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Caso sobre cómo tributa el arrendamiento de vivienda en el IRPF del arrendador: ¿qué gastos son deducibles y en qué consiste la reducción del arrendamiento de vivienda?
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Orden: fiscal
Fecha última revisión: 05/06/2024
Resumen:
¿Cuáles son los gastos deducibles para el arrendamiento de una vivienda que se mantiene en común tras el divorcio? ¿Cómo se imputa el rendimiento íntegro del capital inmobiliario? Estas y otras preguntas son respondidas en este caso práctico de tributación de arrendamiento vivienda.
PLANTEAMIENTO
Carolina y Pedro se compraron una vivienda en el año 2015, estando casados en régimen económico de gananciales, por importe de 150.000 euros (incluidos los costes de notaría, registro, impuestos). En 2022 se divorcian y deciden alquilar la que era su vivienda familiar. Dicho inmueble ha estado alquilado como vivienda habitual durante todo el año 2023, tras formalizarse el contrato de arrendamiento a finales de 2022. Perciben una renta mensual de 800 euros.
Para adquirir la vivienda habían solicitado un préstamo, el cual siguen pagando ambos a partes iguales, y por el que se abonaron un total de 1.600 euros en concepto de intereses en el año 2023.
Al inicio del 2023, compraron de forma conjunta distintos muebles y electrodomésticos de la vivienda, por un importe total de 4.000 euros, acreditados mediante factura.
Finalmente, a lo largo del año 2023, Carolina y Pedro abonaron de forma conjunta a partes iguales los siguientes gastos vinculados al inmueble:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles: 600 euros.
- Gastos de comunidad: 800 euros.
- Reparación de una fuga de agua: 200 euros.
- Seguro: 400 euros.
El valor catastral de la vivienda es de 85.000 euros, de los cuales 70.000 euros se corresponden al valor de la construcción y 15.000 euros al valor del suelo.
¿Cómo tributarán Carolina y Pedro en su declaración de la renta por este arrendamiento? ¿Podrá deducirse algún gasto o aplicar la reducción por arrendamiento de vivienda?
RESPUESTA
El arrendamiento de esta vivienda no tiene la consideración de actividad económica para Carolina y Pedro, por lo que las rentas que perciben como consecuencia del mismo tributarán como rendimientos del capital inmobiliario en su IRPF, de acuerdo con el artículo 22 de la LIRPF. Además, del rendimiento íntegro que perciban podrán deducir los gastos que especifica el artículo 23.1 de la LIRPF (IBI, intereses del préstamo hipotecario, gastos de reparación, seguro, etc.), además podrán deducirse la amortización del inmueble y de los muebles cedidos en arrendamiento conjuntamente con el mismo. En su caso, pueden aplicarse la reducción por arrendamiento de vivienda del artículo 23.2 de la
Según el artículo 22 de la
Asimismo, el arrendador podrá deducir de tales rendimientos íntegros los gastos que especifica el artículo 23.1 de la
Por lo demás, esta clase de rendimientos del capital inmobiliario se imputarán al período impositivo en el que sean exigibles por su perceptor [artículo 14.1.a) de la LIRPF]. Formarán parte de la renta general del contribuyente, conforme a los artículos 45 y 46 de la LIRPF, y se integrarán y compensarán en la base imponible general en los términos que prevé el artículo 48 de la LIRPF.
En el caso de Carolina y Pedro, habría que realizar los siguientes cálculos para determinar el rendimiento neto reducido que cada uno de ellos tendrá que declarar como derivado del arrendamiento de la vivienda:
a) Rendimientos íntegros del capital inmobiliario:
800 euros x 12 mensualidades = 9.600 euros.
9.600 / 2 = 4.800 euros cada uno.
b) Gastos deducibles conforme al artículo 23.1 de la
- Gastos de reparación y conservación e intereses y otros gastos de financiación
- Intereses del préstamo hipotecario abonados en 2023: 1.600 / 2 = 800 euros.
- Gastos de reparación y conservación del inmueble, donde podrán deducirse la reparación de la fuga de agua: 200 / 2 = 100 euros.
- Gastos de comunidad
800/ 2 = 400 euros.
- Primas de contratos de seguro
400 / 2 = 200 euros.
- Tributos, recargo y tasas
En esta partida podrán deducirse el IBI: 600 / 2 = 300 euros.
- Amortización de los bienes muebles cedidos con el inmueble
Por lo que se refiere a los muebles que se ceden al arrendatario con la vivienda, la amortización no podrá exceder, en cada año, del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada a que se refiere el artículo 30.1.ª del
En esa medida, por los muebles podrá deducir la siguiente amortización:
4.000 x 10 % = 400.
400/ 2 = 200 euros.
- Amortización del inmueble
En el caso del inmueble, solo podrá deducirse en cada año la amortización que no exceda del resultado de aplicar el 3 % sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo [artículo 14.2.a) del RIRPF].
Valor catastral total: 85.000 euros.
Valor catastral del suelo: 15.000 euros.
Valor catastral de la construcción: 70.000 euros.
Valor de adquisición total: 150.000 euros.
Parte del valor de adquisición correspondiente al suelo:
150.000 x (15.000 / 85.000) = 26.470,59 euros
Valor de adquisición sin incluir el suelo:
150.000 - 26.470,59 = 123.529,41 euros.
Por tanto, la amortización no podrá exceder en el ejercicio 2023 del resultado de aplicar un porcentaje del 3 % sobre el mayor de los siguientes valores:
Valor de adquisición sin incluir el suelo: 123.529,41 euros.
Valor catastral de la construcción: 70.000 euros.
Esto es, podrá deducirse como amortización del inmueble:
123.529,41 x 3 % = 3.705,88 euros.
3.705,88 / 2 = 1.852,94 euros
Gastos deducibles totales de cada uno de los excónyuges:
800 + 100 + 400 + 200 + 300 + 200 + 1.852.94 = 3.852,94 euros.
c) Rendimiento neto:
Rendimiento neto de Carolina: 4.800 - 3.852,94 = 947,06 euros.
Rendimiento neto de Pedro: 947,06 euros.
d) Reducción por arrendamiento de vivienda:
Conforme al artículo 23.2 de la
947,06 x 60 % = 568,24 euros.
A TENER EN CUENTA. Conforme al artículo 23.2 de la LIRPF en su redacción resultante de la
Por otra parte, la D.T. 38.ª de la LIRPF, añadida también por la
La D.F. 2.ª de la
e) Rendimiento neto reducido
947,06 – 568, 24 = 378,82 euros.
Carolina y Pedro tributarán, cada uno de ellos, por un rendimiento neto reducido del capital inmobiliario de 378,82 euros.