Concepto de elementos comunes de uso privativo

Los elementos comunes de uso privativo son aquellos elementos que a pesar de pertenecer a la comunidad de propietarios tienen su uso y disfrute atribuido de forma exclusiva a uno o más propietarios.

Para que pueda hablarse este tipo de elementos es necesario que aparezcan recogidos como tales en el título constitutivo o que se haya autorizado en junta de propietarios de forma unánime.

Respecto del uso privativo de los elementos comunes recoge la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 301/2015, de 29 de diciembre, ECLI:ES:APIB:2015:2349, un listado de sus características principales:

«B) Sobre uso privativo de los elementos comunes: la Jurisprudencia y doctrina admiten la atribución del uso exclusivo de algún elemento común al propietario de una parte privativa, siempre que no se trate de un elemento común esencial o por naturaleza.

Ello crea un régimen jurídico específico para estos elementos comunes, regido por los siguientes principios:

a) La atribución del uso exclusivo de un elemento común no confiere al beneficiario la condición de propietario del mismo, señalando la jurisprudencia que el uso privativo de un patio no da derecho a incorporarlo a la parte privativa (Sentencia de 3 de abril de 1990 y que el uso exclusivo no empere el carácter común del elemento (Sentencia de 14 de octubre de 1991).

b) No pueden realizarse obras en un elemento común de uso privativo sin consentimiento unánime de los copropietarios (Sentencia de 30 de junio de 1986, ni puede tampoco disponerse de él en favor de quien no sea titular de la parte privativa a la que sirve (Sentencia de 6 de noviembre de 1992).

c) En términos generales, y salvo que en el título constitutivo se establezca otra cosa, los gastos ordinarios y el mantenimiento del elemento común corresponde a quien tiene concedido su uso exclusivo, mientras que los gastos extraordinarios son a cargo de la comunidad (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de noviembre de 1992 [1992, 9229] y 17 de febrero de 1993 [1993, 1239]). La Sentencia de 11 de octubre de 1993 declara nula la cláusula que impone sólo a los usuarios de una terraza común la obligación de pagar los gastos de reparación de! filtraciones de agua.

d) El titular del derecho de uso exclusivo está obligado a permitir el acceso a la comunidad para realizar reparaciones y tareas de mantenimiento y conservación más allá de las que le corresponden como usuario (Sentencia de 17 de julio de 1993).

e) El uso y disfrute en exclusiva no es título apto para la usucapión porque quien lo tiene atribuido no posee a título de dueño ni tiene justo título (Sentencia de 25 de enero de 1994)».

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 258/2025, de 10 de abril, ECLI:ES:APB:2025:3864, aporta un criterio reciente y particularmente ilustrativo sobre el régimen de estos elementos cuando se trata de terrazas o jardines comunitarios de uso exclusivo. La resolución recuerda que el titular del uso exclusivo no puede asimilar su posición a la del propietario de un elemento privativo y que, por ello, no puede ampararse en la facultad general de modificación del  apdo. 1 del art. 7 de la LPH para alterar el elemento común.

La Audiencia rechaza, además, que la existencia de otras instalaciones en la urbanización permita apreciar actos propios o trato discriminatorio cuando consta que unas habían sido autorizadas por la comunidad y otras habían sido igualmente impugnadas judicialmente. También descarta el consentimiento tácito cuando no ha transcurrido el plazo legal previsto desde la finalización de las obras.:

«En elementos comunes de uso privativo, la comunidad puede exigir la reposición al estado originario cuando se ejecutan obras sin autorización, sin que la mera tolerancia respecto de otros supuestos equivalga necesariamente a consentimiento ni permita apreciar vulneración del principio de igualdad».

En la misma línea, la sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra n.º 1294/2025, de 10 de octubre, ECLI:ES:APNA:2025:1774, analiza un supuesto de filtraciones procedentes de un patio de luces comunitario utilizado de hecho en exclusiva por uno de los propietarios y alterado mediante una obra no autorizada. La resolución parte de que el uso exclusivo de un elemento común por destino no altera su naturaleza jurídica ni habilita a su beneficiario para ejecutar libremente obras que modifiquen su configuración, destino o estructura sin consentimiento comunitario.

