150 - ¿En qué consisten las normas de régimen interior de una comunidad de propietarios y cuáles son sus límites según la LPH?

Las normas de régimen interior de las comunidades de propietarios vienen previstas en el art. 6 de la LPH con el siguiente tenor literal:

«Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración».

Es decir, en palabras de nuestro Alto Tribunal: «El Reglamento de Régimen Interior se refiere a cuestiones de mero funcionamiento de los servicios y elementos comunes». STS, rec. 245/2003, de 22 de octubre de 2008, ECLI:ES:TS:2008:5456.

Nuestras audiencias provinciales han establecido los requisitos que deben cumplir este tipo de normas, y así, entre otras, la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada n.º 564/2019, de 13 de diciembre, ECLI:ES:APGR:2019:1877, o la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 38/2019, de 24 de enero, ECLI:ES:APM:2019:1733, recogen el siguiente listado:

«Con ello, las primeras reglas que deben respetar las Normas de Régimen Interno son:

1.- No pueden ser contrarias a la Ley.

2.- No pueden contener menciones contrarias a los estatutos.

3.- Su objetivo es regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes.

4.- Obligan a todos los comuneros, pero también a cualquiera que ocupe el inmueble, con lo que se extienden a los arrendatarios, sea cual sea el régimen de posesión: arrendamiento de larga duración, de temporada o alquiler vacacional.

5.- Para adoptar acuerdos que incluyan normas de régimen interno solo se exigirá mayoría simple del art. 17.7 LPH, con lo que se votan entre presentes el día de la junta.

6.- No deben inscribirse en el registro de la propiedad para su eficacia ante terceros, por lo que cualquier adquirente de inmueble debe reclamar al vendedor estas normas para su conocimiento».

Es importante resaltar la importancia de los límites que tienen las normas de régimen interno, que no podrán abarcar los aspectos reservados a los estatutos, ni contradecir la LPH en ningún caso. Así se recoge en la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga n.º 12/2019, de 10 de enero, ECLI:ES:APMA:2019:12, que establece: «(...) Estas normas tienen un doble límite normativo, consecuencia del principio de jerarquía normativa y del carácter imperativo de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que no podrán regular materias reservadas por Ley a los Estatutos, ni contradecir lo establecido por la legislación aplicable, especialmente la Ley de Propiedad Horizontal, ni en los Estatutos (...)».

La sentencia de la Audiencia Provincial de Tenerife n.º 208/2020, de 1 de junio, ECLI:ES:APTF:2020:1260, realiza un interesante análisis de las diferencias entre los estatutos y las normas de régimen interior:

«(...) el Reglamento de Régimen interior que regula el artículo 6 (...) se refiere al funcionamiento interno de la Comunidad en cuanto a servicios y elementos generales, para regular la convivencia y la adecuada utilización de ellos, sin que proceda su inscripción, estando sometido para su modificación a la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración, mientras que el Estatuto incide directamente sobre derechos y obligaciones de la Ley. 4. Corolario de ello es que para determinar su naturaleza se haya de estar más al contenido de la norma que a su inclusión nominal (...).

(...) 

Ambas clases de reglas son potestativas y la diferencia esencial entre ellas, al margen del régimen para su adopción o variación ya citado, está en que el reglamento se refiere a cuestiones de mero funcionamiento de los servicios y elementos comunes, mientras que el Estatuto, que aparece como complemento del Título, regula cuestiones de mayor enjundia, entre ellas, de especial importancia, las atinentes al uso y destino del edificio.

(...)

Frente a la importancia del Estatuto, que cabe definir como el documento que incide directamente sobre los derechos y obligaciones de los comuneros establecidos en la ley, el reglamento presenta un carácter y finalidad más pragmático y de detalle, referido al funcionamiento interno de los servicios y elementos comunes generales, así como a las normas de convivencia comunitaria. Los contenidos más habituales de los reglamentos internos, de acuerdo con los diversos supuestos que pueden darse en cada comunidad, son los de regulación de asuntos tales como los horarios de las piscinas o zonas deportivas, el uso de ascensores y montacargas, aparcamiento en garajes, horarios de recogida de basuras, etc., y es frecuente, en casos de centros comerciales, que se regulen temas referentes a los servicios de seguridad, horarios de apertura, actividades de dinamización, e incluso reglas para la decoración y publicidad, aunque siempre sin restricciones innecesarias, como indican, entre otras, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Zaragoza de 22-1-86, de Valencia de 14-3-98 o las de Asturias de 3-10-00 y 22-6-02».

A pesar de que su rango normativo sea inferior a los estatutos, la norma de régimen interior (de existir) es obligatoria, con lo que los propietarios pueden exigir su cumplimiento judicialmente, tal y como se desprende de la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña n.º 28/2015, de 5 de febrero, ECLI:ES:APC:2015:167, que en un supuesto en que se recogía en el reglamento de régimen interior la prohibición de la tenencia de animales, establece que los propietarios están obligados a respetar las normas de régimen interno, y los distintos propietarios están facultados para exigir su observancia, sin perjuicio de que puedan instar la modificación de la misma a la junta de propietarios, e incluso impugnar el acuerdo que se adopte.

CUESTIÓN

¿Pueden incluirse sanciones en las normas de régimen interior?

La respuesta a esta pregunta la encontramos en la SAP Tenerife n.º 208/2020, de 1 de junio, ECLI:ES:APTF:2020:1260, que reconoce esta posibilidad cuando no se afecte a los derechos dominicales u otros establecidos legalmente:

«Por otra parte, se discute en la doctrina si el incumplimiento de estos reglamentos puede dar lugar a sanciones; dado que por medio de un acuerdo válidamente adoptado en Junta pueden los propietarios establecer, siempre dentro de la legalidad, determinadas prohibiciones u obligaciones y tales acuerdos deben respetarse por los comuneros, nada obsta, en principio, para que se prevean sanciones en caso de incumplimiento, y de igual manera pueden establecerse prohibiciones u obligaciones en los Reglamentos; pero aún en este caso, parece lógico que tales acuerdos afecten a incumplimientos de cierta gravedad, como por ejemplo, estableciéndose el pago de intereses de demora para el caso de no abonarse las cuotas comunitarias.

Lo que es evidente es que el reglamento no puede suplantar ni modificar la ley ni los estatutos, que no puede imponer restricciones y prohibiciones a la propiedad privada, por lo que debe concluirse que el régimen sancionador, en su caso, no puede nunca afectar a los derechos dominicales o a cualesquiera otros establecidos en la ley».