyente puede establecer. En este sentido, declara la nulidad de las estipulaciones que se recojan en el título de constitución o en cualquier otro documento, que impliquen una reserva de la facultad de modificación unilateral del título constitutivo a favor del constituyente o que le permitan decidir en el futuro asuntos que deban someterse a la aprobación de la junta de propietarios (art. 553-9.5 del CCCat), por ser la facultad decisoria de la junta indelegable. 

A TENER EN CUENTA. La Ley 5/2015, de 13 de mayo, amplía el contenido mínimo del título constitutivo estableciendo como obligatorias las cláusulas que la redacción original establecía como dispositivas. Así mismo introduce la limitación recogida en el 553-9.5 del CCCat.

El Código Civil de Cataluña regula la posibilidad de establecer una reserva expresa del derecho para sobreelevar, subedificar o edificar en el mismo solar del inmueble a favor de los constituyentes o de terceras personas. Para que esta constitución o reserva sea válida deberá establecerse mediante una cláusula específica en el título constitutivo tal y como recoge el artículo 553-13 del CCCat.

La cláusula que determina el derecho de vuelo debe tener el contenido que se prevé en el 567-2 del CCCat.

   Artículo 567-2 del CCCat

«1. El derecho de vuelo debe constar necesariamente en escritura pública, que debe contener, al menos, los siguientes datos:

a) El número máximo de plantas, edificios, si procede, y elementos privativos que pueden construirse, de acuerdo con la normativa urbanística y de la propiedad horizontal vigentes en el momento de constituirse el derecho.

b) Los criterios que deben aplicarse en la determinación de las cuotas de participación que corresponden a los elementos privativos situados en las plantas o edificios nuevos y las que corresponden a los situados en las plantas o edificios preexistentes, que deben garantizar la proporcionalidad adecuada entre todas.

c) El plazo para ejercerlo, que no puede superar en ningún caso, sumándole las prórrogas, los treinta años.

d) El precio o contraprestación que, si procede, debe satisfacer la persona que adquiere el derecho, o bien la forma en que se valora este si se reserva.

2. El título de constitución del derecho de vuelo puede incluir los siguientes contenidos:

a) Las normas de comunidad o de propiedad horizontal por las que debe regirse el edificio una vez se ha ejercido.

b) La limitación de la disponibilidad del derecho de vuelo.

c) La facultad de los titulares del derecho de vuelo de establecer o modificar el régimen de propiedad horizontal, de modificar la descripción del edificio preexistente y de fijar o redistribuir las cuotas de participación sin el consentimiento de los concedentes.

d) Los demás pactos lícitos que se consideren convenientes.

3. La constitución del derecho de vuelo y sus modificaciones pueden oponerse a terceras personas de buena fe desde que se efectúa su inscripción en el Registro de la Propiedad en la forma y con los efectos establecidos por la legislación hipotecaria o desde que las terceras personas han tenido conocimiento de las mismas».

Este derecho supone que sus titulares están facultados para edificar a su cargo de acuerdo con el título de constitución del derecho, para hacer suyos los elementos privativos que sean resultado del ejercicio del derecho y para otorgar las correspondientes declaraciones o ampliaciones de obra nueva y, si se ha previsto al constituir el régimen o el derecho, la modificación de la división horizontal. El ejercicio sucesivo del derecho puede conllevar la redistribución de las cuotas de participación, que llevan a cabo los titulares de los derechos sin necesidad del consentimiento de la junta de propietarios, siempre que así se haya previsto expresamente en el título constitutivo.

La jurisprudencia ha reconocido la posibilidad de establecer esta reserva incluso por parte del promotor o del propietario único en el título constitutivo o en los estatutos. Así mismo señala la importancia de determinar claramente las condiciones del ejercicio del derecho, por cuanto afecta a terceros. En este sentido se manifiesta la sentencia del Tribunal Supremo n.º 389/2009, de 27 de mayo, ECLI:ES:TS:2009:3564:

«(...) La posibilidad de que en el momento de la formación de la propiedad horizontal el Promotor o el propietario inicial del edificio se reserven en el título constitutivo o en los Estatutos del mismo ciertos elementos en principio comunes de la finca para su construcción posterior, como es el suelo y el vuelo, es algo admitido en la doctrina y en la jurisprudencia, con alguna excepción, como la contenida en la sentencia de 10 de mayo de 1999. Su regulación aparece en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, única norma dedicada al derecho de sobreelevación (si bien tiene como finalidad la fijación de su contenido a efectos de su publicidad en el Registro de la Propiedad), junto con la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a derechos reales, cuyo artículo 553-13 reconoce la validez de la constitución o la reserva expresa del derecho a sobreelevar, subedificar o edificar en el mismo solar del edificio a favor de los promotores o de terceras personas siempre que se establezca en el título de constitución en cláusula separada y específica de acuerdo con el artículo 567.2 (número máximo de plantas; cuotas de participación; plazo para su ejercicio; precio o contraprestación, si procede...). Su inclusión en el título constitutivo o en los Estatutos hace innecesario adoptar acuerdo alguno de la Comunidad de Propietarios que facilite su ejercicio posterior por parte del titular del derecho puesto que no se modifica el Título, desde el momento en que la facultad de llevarla a término —por sí solo— está claramente atribuida en el mismo.