La Audiencia razona, además, que aunque no constara acuerdo expreso de la comunidad atribuyendo ese uso exclusivo ni autorizando la obra, la comunidad no puede desentenderse por completo frente al propietario perjudicado cuando, conociendo una ocupación exclusiva de hecho y una actuación unilateral sobre un elemento común, mantuvo una conducta pasiva y no desplegó una actuación diligente para evitar, reparar o reponer la situación. En el caso, esa pasividad determinó la apreciación de responsabilidad de la comunidad por los daños derivados de las filtraciones, sin perjuicio de la eventual relación interna con el propietario que ejecutó la obra:

«El uso exclusivo de hecho de un elemento común por destino no transforma su naturaleza jurídica ni legitima obras unilaterales sobre él. Si la comunidad conoce esa ocupación y la actuación inconsentida y permanece pasiva, puede responder frente al copropietario perjudicado por los daños causados, sin perjuicio de repetir internamente frente al causante».

CUESTIONES

1. ¿Puede el titular de un elemento común de uso privativo instalar una pérgola u otra construcción auxiliar sin autorización de la comunidad?

Conforme al criterio recogido en la SAP Barcelona n.º 258/2025, de 10 de abril, ECLI:ES:APB:2025:3864, no. Aunque el elemento sea de uso exclusivo, sigue siendo común, por lo que las obras o construcciones que lo alteren requieren autorización comunitaria. Este criterio cobra especial relevancia cuando la actuación tiene vocación de permanencia, altera la configuración exterior del inmueble o puede perjudicar luces, vistas o derechos de otros propietarios.

2. ¿La existencia de obras similares en otras viviendas implica consentimiento tácito o trato discriminatorio si la comunidad exige la reposición?

No necesariamente. La SAP Barcelona n.º 258/2025, de 10 de abril, niega que exista contradicción en la actuación comunitaria cuando unas obras fueron autorizadas y otras han sido igualmente combatidas. Tampoco aprecia consentimiento tácito si no ha transcurrido el plazo legal aplicable desde la finalización de las obras.

3. ¿Puede la comunidad quedar obligada frente al perjudicado por daños causados desde un elemento común usado en exclusiva de hecho por otro propietario?

Sí, en los términos apreciados por la SAP Navarra n.º 1294/2025, de 10 de octubre. Si la comunidad conoce la ocupación exclusiva de hecho y la realización de una obra inconsentida sobre el elemento común y, pese a ello, no actúa diligentemente para impedirla o repararla, puede responder frente al propietario perjudicado por los daños producidos, sin perjuicio de la ulterior depuración de responsabilidades en la relación interna con el propietario causante.

4. ¿Puede modificarse la autorización de la junta de propietarios a utilizar como privativo un elemento común?

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre este supuesto en la STS n.º 467/2006, de 19 de mayo, ECLI:ES:TS:2006:3317, exigiendo para su modificación el voto favorable de la unanimidad de los propietarios, lo que implica que sea difícil en la práctica llegar a dicho acuerdo, porque implicaría el voto favorable del propietario que está haciendo uso exclusivo del elemento común: «Cuando el título constitutivo, bien inicialmente, bien por las modificaciones que autoriza la ley mediante acuerdos adoptados por unanimidad con arreglo al artículo 16 de la LPH, se produce una autorización de un uso privativo de un elemento común con carácter definitivo, se exigirá para su modificación la unanimidad necesaria para la modificación del título constitutivo. Sólo si se acredita que dicha autorización de uso tiene un carácter precario, provisional o temporal podrá admitirse que la revocación de dicho uso y la reintegración del elemento común al pleno uso por parte de la comunidad con arreglo al régimen general reviste los caracteres un acto de administración y, consecuentemente, exige únicamente, con arreglo al régimen general de acuerdos previsto en la LPH, la mayoría por parte de los comuneros y de las cuotas de participación (artículo 16 I.2.ª LPH)».

Facultad de disposición y de modificación de elementos comunes de uso privativo

No podemos perder de vista que, aunque el uso del elemento se encuentre atribuido en exclusiva a un propietario, dicho elemento no pierde su naturaleza de elemento común y, por tanto, hay que remitirse a los dispuesto para los elementos comunes en cuanto a la facultad de disponer de dicho elemento y a la de modificarlo u obrar en el mismo.

