900 - Calificación jurídica de las actividades calificadas como prohibidas, dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en comunidades de propietarios

Respecto de la propiedad horizontal ha afirmado el Tribunal Supremo en su sentencia n.º 294/2004, de 21 de abril, ECLI:ES:TS:2004:2598, que:

«Caracteriza a la propiedad horizontal la yuxtaposición de dos clases de propiedad (Sentencia de 16 de junio de 1.976, entre otras). De un lado, una singular y exclusiva, que recae sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente y, de otro lado, una copropiedad, compartida con los demás dueños de pisos o locales, sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes (artículo 3 de la Ley 49/1.960). Como señala la exposición de motivos de la Ley, el sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en atención a los intereses en juego. Por ello la coexistencia de derechos exclusivos de cada titular con derechos compartidos por una colectividad de personas impuso la creación de órganos de gestión y administración y la distribución de competencias en la defensa de los correspondientes derechos e intereses. A la comunidad, representada por su presidente, incumbe la defensa de sus intereses en todos los asuntos que le afecten, según establece el artículo 12 de la Ley (13.3 en la redacción dada por la Ley 8/1.999), y a cada propietario la de los suyos propios en cuanto derivados de los elementos privativos».

Tal caracterización constituye el elemento determinante sobre el que pivotan los derechos y obligaciones recogidos en la Ley de Propiedad Horizontal —en adelante LPH— y es que, si bien, el artículo 33 de la CE reconoce el derecho a la propiedad privada, nuestro Alto Tribunal tiene reconocido de forma reiterada que la propiedad no puede llegar más allá de lo que el respeto al vecino determina (STS n.º 889/2010, de 12 de enero de 2011, ECLI:ES:TS:2011:264), algo que concuerda perfectamente con lo dispuesto en el artículo 8 del Convenio para la Protección de los Derechos Humanos y las Libertades Fundamentales (CEDH) que señala: «1. Toda persona tiene derecho al respeto de su vida privada y familiar, de su domicilio y de su correspondencia». La sentencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos de 16 de noviembre de 2004 (demanda n.º 4143/02) asunto Moreno Gómez contra España, vino a declarar que las vulneraciones al domicilio no solamente vienen comprendidas por aquellas de índole material o corporal, tales como la entrada en el domicilio sin autorización de su titular, sino también todas aquellas agresiones inmateriales o incorpóreas, tales como ruidos, emisiones, olores u otro tipo de injerencias, que de resultar graves pueden privar a una persona de su derecho al goce pacífico del mismo:

«Si el artículo 8 tiene por objeto esencial de proteger al individuo contra las injerencias arbitrarias de los poderes públicos, puede también suponer la adopción por parte de estos poderes públicos adoptar las medidas para el respeto de los derechos garantizados por este artículo hasta en las relaciones de los individuos entre ellos (ver entre otros, Stubbings y otros c. Reino Unido, sentencia del 22 de octubre de 1996, Recopilación de sentencias y decisiones 1996-IV, pp.1505, § 62; Surugiu c. Rumania, ya citado, § 59). Que se aborde el asunto bajo el ángulo de una obligación positiva, a cargo del Estado, de adoptar medidas razonables y adecuadas para la protección de los derechos que los  demandantes saquen del párrafo 1 del artículo 8, o bajo el de la injerencia de una autoridad pública justificada sobre la base del párrafo 2, los principios de aplicación son bastante parejos. En ambos casos, hay que apelar al justo equilibrio entre los intereses concurrentes del individuo y el de la sociedad en su conjunto.

Por otra parte, aun en el caso de obligaciones positivas resultantes del párrafo 1, los objetivos enumerados en el párrafo 2 pueden jugar una cierta función en la búsqueda del equilibrio deseado (Hatton y otros c. Reino Unido, ya citado, § 98)».

Es la necesidad de conjugar todos los derechos implicados lo que ha obligado a regular las relaciones de vecindad y delimitar los derechos y obligaciones de todos los comuneros, tal como se constata de la lectura, por citar algún ejemplo, de los artículos 7 y 9 de la LPH. Particularmente y respecto de la acción de cesación prevista en el artículo 7.2 de la LPH, ante el incumplimiento de la obligación impuesta por la norma bien al propietario bien al ocupante de no desarrollar en el inmueble actividades susceptibles de calificarse de prohibidas, dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, si la actividad comprende alguna de estas calificaciones, queda habilitado el ejercicio de la acción de cesación.

Establece el citado artículo en su apartado 2: 

«2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas».

Como podemos ver, el artículo contiene, tal como se describe en la sentencia del Tribunal Supremo n.º 1152/2008, de 27 de noviembre, ECLI:ES:TS:2008:6451, tres supuestos diferenciados de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes de los pisos o locales: 

«El artículo 7.2, según la redacción dada por la Ley 8/99, de reforma parcial de dicho cuerpo legal, establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: las prohibidas en los estatutos; las que resulten dañosas para la finca y las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. La remisión que el artículo hace a los estatutos no supone que por su ausencia se vacíe de contenido la norma. La prohibición no es materia propia y exclusiva de los estatutos que tienen carácter facultativo y no obligatorio y no son necesarios en la vida de la Comunidad, conforme al artículo 5 de la Ley (SSTS 5 de marzo de 1998; 21 de julio de 2003), por lo que su falta hace viable el Título Constitutivo en el que se pueden establecer disposiciones "en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales", según el párrafo 3 del artículo 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, e incluso imponer prohibiciones expresas respecto a concretas y específicas actividades no queridas por los copropietarios del edificio».

En previsión de lo antedicho, resulta necesario pararse detenidamente en la calificación que merece cada una de las actividades objeto de la acción de cesación, y los presupuestos necesarios para su determinación con el fin de poder valorar la prosperabilidad de la acción que se busca plantear. Debemos distinguir, como punto de partida, los tres grandes supuestos de actividades no permitidas según se infiere del contenido del mencionado artículo:

• Actividades prohibidas en los estatutos.
• Actividades dañosas para la finca.
• Actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.