1930 - Características de las actividades calificadas como prohibidas en relación a las comunidades de propietarios de Cataluña

El punto de partida de esta acción es la prohibición de propietarios y ocupantes de realizar, en los elementos privativos y en el resto del inmueble, actividades que:

• Sean contrarias a la convivencia normal en la comunidad.
• Que dañen o hagan peligrar el inmueble.
• Que se encuentren prohibidas de forma expresa en los estatutos, en la normativa urbanística o en la ley.

El mentado precepto es interpretado por la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, n.º 240/2020, de 30 de junio, ECLI:ES:APB:2020:6180, que recoge que:

«De tal regulación resulta que se prohíbe:

a) Efectuar actividades prohibidas por los estatutos. Esta restricción coincide con la prevista en el art. 553-47 CCCat.

b) Llevar a término actividades que estropeen o hagan peligrar el edificio. Se ha de entender que el alcance es análogo a la previsión del art. 553- 47 CCCat, cuando señala que no se pueden efectuar actividades perjudiciales para las fincas.

c) Realizar actividades excluidas o prohibidas por la normativa urbanística. Corresponderá en este supuesto examinar la normativa urbanística aplicable al lugar donde se encuentre el inmueble, a la vez que los usos del sector en relación a las viviendas y locales para determinar si las actividades que los titulares de elementos privativos realizan chocan contra los mismos.

d) Hacer actividades contrarias a la convivencia normal, que es en esencia lo que denuncia la recurrente en su demanda.

Si se llevan a término las actividades contempladas en el apartado primero del art. 553-40, que son las que se acaban de enumerar, se puede llevar a término una acción de cesación de la actividad».

Aunque la ley no nos da más especificaciones sobre las actividades que pueden dar lugar a la acción de cesación, podemos citar aquí la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 319/2021, de 10 de mayo, ECLI:ES:APB:2021:5104, que se pronuncia sobre las características generales que deben concurrir para poder considerar que la actividad se encuentra entre las recogidas en el mentado artículo, citando diversa jurisprudencia del Tribunal Supremo:

«El TSJC se ha pronunciado sobre este precepto en relación con los pisos turísticos, principalmente, pero todavía no hay establecido un cuerpo de doctrina jurisprudencial sobre las características generales que debe presentar la actividad para que pueda entenderse comprendida en el precepto analizado.

Sin embargo, puede servir de guía la jurisprudencia del Tribunal Supremo en relación con el art. 7.2 LPH, que también se refiere a las actividades "que resulten dañosas para la finca".

Pues bien, podemos resumir dicha jurisprudencia del modo siguiente:

1) La actividad ha de darse dentro del inmueble (en cualquier parte del mismo), no en el exterior (a no ser que tenga su origen en el interior).

2) La calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y sólo por las características generales de la misma (ello es competencia de la autoridad administrativa correspondiente (STS 1 junio 1999), sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto (STS 16 julio 1993), o el modo de desarrollarse —situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas, atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso de derecho ex art. 7.2 CC—, y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que se le hayan hecho.

3) La actividad ha de exceder y perturbar el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia y permanencia de la incomodidad. SSTS 28 febrero 1964, 8 abril 1965, 11 mayo 1998, etc).

4) Se requiere una prueba concluyente, plena y convincente atendida la gravedad de la sanción (SSTS 18 mayo 1994, 13 mayo 1995, etc.) y de ahí la interpretación restrictiva en orden a seguir la pauta del menor efecto para el ejercicio de la actividad en cuanto sea posible, frente al efecto drástico del cese o de la privación del uso (entre otras razones, porque las limitaciones a las facultades dominicales han de interpretarse restrictivamente).

5) No rectificación por el demandado, en un plazo razonable, cesando o modulando la actividad, tras el requerimiento que le sea remitido a tal efecto (pues la actividad ha de ponerse en relación con el esfuerzo desplegado por el titular de la misma para reducir al mínimo los efectos para la comunidad)».

CUESTIÓN

¿Cabe el ejercicio de la acción de cesación para evitar inmisiones futuras?

En el auto del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, rec. 186/2019, de 19 de diciembre, ECLI:ES:TSJCAT:2019:712A, se reconoce esta posibilidad: «Igualmente debe tenerse presente que la acción de cesación como declaramos en la STSJC 28/2014, de 28 de abril puede subsumirse en las previsiones del art. 553-40 CCCat (STSJC de 3-10-2002 y 17-7-2006) contemplándose en el artículo 544.5. a) la posibilidad de ejercitar la acción para evitar inmisiones futuras». La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña n.º 28/2014, de 28 de abril, ECLI:ES:TSJCAT:2014:4526, establece que el ejercicio anticipatorio de la acción solo procedería cuando la actividad sea objetivamente molesta en cualquiera de las condiciones o formas en que se ejecute, lo que implica que las perturbaciones no dependerán ni de su forma, ni de la percepción subjetiva que puedan tener los vecinos. 

El concepto de actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad que se emplea en el art. 553-40 del CCCat, como concepto jurídico indeterminado que es, ha dado lugar a una interpretación jurisprudencial que lo analiza, pudiendo citar aquí la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, n.º 33/2016, de 19 de mayo, ECLI:ES:TSJCAT:2016:3181, que, en un supuesto en el que se resolvía sobre el uso turístico de un inmueble, remitiéndose a distintas sentencias del TSJC, recoge:

«En relación con este punto la Sentencia de esta Sala de 28 de abril de 2014 con cita de la STSJC 17/2012, de 20 de febrero, establece la necesidad de que las actividades que se emprendan en los elementos privativos por sus propietarios o por quienes de ellos traen causa se desarrollen dentro de los límites de la normalidad del uso y tolerabilidad por los restantes vecinos atendidas las condiciones de lugar y la naturaleza de los inmuebles de acuerdo con las normas de la buena fe.

Ciertamente, como indica la STSJC de 17/2012 de 20 de febrero, la calificación de una concreta actividad como molesta y contraria a la normal convivencia de la comunidad puede dar lugar por su carácter de concepto jurídico indeterminado a un amplio abanico de posibilidades lo que deviene en una cuestión casuística que deberá ser resuelta conforme a las circunstancias de cada caso concreto debiendo entenderse como "normal convivencia" aquella que se produce en circunstancias estándares o que se ajusta a las normas o reglas de conducta predeterminadas o fijadas de antemano».