A este respecto, la SAP Barcelona n.º 258/2025, de 10 de abril, vuelve a poner de manifiesto que la atribución del uso exclusivo no desplaza la necesidad de autorización comunitaria para ejecutar obras sobre el elemento, ni neutraliza la relevancia de la configuración exterior del edificio como interés común a preservar.

En igual sentido, la SAP Navarra n.º 1294/2025, de 10 de octubre, ECLI:ES:APNA:2025:1774, recuerda que la atribución o el ejercicio de hecho de un uso exclusivo sobre un patio de luces no comporta mutación de su naturaleza jurídico-real a elemento privativo, de modo que el beneficiario de tal uso no puede realizar libre o unilateralmente obras que comporten una afectación o modificación sustancial del destino, estructura o configuración del elemento común.

Obligaciones de los propietarios sobre elementos comunes de uso privativo

Con relación a los elementos comunes de uso privativo, diferenciamos las obligaciones de la comunidad y las obligaciones del propietario que disfruta de su uso exclusivo. A la comunidad le corresponde asumir las obras y reparaciones no derivadas del uso ordinario cuando no intervenga el dolo del beneficiario del uso privativo, mientras que el propietario que disfruta del uso del bien debe asumir el mantenimiento ordinario derivado del uso normal del elemento.

Cabe citar aquí la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 81/2022, de 22 de febrero, ECLI:ES:APIB:2022:170, que, con relación al deber de mantenimiento que tiene el propietario sobre los elementos comunes sobre los que tiene atribuido un uso exclusivo, recoge que:

«(...) cuando el expresado deber de mantenimiento afecte a las instalaciones generales o a elementos comunes del edificio cuyo uso exclusivo corresponda un propietario individual, o que están incluidos en su piso o local, la obligación que éste tiene de respetarlos y cuidarlos no se extiende, en principio, a la realización de obras de conservación o reparación, salvo que su necesidad provenga de un uso inadecuado o poco diligente de los mismos susceptible de causar daños o desperfectos, según se desprende del art. 9.1 a) y g) de la LPH, sin que baste a tal efecto el simple deterioro producido por el paso del tiempo o por el uso normal dichos elementos o instalaciones. Además, las limitaciones y obligaciones sobre la utilización privativa de un elemento común por el dueño del piso o vivienda al que está unido, con la finalidad de preservar su función estructural, no deben hacer recaer sobre el propietario las consecuencias derivadas de un uso del mismo conforme a su destino que no perjudiquen ni menoscaben su empleo como elemento común, debiendo en todo caso interpretarse restrictivamente las limitaciones y obligaciones impuestas en los estatutos a los propietarios individuales que tienen su disfrute exclusivo, especialmente cuando tales disposiciones no se ajusten a lo regulado imperativamente en los arts. 9.1 y 10.1 de la LPH, en los términos expuestos».

También el Tribunal Supremo se pronuncia sobre las obligaciones de la comunidad y del propietario que disfruta del uso en la STS n.º 80/2024, de 23 de enero, ECLI:ES:TS:2024:171, en la que se señala lo siguiente:

«Ahora bien, las terrazas pueden desafectarse y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad, lo que suele ocurrir en el caso de filtraciones, ya que el comunero es extraño a ello cuando la filtración provenga de defecto estructural cuyo mantenimiento no compete al propietario.

Cuestión distinta es que se hubiera probado la existencia de un defecto de mantenimiento del comunero en su terraza. Pero esto no se declara probado en la sentencia recurrida».

La SAP Navarra n.º 1294/2025, de 10 de octubre, ECLI:ES:APNA:2025:1774 añade, en un supuesto de patio de luces comunitario usado en exclusiva de hecho por un propietario, que la comunidad responde frente al perjudicado cuando, conociendo la alteración inconsentida del elemento común y el daño derivado de ella, no actúa diligentemente para impedir la obra, reparar sus efectos o garantizar la debida estanqueidad del elemento común. La resolución condena, además de a indemnizar los daños acreditados, a acometer o costear las obras necesarias para asegurar esa estanqueidad, sin perjuicio de la ulterior depuración de la relación interna con el propietario causante:

«La pasividad comunitaria ante la ocupación exclusiva de hecho y la alteración inconsentida de un elemento común puede generar responsabilidad frente al copropietario perjudicado, incluyendo la obligación de acometer o costear las obras necesarias para restablecer la funcionalidad del elemento común».