930 - ¿Cuáles son las consecuencias de no inscribir de forma registral las prohibiciones contenidas en los estatutos de una comunidad de propietarios?

Finalmente, debemos hacer alusión a un último presupuesto exigible, la inscripción registral de los estatutos, que no constituye a diferencia de los restantes presupuestos aludidos, un verdadero presupuesto de necesidad, y es que la falta de inscripción no imposibilita la validez y aplicación de la prohibición dispuesta en los estatutos, sino que la consecuencia jurídica de no inscribir estas reglas particulares es la falta de inoponibilidad frente a todo aquel que no haya sido parte en la junta en la que fueron acordados los estatutos, es decir, no son, con carácter general, aplicables al tercer adquirente. Así lo dispone el artículo 5 de la LPH en su párrafo tercero, que determina que el estatuto privativo «(...) no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad» y en el mismo sentido se ha pronunciado nuestro Alto Tribunal en sentencias como la STS n.º 241/2008, de 26 de marzo, ECLI:ES:TS:2008:2024: «(...) ningún nuevo titular, por adquisición de vivienda, local, garaje, etc., por cualquiera de los medios previstos en Derecho, puede ser obligado por acuerdos o formas de actuación comunitaria diferentes a lo que conste en el Título Constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad».

RESOLUCIÓN RELEVANTE

Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos n.º 399/2021, de 30 de julio, ECLI:ES:APBU:2021:836

«Respecto a la eficacia vinculante de los "límites estatutarios", que afectan a las facultades integrantes del derecho de propiedad de los pisos o locales y a la copropiedad de los elementos comunes de la casa, que pudieran desplegar frente a los terceros, se dice, "in fine" del párrafo tercero y penúltimo del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, respecto de los Estatutos de la Comunidad, que: "...no perjudicarán a terceros si no han sido inscritos en el Registro de la Propiedad". (También artículo 8-4.º y párrafo primero la Ley Hipotecaria.

(...)

La legalidad y eficacia de la prohibición estatuaria está fuera de toda duda hasta que la Comunidad de propietarios —que es la soberana para dotarse de las normas estatutarias que estime conveniente— decida su modificación, o bien hasta que se ejerciten las acciones que correspondan para que se declare su nulidad; acciones que en este caso no se han ejercitado, por lo que los jueces y tribunales no podemos dejar sin efecto una norma estatuaria plenamente valida y eficaz, como acertadamente dice la juzgadora a quo.

Estamos ante una prohibición expresamente prevista en los estatutos y suficientemente concreta que no precisa de interpretación alguna. En principio, y sin prejuzgar la soberana voluntad de la Junta de propietarios, el término "lavandería" abarca también la forma de llevar a cabo dicha actividad mediante "autoservicio"; la actividad comercial o industrial no cambia porque todas las laborales del proceso productivo sean realizadas por un profesional del sector o solo lo haga en parte y, el resto, se acometa directamente por el propio cliente o consumidor.

Todos los comuneros y, también los terceros, están obligados a la observancia de las prescripciones contendidas en los estatutos debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad y estos pactos, contemplados y autorizados en los artículo 5 y 7 de la LPH, han sido vulnerados por los demandados desde el momento en que no han respetado el ámbito negocial marcando en los mismos, la sentencia de instancia acertadamente ordena el cese de la actividad concurrencial por ser una actividad contraria a los estatutos, siendo por otra parte innecesario el examen de la otra causa alegada (actividad no dañosa, molesta, nociva o insalubre) conforme a las SSTS 1013/2004 de 14 de octubre y 1152/2008 de 27 de noviembre, que afirman: "Desde luego, no cabe de ninguna manera destinar el piso o local a actividades que están prohibidas por el estatuto, con independencia de que resulten objetivamente molestas, insalubres, inmorales o peligrosas. Puede que no sean nada de esto, pero sí hay prohibición en el título, el propietario no tiene facultad para utilizar de esta manera su finca o arrendarla o ceder a terceros a los mismos fine, pues esta actuación sería contraria a la Ley y llevaría consigo la sanción correspondiente, como establece el Tribunal Supremo en Sentencia de 20 de Febrero de 1997"».

Es necesario traer a colación en este momento las disposiciones establecidas en el Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria —en adelante LH—, que concuerdan con lo establecido en el artículo 5 párrafo tercero de la LPH y la jurisprudencia expuesta. Así, por su aplicación y trascendencia se citan los siguientes extractos: 

Artículo 1

«El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

(...)».

Artículo 13

«Los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan (...)».

Artículo 32

«Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero».

Artículo 34

«(...) 