Ahora bien, este no es realmente el problema que plantea la reserva (al margen de la conveniencia de su limitación o, en su caso, de una adecuada regulación). Lo esencial de este derecho radica en los requisitos que impone su especial naturaleza para que produzca el efecto jurídico real pues una cosa es que la voluntad del Promotor o propietario único sirva para organizar el régimen jurídico propio de un inmueble sujeto al régimen de la Propiedad Horizontal, y otra distinta la creación de un derecho real de características propias, como es el que resulta de la reserva, que trasciende a quienes, con la compra posterior, van a ser a ser sus nuevos propietarios. La naturaleza misma del derecho, limitativo del dominio, consistente en la facultad de levantar nuevas construcciones en el edificio, excluye que pueda configurarse con absoluta generalidad. La actuación unilateral del Promotor o del propietario único o los pactos acerca del modo de construir, duración y demás requisitos que impone el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario forman el contenido real del derecho, por lo que tienen eficacia frente a terceros, que deben tener conocimiento de la exacta determinación de su naturaleza y extensión que, por otra parte, se inscribe en el Registro de la Propiedad, cumplidos los requisitos dimanantes de los principios de especialidad, cuya eficacia resulta determinante en todo el ámbito de los derechos reales (...)».

¿Cómo se modifica el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal?

Para modificar el título de constitución es necesario el acuerdo de la junta de propietarios que conforme al artículo 553-26.2 del CCCat deberá aprobarlo con el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación. Además, es preciso que la escritura observe los requisitos del artículo 553-9 del CCCat que sean de aplicación en función de la modificación que se realice.

En los casos de modificaciones que no precisen acuerdo de la junta de propietarios, los responsables de formalizarlas serán los titulares de los derechos o propietarios de los bienes privativos a los que afecte. Esta obligación deriva de lo previsto en el artículo 553-10.2 del CCCat.

Artículo 553-10.2 del CCCat 

«2. No es preciso el acuerdo de la junta de propietarios para la modificación del título de constitución si la motivan los siguientes hechos:

a) El ejercicio de un derecho de vuelo, sobreelevación, subedificación y edificación si se ha previsto así al constituir el régimen o el derecho.

b) Las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de los elementos privativos o las desvinculaciones de anexos, si los estatutos así lo establecen.

c) Las alteraciones del destino de los elementos privativos, salvo que los estatutos las prohíban expresamente.

d) La ejecución de actuaciones ordenadas por la Administración pública de conformidad con la legislación vigente en materia urbanística, de habitabilidad, de accesibilidad y sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas».

En relación con las modificaciones del título constitutivo se ha manifestado el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, indicando que para poder establecer prohibiciones o limitaciones de uso es necesario que conste de manera expresa y que deben inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente terceros.

RESOLUCIÓN RELEVANTE

STSJ de Cataluña n.º 23/2011, de 3 de junio, ECLI:ES:TSJCAT:2011:6914

«Más reciente es todavía la Sentencia de STS 30-12-2010 Ponente Sr. Xiol Rios, que con cita de otras anteriores y en un caso prácticamente igual al presente —cambio de uso de local-despacho, a vivienda y no por tanto de usos comerciales— reitera que las limitaciones o prohibiciones referidas al cambio del uso del inmueble exigen para que sean eficaces que consten de forma expresa. Recuerda la Sala Primera del Tribunal Supremo que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), y que si bien tiene una indudable función social, sus limitaciones deben hallarse establecidas legal o convencionalmente debiendo ser interpretadas de un modo restrictivo.

Textualmente se afirma que: "En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

La doctrina de esta Sala es prácticamente unánime (SSTS 23 de febrero de 2006, 120 de octubre de 2008, entre otras) al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales. Para que las prohibiciones o limitaciones resulten eficaces, resulta imprescindible que una cláusula o regla precisa así lo establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria"».

A TENER EN CUENTA. En esta sentencia no resulta de aplicación el artículo 553.10.2.c de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, por cuestiones temporales, pero este artículo no hace más que recoger el sentir de la jurisprudencia comentada.