290 - La calificación de un elemento como común o privativo en una comunidad de propietarios

Recogiendo los pronunciamientos de nuestro Alto Tribunal: «La Propiedad Horizontal constituye una figura jurídica en la que, junto a una propiedad exclusiva sobre un espacio concreto, coexiste una copropiedad obligada, necesaria e indivisible sobre unos elementos comunes, y su ley reguladora pretende configurar o ajustar esa forma de goce mediante determinadas reglas, para conseguir una pacífica coexistencia entre copropietarios cuyas relaciones de vecindad son susceptibles de conflicto por la interconexión existente por razón de la cosa, como ha declarado la STS 19 de febrero de 1971» (sentencia del Tribunal Supremo n.º 25/2007, de 1 de febrero, ECLI:ES:TS:2007:352). En el mismo sentido, también la reciente STS n.º 364/2022 de 4 de mayo, ECLI:ES:TS:2022:1708, señala:

«En la Ley de Propiedad Horizontal confluye el derecho singular y exclusivo de cada propietario sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, y la copropiedad, conjuntamente con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, con la fijación de una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, que opera de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad».

Por tanto, toda propiedad horizontal se caracteriza por aglutinar dos tipos de propiedad: una exclusiva sobre la vivienda o local, y una copropiedad sobre los elementos comunes, lo que a su vez se traduce en la concurrencia de diversidad de derechos particulares y comunes sobre un mismo elemento, y multitud de derechos particulares sobre elementos privativos que encuentran como límite otros tantos derechos particulares con la misma y merecida protección.

El artículo 3 de la LPH, con mención al artículo 396 del CC, distingue elementos privativos y comunes disponiendo que:

«En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad».

La calificación de un elemento como común o privativo adquiere mayor relevancia jurídica cuando existe la necesidad de determinar el cumplimiento de las obligaciones o la atribución de derechos que corresponde a cada copropietario en atención a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal. Así, entre aquellas consecuencias que surgen con motivo de la calificación, encontramos en la LPH algunos ejemplos en el artículo 3, participación en las cargas, o en el artículo 7, facultad de modificación de los elementos, y que se traducen, en definitiva, en cómo se dividen los gastos sobre ese elemento, o quién viene obligado al mantenimiento y cuidado de un determinado elemento.