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

(...)».

Especial importancia tiene la regla general prevista en el artículo 34 de la LH que instaura la presunción de que todo tercero actúa de buena fe en tanto no se pruebe que conocía la inexactitud del registro, regla excepcional. Es decir, en el caso de aquel tercer adquirente respecto del que se pueda probar que alcanzó conocimiento de las prohibiciones fijadas en los estatutos de la comunidad de propietarios, y pese a tal conocimiento decide libremente ir en contra de las mismas (aun cuando ellas no consten inscritas en el Registro de la Propiedad), operará la excepción dispuesta en tal artículo que, in fine, permite desvirtuar la presunción del tercero de buena fe y en consecuencia ejercitar contra él la acción de cesación por actividad prohibida en los estatutos. 

CUESTIÓN

¿A quién corresponde desvirtuar las presunciones relativas a las prohibiciones fijadas en los estatutos? 

La carga de la prueba corresponde a la comunidad de propietarios. En primer lugar, la comunidad de propietarios debe desvirtuar la presunción de propiedad libre, probando la existencia expresa y clara de las prohibiciones en los estatutos, toda vez que la acción de cesación pretende sustentarla en dicha prohibición estatutaria y, en segundo lugar, debe o bien, probar la inscripción registral de los estatutos a los efectos de oponibilidad, o bien, probar que el nuevo adquirente tenía conocimiento previo suficiente de los estatutos por otros medios distintos al registro de propiedad (art. 34 de la LH).

Nuestros tribunales así lo han entendido por lo que cuando oportunamente pueda probarse el conocimiento de los estatutos, decae en su condición de tercero de buena fe el nuevo adquirente en el sentido dispuesto en la sentencia del Tribunal Supremo n.º 300/2013, de 25 de abril, ECLI:ES:TS:2013:2161. En esta sentencia se contempla un supuesto en el que se vino a resolver sobre la falta de condición de tercero de buena fe de un propietario, que habría adquirido su propiedad con posterioridad al acuerdo, y amparaba su actividad en la falta de publicidad registral de los estatutos. Los antecedentes de la sentencia que nos sirven al objeto de comprender la argumentación del tribunal son, en síntesis:

• Existencia de dos acuerdos de 1988 y 1996 y la falta de inscripción en el Registro de la Propiedad de ambos.
• El demandante y su esposa adquieren la vivienda en mayo de 1998.
• El demandante fue presidente de la comunidad de propietarios durante los años 2002 y 2003, periodos en los que fue depositario de los libros y actas de la comunidad.

«Dice el artículo 5, en su párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal, que "El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad".

Sin duda, para que estas reglas de constitución y ejercicio del derecho obliguen a terceros, como ocurre en este caso respecto de una asignación de gastos de reparación de un elemento común distinta de la contenida en el título constitutivo, es preciso que conste inscrito en el Registro de la propiedad de tal forma que no estando no podrá obligar a los nuevos propietarios que adquieren la vivienda en la convicción de que lo único que les vincula es aquello que aparece publicado.

Ahora bien, interpretar esta regla con absoluta rigidez, especialmente en temas menores, como el que aquí se ventila, supone desconocer otros principios fundamentales, como el de la buena fe, de lógica y de sentido de las cosas, que no reconoce la sentencia. Es cierto, a la vista de dicho precepto, en relación con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que las modificaciones que se introduzcan en el Titulo con posterioridad, también deberán tener reflejo en el Registro de la Propiedad, y que la falta de inscripción determinará la inoponibilidad del acuerdo a todos aquéllos que en la fecha en que se acordó la modificación estatutaria no eran propietarios de pisos o locales en el edificio de que se trate, pero solo a los terceros de buena fe, lo que no ocurre en este caso en quien, como el actor, tiene conocimiento de los acuerdos de modificación, como declara probado la sentencia, y no los impugna por causas vinculadas al proceso de adopción, pues desde entonces adquiere legitimación para hacerlo, como resulta de la jurisprudencia que cita en el motivo».

RESOLUCIONES RELEVANTES

Sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra n.º 1031/2021, de 27 de julio, ECLI:ES:APNA:2021:1370

«En el caso que nos ocupa la causa petendi es la oponibilidad de la prohibición establecida en los Estatutos de la comunidad de propietarios para ejecutar en una vivienda una actividad como la de pensión. Para ello introdujeron ambas partes como elementos fácticos tanto el eventual conocimiento previo de la entidad demandada de tales Estatutos, antes de consumar la adquisición por compraventa del piso (hecho defendido en la demanda); como la inexistencia de inscripción de tales Estatutos en el Registro de la Propiedad (hecho introducido por la parte demandada), siendo que esta última alegación obliga a analizar la causa petendi (insistimos, la oponibilidad o no de la prohibición estatutaria) a la luz de los requisitos de oponibilidad registral, que es lo que efectúa la sentencia apelada. Para ello la condición de tercero de buena fe queda introducida en el litigio como cuestión controvertida, al resultar tal condición inherente a la eficacia y oponibilidad de la publicidad registral.

