Transacción judicial en el contexto de una acción de desahucio por impago de rentas

PLANTEAMIENTO

Un propietario con un inmueble arrendado, quiere desalojar al inquilino que arrienda el inmueble, con motivo de la falta de pago de las últimas mensualidades. ¿Cómo funciona la transacción judicial como solución al desahucio por impago de rentas?

RESPUESTA

Los juicios por desahucio por falta de pago de las rentas, pueden solucionarse por una transacción judicial en la que el demandante-arrendador, se comprometa a condonar al arrendatario todo, o parte de la deuda y de las costas, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca, dentro del plazo que indique el arrendador (art. 437.3 de la LEC).

Hay que tener en cuenta lo preceptuado por el 21.3 de la LEC que dice: «...si el allanamiento resultase del compromiso con efectos de transacción previsto en el apartado 3 del artículo 437 para los juicios de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, la resolución que homologue la transacción declarará que, de no cumplirse con el plazo del desalojo establecido en la transacción, esta quedará sin efecto, y que se llevará a cabo el lanzamiento sin más trámite y sin notificación alguna al condenado, en el día y hora fijadas en la citación si esta es de fecha posterior, o en el día y hora que se señale en dicha resolución».

En la resolución que homologue la transacción, o en la sentencia de condena por allanamiento, en previsión a que no se verifique por el arrendatario el desalojo voluntario en el plazo señalado, se fijará con carácter subsidiario día y hora en que tendrá lugar, en sus caso, el lanzamiento directo del demandado, que se llevará a cabo sin necesidad de ulteriores trámites en un plazo no superior a 15 días desde la finalización del periodo voluntario (art. 447 de la LEC).

En cuanto a los efectos que tiene la transacción judicial, hay que decir que contiene una condición resolutoria legal que consiste en el desalojo en el plazo fijado, con lo que, de no producirse la condición, la transacción quedaría sin efecto, únicamente respecto a la reclamación de rentas y costas (si también se habían condonado), por lo que el actor podría posteriormente ejercitar la acción de reclamación de rentas y costas.

Por tanto, la aceptación de la condonación de las deudas supone automáticamente el allanamiento respecto al desahucio, de modo que, si no se produce el desalojo del inmueble en la fecha fijada por el actor, el lanzamiento se producirá sin mas trámites, ni notificación al condenado, en el día y hora fijadas en la citación si esta es de fecha posterior, o en el día y hora que señale la resolución que homologó la transacción.