(...)

Una restricción dominical como la que contienen los Estatutos de esta comunidad, y que conforma el núcleo de esta litis, solamente resulta oponible a un tercero adquirente de una de las viviendas si está publicitada en el Registro de la Propiedad o, alternativamente, si se demuestra que dicho adquirente tuvo previo conocimiento de la restricción estatuaria antes de adquirir la vivienda. Así lo resuelve en una situación similar la recientísima STS 370/21, de 31 de mayo, que afirma que "alegada una limitación a la propiedad, establecida en los estatutos, dicha restricción no es oponible a la demandada, en cuanto no están inscritos en el Registro de la Propiedad", añadiendo que "Declarado probado en la sentencia recurrida que la limitación estatutaria no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad, no puede mantenerse que se haya infringido el art. 5.3 de la LPH. Igualmente se razona en la sentencia recurrida, que no consta que la parte demandada conociese la referida limitación por otra vía".

La carga de demostrar la efectiva oponibilidad de la restricción contenida en los Estatutos recae en la Comunidad de Propietarios demandante, pues es quien sustenta en esa prohibición estatutaria su pretensión de cesación. Por tanto la demandante debía probar la existencia de los Estatutos así como o bien su inscripción registral (a efectos de desplegar su oponibilidad por la publicidad registral ganada) o alternativamente el conocimiento previo por la demandada de tales Estatutos por otros medios.

En el caso que nos ocupa no se ha verificado ni una cosa ni la otra. Pero la sentencia de primera instancia va todavía más allá, e imputa a la entidad demandada una carga adicional de, además de haber consultado la publicidad registral (que es el medio apto para conocer, en su caso, los Estatutos), haber agotado también otros mecanismos particulares de averiguación y conocimiento de tales normas comunitarias, imputándole falta de diligencia por no haberlo hecho así.

Ello sin embargo excede de lo que legalmente pudiera exigirse a un tercero adquirente, como es en este caso la entidad demandada en tanto que no es propietario originario otorgante de los Estatutos. Como afirma la SAP Madrid 83/2013, de 29 de enero, "No cabe duda que los adquirentes por compra de los pisos o locales de una casa en régimen de propiedad horizontal son, en el momento de la adquisición, terceros, a los efectos del párrafo tercero y penúltimo 'in fine' del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ello no debería ofrecer la más mínima duda".

El art. 5 de la LPH determina que "El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad". Por su parte el art. 8.4 de la Ley Hipotecaria también contempla la inscripción registral de los edificios en régimen de propiedad horizontal, previendo la inclusión en tal inscripción de "aquellas reglas contenidas en el título y en los Estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad".

La STS de 29 de diciembre de 2015 indica en relación con la inscripción registral de los Estatutos de una comunidad de propietarios que "Es cierto que no se encuentran inscritos, pero también lo es que la inscripción no es constitutiva ni, por tanto, obligatoria; de manera que su falta en nada afecta al valor normativo de los Estatutos para quienes son propietarios cuando se aprobaron. Respecto a los terceros afirma el último inciso del párrafo tercero del artículo 5 LPH que '[...] no perjudicará a terceros sino ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad'. Ahora bien, ello será (STS de 25 de abril de 2013) si se trata de terceros de buena fe que no han tenido conocimiento de ese acuerdo estatutario". Por tanto, los Estatutos vinculan a quienes son propietarios al tiempo de su aprobación estén inscritos o no, mientras que sólo con publicidad registral perjudican a terceros, esto es, a todos aquellos que no eran propietarios al tiempo de su aprobación, con la sola excepción de que se pruebe el conocimiento por tal tercero de los estatutos por otras vías diferentes y adicionales a la publicidad registral.

Por tanto no resulta exigible al tercero más diligencia que la de consultar la publicidad registral a los efectos de tomar conocimiento de eventuales restricciones o limitaciones en la propiedad que está adquiriendo. Como ha quedado visto en el art. 5 LPH se configura el título constitutivo como el instrumento esencial para la generación de un régimen de propiedad horizontal (debiendo para ello describir el inmueble en su conjunto, los distintos pisos y locales y la determinación de la cuota de participación de los mismos en los gastos comunes), resultando meramente facultativo, pero no preceptivo, que el título constitutivo contenga también unos estatutos. Consecuentemente, al tercero comprador no se le puede exigir más diligencia que la de consultar en el Registro de la Propiedad, en tanto que dicho medio es el oportuno y exigible para obtener el conocimiento de la eventual existencia o no de Estatutos (que no es preceptiva) y su contenido, y no, adicionalmente, otras actividades de averiguación particular. Todo ello a salvo de que hubiese quedado probado un efectivo conocimiento previo de los Estatutos por otros medios, lo que sin embargo no equivale a que sea carga del tercero comprador agotar imperativamente otros posibles métodos de conocimiento particular al margen o adicionalmente a la publicidad registral. Es decir, el tercero no será de buena fe si se demuestra que tuvo un conocimiento particular efectivo de los estatutos no publicitados registralmente, pero no es exigible que, para ostentar la condición de tercero de buena fe, agote otros medios de averiguación adicionales a la consulta registral».

Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 356/2020, de 22 de septiembre, ECLI:ES:APIB:2020:1822

«Seguidamente, la apelante cuestiona el criterio judicial en el que se considera que, a pesar de no haber sido inscrito en el Registro de la propiedad, el acuerdo es válido al entender que "consta su conocimiento del mismo con carácter previo a adquirir la propiedad del inmueble en cuestión". Aserto fundamentado judicialmente en el hecho de haber recibido, la hoy demandada, un burofax de la parte actora en fecha 17 de julio de 2018 (anterior a la compra del local; acontecida en fecha 17 de agosto de 2018), requiriéndole para el cese de la actividad. Concluyendo la apelante, frente a tal consideración, que: "... esta parte entiende que de ninguna manera le es oponible el referido acuerdo porque su contenido nunca le fue comunicado a mi mandante. El burofax recibido por parte de mi representada señalaba textualmente lo siguiente: Tal y como se acordó en Junta celebrada en fecha 5 de julio de 2018, la actividad de 'Enseñanza y Reunión' a la que está siendo destinado el Local del que ustedes son inquilinos, y tal y como conoce sobradamente la propietaria del mismo, está fuera del destino comercial a que tanto en la Escritura de División Horizontal, como en las normas comunitarias se estableció". Por tanto, denuncia la recurrente que el requerimiento recibido no acompañaba acuerdo de Junta alguno y se refería a la prohibición del uso "no comercial" que, según señalan, está establecido en la Escritura de división horizontal y normas estatutarias; además, ni siquiera se hace referencia al acuerdo de Junta de 2016, el que pretendidamente, según refiere la sentencia modificó el título.

En este motivo de apelación, observa la Sala que la apelante no tiene en cuenta que la notificación que se le hizo por burofax no era una notificación formal del acta al objeto de una eventual impugnación, pues el acuerdo de 2016, del que traía causa el de 2018, era ya firme y, en la fecha en que se produjo, no fue impugnado. En efecto, el citado burofax deja constancia formal de la notificación, en fecha anterior a la adquisición del local, de la existencia de acuerdos de Junta contrarios a la realización en este de actividades de "Enseñanza y Reunión", por no ser enmarcables entre las del destino comercial; el cual, por otro lado, era el que constaba en la Escritura de división horizontal. Por lo tanto, a partir de dicha comunicación, la parte arrendataria y después compradora —parte hoy demandada—, no podía ampararse en la fe pública registral como adquirente ignorante de que, además del destino comercial que ya se le daba al local en la Escritura de propiedad horizontal, sucedía que los acuerdos de junta habían singularizado la prohibición de actividades no comerciales como las que, precisamente, pretendía desarrollar la futura compradora. Es decir, la presunción de buena fe decae tras la notificación, antes de la compra, de la existencia de acuerdos en tal sentido; los cuales, por otro lado, a partir de dicho momento pudo comprobar o pedir cuentas a la vendedora en orden a pormenorizar, si ese era su deseo, el alcance jurídico de tales acuerdos ya conocidos en su esencia».

A TENER EN CUENTA. Es importante la Resolución de 29 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 1, por la que se suspende la inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad, de la que se infiere que la objeción que expresa la registradora en la calificación impugnada se centra en que hay falta de coincidencia entre algunos titulares registrales y los propietarios que constan en la relación incorporada al título calificado, existiendo además determinados propietarios que han inscrito su adquisición con posterioridad a la adopción de los acuerdos, y no se acredita que hayan aprobado dicha modificación estatutaria.